無職でもアパート経営をはじめる秘訣とは？

無職のかたでも条件をクリアすればアパート経営をすることができます。どういった条件をクリアできれば始められるのかを解説していきます。

 

またアパート経営を始められたとしても経営が上手くいかなければ元も子もありません。

 

無職でもアパート経営を成功させるためにはどういったことを考えておく必要があるのでしょうか。

 

アパート経営は無職でも始められるのか

無職でもアパート経営を始められます。

 

アパート経営を始めるにはアパートを購入するための自己資金もしくは借り入れをする必要があります。確かに無職だと会社員や公務員と比較するとアパート購入に必要な借り入れ時の審査をクリアするのは難しくなります。

 

そもそも無職とはどういう状態のことを言うのでしょうか。仕事をしていなければ無職なのでは？と思うかたもいるでしょう。

 

なおアパート経営をスタートさせた後は確定申告をおこなう必要があります。この確定申告をおこなう際にはアパート経営の場合には無職ではなく、不動産貸付業となります。また総務省統計局の日本標準職業分類の業種（産業）分類コード表では不動産貸付業の記載はなく、貸家業にあたります。そして総務省の日本標準職業分類の一般原則では「仕事をしないでも収入がある場合には職業に従事していることにはならない」とされています。そう考えるとアパート経営は仕事をしないで収入を得られるため、無職といえるかもしれません。ただしアパートの管理を自身でやっており、それを仕事というのであれば職業といえるかもしれません。

 

以下の記事では、不動産賃貸業の業務分類について詳しく解説しています。気になる方はぜひあわせてご覧ください。

不動産賃貸業の業務分類とは？副業としてサラリーマンに選ばれる理由

 

無職でもアパート経営を始められる方法

無職のかたでも借り入れができればアパート経営を始められます。

 

それでは無職のかたの場合、どういった方法であれば借り入れをすることができるのでしょうか。いくつか借り入れ方法があるため紹介していきます。

 

方法①不動産担保ローンを利用する

金融機関などからの借り入れには収入やすでにある借り入れの状況をもとに審査がされ、融資ができるかどうか判断される以外にも、その人が持つ資産を担保にして融資の審査がされ判断されるものもあります。そのため、将来的には利益を上げられるような土地であれば、その土地を担保にして融資を受けることでアパート経営を始めることが可能です。そのため、不動産担保ローンであれば収入がない無職であっても融資を受けられます。

 

ただし、万が一ローンの返済ができなくなってしまったときには担保にいれた不動産は差し押さえになってしまいますので、注意しましょう。最終的には差し押さえられた不動産を競売にかけて、ローンの残債を精算します。競売することで精算ができればまだいいかもしれませんが、それでもローンが残ってしまった場合には自己資金で残額の精算をしなければいけません。

 

銀行などの金融機関から融資を受ける際に注意したいのがオーバーローンです。オーバーローンは下記記事で解説していますので、あわせてご覧ください。
不動産投資のオーバーローンはなぜバレる？違法性とリスクについて

方法②ノンバンクを利用する

金融機関から見た場合には安定した収入がないかたに対して融資をおこなうのは、返済が滞る可能性があるためリスクが高いです。そのため、無職のかたが銀行系の金融機関で融資をうけるのは不動産担保があったとしても審査を通るのは難しいです。

 

一方で銀行系ではない貸金業をおこなっているノンバンクは銀行よりも審査基準が厳しくなく、不動産担保があれば融資を受けられる可能性が高くなります。しかし銀行系の金融機関で借り入れをするよりかは金利が高くなる傾向にあります。ちなみにノンバンクとは消費者金融やクレジットカード会社、カードローンを扱う信販会社などを指します。金利が高くてもアパート経営で得られる収益から返済ができる範囲であれば活用するのも一つの手です。

 

方法③賃貸併用住宅ローンを利用する

もし不動産担保ローンが組めない場合には、賃貸併用の住宅ローンを検討してみましょう。

 

不動産担保ローンの場合は事業資金として融資の審査がされます。一方で賃貸併用の住宅ローンであればローン申し込み者の居住用としてローンを利用することになります。ローンの利用目的が変われば、融資を受けるための審査内容も変わってきます。賃貸併用の住宅ローンは1棟の過半の面積を自宅の住居として利用する必要があり、残りの面積を店舗や賃貸用物件として貸し出します。

 

不動産担保ローンよりも低金利で返済期間を長めに設定できる点がメリットです。

 

デメリットとしては持ち家に対しての融資という側面もあるため、通常の住宅ローンみたいにある程度の収入もしくは資産がなければ利用できません。

 

方法④事業者ローンを利用する

自己資金が一定程度あるようなかたであれば、新たにアパート経営を始めるための事業ローンとして融資を受けるのも一つの方法です。

 

