アパート経営における利回りとは？シミュレーションで徹底解説

本記事では、アパート経営における利回りの基本から、成功への道のりについて、詳しく解説していきます。

「アパート経営における利回りとは？」
「アパート経営を行うメリットとデメリット（リスク）は？」
「物件選びのコツを知りたい」
というあなたの疑問に、アパート経営の鍵となる利回り、その秘密を解き明かします。

不動産投資を始めたいと考えている方や、仕組みにご興味のある方はぜひ最後までご覧ください。

アパートの定義

アパート経営は、資産形成と税金対策に効果的な手段です。
しかし、その成功の鍵は「アパートの定義」とその適切な理解にあります。
アパートとは、複数の家族や個人が居住するための住宅施設で、各々が独立した生活空間を持ちながら、一つの建物内で共存しています。
この形態は、賃貸市場において需要が高く、とくに都市部では不動産投資としての人気が高まっているからです。

重要なのは、アパート経営における「利回り」の理解です。
利回りとは、投資した資本に対する収益の割合を示す指標であり、アパート経営の成功を左右します。
たとえば、全国平均で約6.4％、東京では約9.6％の利回りが期待できます。
出典：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年01月の家賃動向)

また、アパート経営においては、空室リスクや修繕費などの経済的要素も重要です。
このようにアパート経営は、ただ単に不動産を所有する以上の戦略的なアプローチが求められます。
投資家は、アパート経営の全体像を把握し、市場の動向を見極めながら、計画的にアパート経営に取り組むことが成功への鍵と言えるでしょう。

アパート経営における利回りとは

ここからは、アパート経営における利回りとは何かを解説していきます。
利回りには、以下の2種類が存在します。

• 表面利回り
• 実質利回り

それぞれ順に見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りは不動産投資の基本指標の一つで、アパート経営を考える際に重要です。
この数値は、物件の年間家賃収入をその購入価格で割った割合で、物件の収益性を示します。
しかし、これはコストを考慮していないため、実際の利益を反映する実質利回りよりも高くなる傾向です。

たとえば、5,000万円の物件が年間500万円の家賃収入を得る場合、表面利回りは10％になります。
しかし、この計算では固定資産税や管理費、修繕費などのコストが考慮されていません。
表面利回りは物件を比較する際には便利ですが、不動産投資の実態を理解するためには、これらのコストも考慮した実質利回りを把握することが重要です。
表面利回りの目安としては、新築アパートで5～7％、中古アパートでは7～8％が相場とされています。

ただし、これらの数値はあくまで一般的な指標であり、立地や物件の状態によって異なります。
投資判断を行う際は、表面利回りだけでなく、実質利回りやその他の要因も総合的に考慮することが肝心です。

実質利回り

アパート経営における成功の鍵は、実質利回りの正確な理解にあります。
新築アパートでは、表面利回りが5～7%、実質利回りが3～5%が適正範囲です。
実質利回りは、年間家賃収入から必要経費を差し引いた実質的な収入と、購入建築時の諸費用を合算した物件価格で割ることで算出します。
この数値が高いほど収益性が高いとされています。

しかし、実際の経営を始めるまではあくまで想定値であり、空室リスクや修繕費など将来必要と思われる費用をすべて考慮することが必要です。
アパート経営を成功させるためには、実質利回りを正しく理解し、物件選びや経営計画に反映させることが不可欠です。
アパート経営における実質利回りの重要性を理解し、賢い投資を行いましょう。

アパート経営における利回りの目安

アパート経営の成功の鍵は、適切な利回りの理解にあると言えるでしょう。
新築アパートの理想的な実質利回りは一般的に2〜5%程度で、最低ラインは3%と言われています。
一方、中古アパートの場合、利回りは築年数によって変わり、首都圏では築10年以下で7%程度、築10〜20年で7〜8%、築20年以上で10%程度が相場となります。

これは、新築物件が最新の設備やデザインを提供する一方で、建築費用が高くなる傾向があるためです。
中古物件は、物件価格が低いため、比較的高い利回りを実現しやすくなります。
ただし、中古物件はメンテナンスコストや空室リスクを考慮する必要があります。

アパート経営において、利回りは重要な指標ですが、物件の選択や管理戦略によって大きく変わる可能性があるため、慎重な検討が必要です。
利回りのみに注目せず、立地条件、物件の状態、市場動向などを総合的に考慮することが、賢明な投資判断への道となるでしょう。

アパート経営における利回りの計算方法

利回りは、投資した額に対するリターンの割合を示す重要な指標です。
たとえば、初期費用5000万円のアパートで年間家賃収入が500万円の場合、利回りは10%になります。
計算方法は、表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100）と実質利回り（年間家賃収入 – 年間経費 ÷ 物件購入価格 + 取得時諸経費 × 100）の二種類です。

具体的には、5000万円の物件で年間の家賃収入が500万円、年間経費が100万円の場合、実質利回りは約7.3%になります。
これらの計算を通して、アパート経営の収益性を正確に評価できるでしょう。

アパート経営における利回りを上げる方法

アパート経営での利回り向上は、家賃収入を超える多角的な収益源を開拓することで可能です。
具体的には、空いているスペースを駐車場や駐輪場として貸し出すことが一つの方法です。
また、自動販売機の設置も追加収入を生む選択肢となります。
このほか、管理費の見直しも重要です。保険や管理会社との契約を見直し、コスト削減を図ることで利回りを改善できます。

