一棟所有と区分所有の違いとは？どちらに投資したらいい？ それぞれのメリット・デメリット

うちのお父さん（池田さん）の話だと、不動産投資の対象は、大きく「マンション・アパートの一棟所有」「マンションの区分所有」「リート（投資信託）」に分かれるんだって。で、お父さんが検討したのは「一棟所有」と「区分所有」。だからここでは、この二つにしぼって、メリット・デメリットを説明するよ。

「一棟所有」とは、文字通り、マンションやアパートの「物件まるごと」を所有することだよ。

確かにその通り。でも、アパートなら新築でも手が届く可能性があるよ。

アパートのメリットとしては、まず小規模なものが多いから、都市圏の人気エリアでも投資しやすい価格帯の物件が見つけやすいんだ。マンションを部屋単位で購入する「区分所有」にくらべ、利回りが高いのも特徴で、「新築×高利回り」の物件は、あっという間に売れてしまうこともあるんだって。でも、一般的には築年数がたっているものほど、利回りが高くなる傾向にあるみたい。

いや、一概には言えないんだ。なぜなら、中古アパートだと、銀行によっては融資対象と認められないことがあるんだ。だけど、新築アパートなら長期間の融資も受けられるし、部屋数が少ないものなら、マンションの区分所有と変わらない価格で購入できるケースだってある。また、新築アパートの場合は、浄化槽やエレベーターといった、「定期的に維持管理費用が発生」する設備がないことも大きなメリットになるんだよ。

そう。だから、うちのお父さんは「新築・木造アパート」から不動産投資を始めたんだ。

デメリットとしては、木造の場合、鉄筋コンクリート造の物件に比べると耐用年数が短くなってしまうことがある。まぁ、猫でもわかることだけど。でも、長い目で修繕計画を立て、メンテナンスやリフォームを行っていけば、中・長期に亘って投資金額に見合った十分な家賃収入を得られると、お父さんは考えているみたい。

それも当然の疑問だよね。でも「2×4（ツーバイフォー）」工法で建てられた物件が地震に強いのは、過去の事例が証明済み。アパートってみんな同じようなものだと思ってるかもしれないけど、最近は、木造でもオートロックなどの防犯性が高く、間取りやデザイン面にも配慮したバリエーションある物件が増えているんだよ。

大丈夫！図面を読み解く知識があれば、問題ないよ。物件の見極め方もあとで教えるから！

もちろん区分所有にもメリットはあるんだよ。そもそも区分所有とは、マンションの一室への投資を行うこと。いわゆる「投資用マンション」のことで、ワンルームタイプとファミリー・DINKSタイプに大別されるんだ。

そうだね。過度なローンを組む必要がなくなるし、ひとつの物件から得た利益で他の部屋・物件を買い増していく、段階的な投資がしやすくなる。いろんな場所に複数の物件を所有することで、リスクの回避もできるよね。

ただ、区分所有は、常に「空室」か「満室」かの二つに一つになるんだよ。さらに、一物件から得られる利益が高くないから、管理費などのコストも定期的に発生するため、逆に言うと、複数物件を所有しないと十分な収入を得づらいということになるよね。

一般に、借り手からの人気が高いと言われる新築物件でも、利回りは高くないんだって。複数の物件を所有する場合も、管理コストはそれぞれの物件に対して発生するから、部屋の管理を自分でやるのか、業者に任せるのか、予め管理についての計画を立てておかないと、思わぬ出費が発生することも考えられるよね。

次は、「いい物件の見極め方」の話だよ！