たとえば日本政策金融公庫で条件が満たせば無担保かつ保証人がいなくても融資を受けられるかもしれません。事業者ローンは金利が高いですが、自己資金があれば借り入れができる可能性が高いです。

 

自己資金を捻出できるかたは事業者ローンも視野に入れてみるとよいでしょう。事業者ローンを利用する場合には事業計画も必要になってきますので、アパート経営の事業計画も一緒に考えておきましょう。

 

方法⑤古いアパートの売り主に交渉する

ここまでは金融機関などから融資を受けることを前提でしたが、融資を受けずにアパート経営を始める方法もあります。そのためには自己資金のみで購入できる物件を探すことです。古いアパートであれば、建物の価値は下がっているため、売り主との交渉次第では安く購入できるかもしれません。高齢化が進み、不動産を引き継ぎかたがいない、相続したけれども不動産を売却して現金化したいかたなどは早めに処分を検討されているかたもいます。交渉次第では相場よりも安く購入できるかもしれません。

 

無職でアパート経営を始めるには融資が必要

基本的には無職でアパート経営を始めるには金融機関などからの融資が必要です。

 

無職とは定まった職業に就いていない、または会社に所属をしておらず仕事がない状態をいいます。無職でも最低限の生活費や収入、預貯金がなければ融資を受けられません。

 

それでは融資を受けるにあたって、どのような手続きが必要になるのかを見ていきます。

 

融資を受けるための条件

融資を受けるための条件のポイントは不動産の担保評価、アパート経営の事業内容評価、本人評価の3つです。

 

まず担保評価とは、担保となる不動産の価値がどのくらいあるのかです。金融機関などは万が一返済ができなくなった場合は担保にした不動産を売却することで精算をします。そのため、不動産の価値が高ければ融資を受けられる可能性も高くなります。不動産の担保価値は一般的に「積算評価」と「収益還元評価」の2つがあります。積算評価は土地建物を分けて、現在価値を出し、最後に合算して評価します。収益還元評価は土地建物が生み出す賃貸収入といった収益に着目して価値を計算する方法です。アパート経営の場合には収益還元評価を重視する傾向にあります。

 

次に事業内容の評価についてです。アパート経営の事業の収益性やキャッシュフローがよければ返済が滞る可能性は低くなります。一方で事業の収益性が低い場合には金融機関などからしたらリスクが高くなります。

 

最後は本人評価です。結局のところは本人に定期的な収入があるのか、金融資産がどのくらいあるのか、担保にする不動産以外に不動産を持っているのかなどが評価のポイントになってきます。無職のかたが融資を受けにくい理由としては、本人評価が低いためです。収入が低くても資産があれば評価を上げることもできます。そのため、アパート経営をおこなうにあたって早い段階から自己資金を用意するとよいでしょう。

 

以下の記事では、アパート経営の収入目安について詳しく解説しています。気になる方はぜひあわせてご覧ください。

アパート経営の収入目安はいくら？手取り収入を増やす方法と経費・税金の内訳も解説

 

融資受ける際の流れ

融資を受けるときの流れは、まずは融資の事前相談から入ります。購入予定の物件がいくらで、自己資金をどのくらいいれて、いくら融資を受けたいのかを相談します。その後実際に融資の申し込みをしたら金融機関が物件の調査や本人の評価をおこないます。それによって融資可能額が計算され、事前承認をおこないます。

 

事前承認が終わったら本審査をおこない、本承認はされます。最終的に金銭消費貸借契約を交わし、融資が実行されます。融資をする際には土地建物の所有権移転登記や抵当権の設定といった手続きも合わせておこなわれます。

 

融資における連帯保証人の有無

無職の場合、もしかしたら融資を受けるときに連帯保証人をつける必要があるかもしれません。連帯保証人はローン契約者が返済を怠ったり、返済不能になったりした場合に、代わりにローン返済義務を負わなければいけません。万が一アパート経営が上手くいかずに廃業することになった場合には、まず担保にしていた不動産を売却し、その売却益でローンの清算をおこないます。

 

売却益で返済しきれなかった場合には、残額を返済しなければいけません。無職で預貯金がなければ返済ができないため、そうなった場合には連帯保証人に残額を返済してもらう必要があります。連帯保証人とは別の方法として保証会社をつける場合もあります。金融機関などからどちらの方法をいわれてもいいように連帯保証人になってくれるかたをあらかじめ探しておくと手続きもスムーズに進むでしょう。

 

 

無職でのアパート経営を成功させるために

無職のかたがアパート経営を成功させるためにはどういったことに気をつける必要があるのでしょうか。最低限押さえておきたいポイントについて解説していきます。

 

ポイント①入居率とコストのバランスを見極める

無職のかたがアパート経営をするときに限った話ではありませんが、入居率とコストのバランスを見極める必要があります。当たり前ですが入居率が高かったとしても、必要経費が多ければ手元に残るお金は少なくなります。逆をいえば入居率が低くても必要経費を抑えることができれば手元に残るお金は多くなります。入居率を高くするためには立地がよい物件を探すべきですが、立地がよければ固定資産税が高かったり、管理維持手数料が高かったりします。このあたりのバランスを見極めるためにも、購入しようと思っている地域の相場など情報収拾することが大切になります。