さらに、物件の魅力を高めるためにホームステージングを行い、内覧者の興味を引くことも有効です。
また、入居者に魅力的な設備を追加することも考慮すべきでしょう。
これらの方法を通じて、より高い利回りを目指すことが可能です。

アパート経営のシミュレーション

アパート経営のシミュレーションについて、具体的なモデルケースを用いて説明します。
木造2階建てのアパート、総戸数6戸をモデルに、ローン借入額3000万円、金利3％、借入期間20年と仮定します。
家賃収入の見込みは各戸6万円、月額合計36万円、年間では432万円です。
アパート経営では家賃収入以外にも駐車場や自動販売機などからの収入が見込めます。

しかし、支出面ではローン返済、管理費、税金などがあり、満室時と2部屋空室時での収支シミュレーションを考慮する必要があります。
築年数が経過すると受け取れる家賃収入は減少する可能性も考慮し、計画の練り直しが必要になるかもしれません。
アパート経営の成功には慎重な計画立案とリスク管理が不可欠です。

以下の記事ではアパート経営をする際の家賃設定を解説しています。ぜひご覧ください。
アパート経営をする際の家賃設定はどれくらい？算出方法などを詳しくご紹介

アパート経営のポイント

アパート経営の成功の鍵は適切な利回りの理解と戦略的な運営です。
利回りは、投資額に対する利益の割合であり、アパートの価値を判断する指標です。
たとえば、初期費用5000万円のアパートが年間家賃収入で500万円を得る場合、利回りは10%となります。

利回りを高めるためには、家賃収入以外の方法も検討しましょう。
駐車場や駐輪場の貸し出し、自動販売機の設置、管理費の見直し、ホームステージングの実施などが有効です。
また、入居者に人気の設備を追加し、空室率を減らすことも重要です。
アパート経営は、長期的な視点と柔軟な戦略が求められます。

以下の記事では、アパート経営における空室対策を解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
アパート経営は空室対策が肝！おすすめ空室対策とチェック項目

物件選びのコツ

アパート経営における物件選びは、成功の鍵です。
まず、利回りの理解が重要です。
利回りはアパート建築や購入にかかる投資額に対する利益の割合で、適切な利回りを知ることが成功のための第一歩となります。
理想の利回りは、表面利回りで約8％、実質利回りで4〜7％とされています。
物件の種類（新築や中古）によって利回りの基準は変わりますが、立地条件や投資額による変動も考慮すべきです。

また、表面利回りと実質利回りの違いを理解し、経費を考慮した実質利回りを重視することが重要です。
物件選びでは、利回りだけでなく、立地や物件の状態、市場の動向も考慮しましょう。
とくに、アパートの設備や空室率、地域の賃貸市場の状況を詳細に調査することが、長期的な安定した収益を生み出すために不可欠です。

また、将来の資産価値の見込みや、メンテナンスの容易さも検討すべきポイントです。
賢い物件選びで、安定したアパート経営を実現しましょう。

アパート経営のはじめかた

アパート経営は、適切な利回りを理解し、計画的に行うことが重要です。
利回りは、アパート購入にかかる費用と年間家賃収入の比率で計算され、これが投資効果の指標となります。
たとえば、1000万円でアパートを購入し、年間100万円の家賃収入があれば、利回りは10%です。
さらに、新築と中古の物件では利回りに違いがあり、一般的に中古物件の方が利回りが高い傾向にあります。
これは中古物件の方が物件価格が安いため、相対的に利回りが高くなるからです。

また、利回りの計算には表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類があり、それぞれに特徴があります。
利回りの詳細な理解を深めることで、成功に導くアパート経営が可能となります。
アパート経営を始める際には、まず利回りについてしっかり理解することが重要です。
具体的な計算方法や利回りの種類を知ることで、投資対効果を正確に把握し、計画的な経営を行えます。

また、新築と中古の物件では利回りに違いがあり、中古物件の方が通常利回りが高いという点も、物件選びの重要なポイントとなります。
アパート経営において、利回りの正しい理解は成功への第一歩です。

アパート経営の利回りは2種類ある

不動産投資において、アパート経営の利回りを理解することは成功の鍵です。
一般的に考慮されるのは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。
この両者を適切に理解し、活用することで、より効率的な不動産投資を行うことが可能になります。

表面利回りは、物件価格に対する家賃収入の比率を示し、物件の基本的な収益性を評価するための指標です。
これは、物件が全室満室の場合の年間家賃収入を物件価格で割ったもので、簡単に計算できます。
しかし、これには運営費用や修繕費などの実際にかかるコストは含まれていません。

一方で、実質利回りは、物件運営にかかる費用を考慮に入れた後の純粋な家賃収入を示します。
これには、管理費や修繕費、税金などの実際にかかるコストを考慮し、物件の実際の利益率を反映します。
実質利回りは、投資家が手にする実際のリターンをより正確に表すため、物件選びや運用時の重要な指標となるでしょう。
投資判断を行う際には、これらの利回り指標を適切に分析し、賢明な投資戦略を立てることが重要となります。

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