 

ポイント②どのくらいの費用が必要かを考える

アパート経営でどのくらいの経費がかかるのかを考えることも大切です。アパート経営でかかる一般的な経費としては固定資産税、損害保険料、共用部の水道光熱費、不動産会社の仲介が入っていれば仲介手数料や管理維持手数料といったものが挙げられます。それ以外にも消耗品の購入などは定期的に発生するでしょう。このあたりのラーニングコストがどのくらいかかるのか、それに対して家賃収入はどのくらい得られるのかを事前に考えておくとよいです。

 

もし無職のかたで少しでも手元に利益を残したいのであれば、この作業をすると経費で削れる項目がないかを洗い出すことができます。たとえば不動産会社に家賃の収納や管理を依頼すると手数料がかかってしまいますが、自分でおこなえば経費を削減できます。
融資を受けるときにはアパート経営の事業計画も審査にかかわります。事業計画を立てるうえでも収支の洗い出しは重要になります。

 

ポイント③信頼性の高い管理会社を選ぶ

もし管理会社を入れるのであれば信頼性の高い管理会社を選びましょう。アパート経営を続けていくならば管理会社とは長い付き合いになります。信頼性に関しては実績があるかどうかが判断基準のポイントになります。取扱件数の多さや管理手数料の安さなど管理会社によって異なりますので、いろいろと比較したうえで自分のアパート経営にあった管理会社に依頼するといいでしょう。

 

無職でアパート経営を始める場合に押さえておきたい注意点

無職でアパート経営を始める場合に押さえておくべき注意点としてはどんなものがあるのでしょうか。注意点を踏まえたうえでアパート経営について考える必要があります。

 

融資が受けられない可能性がある

一番注意しておくべき点は融資が受けられない可能性があることです。アパート経営を始めたいと思っても融資が受けられなければ始めるのも難しいです。カードローンや自動車ローンといったほかのローンの返済をしている、過去にローン返済を滞ったことがある場合には審査に影響を及ぼします。また過去に自己破産をしているかたも一般的には返済ができなくなるリスクが高いとみなされてしまいます。このような場合には融資は難しいでしょうから自己資金を貯めたうえで、自己資金でできる範囲でアパート経営を始める必要があります。そこでアパート経営の実績が認められれば将来的には新規での借り入れが可能になるケースもあります。

 

無職の場合は本人評価が低いため、融資が受けられない可能性があることを覚えておきましょう。

 

借入額が低くなる可能性がある

仮に融資をうけられたとしても借り入れできる金額が低くなる可能性があります。本来借りたい金額を融資してくれなければ、改めて融資を受けられる範囲で購入できる物件を探すか、不足分を自己資金で補う必要があります。一般的な融資枠としては不動産評価額の7割程度といわれていますが、無職のかたの融資枠としては不動産評価額の3割から5割程度になることもあります。そのため、融資をうけられたとしても、自分が借りたい金額を借りられるわけではないため、過度な期待をしないようにしましょう。

 

ローンの返済が滞ると経営が続けられない可能性がある

無職のかたであれば通常得られる家賃収入から借り入れた元本と利息を返済していくことになります。そのため空室などになって思うように家賃収入が得られずにローン返済が滞ってしまうと返済ができずにアパート経営を続けられなくなります。返済ができなければ結局担保に入れた不動産を売却して精算することになりますのでアパート経営を廃業せざるを得ません。そして担保物件を売却してもなお返済できずに自己資金での返済できなければ、最悪のケースだと自己破産することになります。そうならないためにも、日ごろから健全な経営ができるように注意しなければいけません。

 

無職のかたがアパート経営を成功させるために

無職のかたでも一定の条件をクリアすればアパート経営をすることは可能です。ひとえに融資といってもその方法はさまざまです。少しでも可能性を高めるためにも、アパート経営を始めるためには融資を受けられるように自己資金を貯めておくことです。

 

そして購入を検討するアパートも審査のうえで重要になってきます。いい物件であれば不動産担保としての価値を評価してくれるため、融資を受けられる可能性も高くなります。そして自分がアパート経営をおこなったときの収支をあらかじめ考えておく必要もあります。収支が上手くいかなければせっかくアパート経営を始められたとしても、早々に廃業に追い込まれてしまいます。そうなると将来にわたって融資が受けられなくなるかもしれません。

 

そうならないためにも事前準備を入念におこなうことが大切です。物件の周辺相場や経費の洗い出し、管理会社の選定などが無職のかたがアパート経営を成功させるための秘訣です。そこを怠ってしまうと失敗の原因になりますので注意しましょう。

 

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