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アパート経営を始める前に確認しておきたい経費率の計算方法や目安

  • 22.05.19

アパートの経営を始めるにあたり、どの程度の経費率になるのかについてはよく確認が必要です。

経費率について考えることなく経営をスタートしてしまった場合、具体的な経費がどの程度かかっているのかわかりません。ですが「そもそも経費率とは何かよくわからない」と悩んでいる方もいるでしょう。

 

そこで、経費率の概要について解説します。アパート経営を始めるのであれば、できる限り経費率を下げられるように工夫しましょう。経費率を下げるメリットや間違った方法で下げた場合のデメリット、正しく下げるポイントなどについても紹介します。

 

この記事を読むことによって経費率について正しく理解し、収入と経費バランスのとれたアパート経営を目指せるようになります。

 

アパート経営における経費率とは?

経費率とは、漢字からも想像できるように、家賃収入から見た経費の割合のことをいいます。アパート経営で家賃収入を得ることになったら、収入だけでなく、経費についても確認しなければなりません。

収入が多くても、経費が多ければ手元にはほとんどお金が残らないことになるからです。

 

 

経費率はどのように計算する?

経費率は「年間経費の合計額÷年間家賃収入」の式で計算できます。

例えば、年間にかかった経費が合計で150万円だったとしましょう。家賃収入が年間で1,500万円あった場合、計算すると、経費率は10%です。

 

 

アパート経営の経費率の目安

アパート経営における経費率の考え方はいろいろあるのですが、1つの目安として、理想は15~20%程度です。

 

例えば、家賃8万円の部屋が8室あるアパートの経費率を計算する場合、計算式は「64万円×0.15~0.2」になります。計算した結果、1ヶ月の経費は9.6~12.8万円が目安です。
つまり、同様のケースで経費が15万円や20万円かかっているような場合、かかりすぎだと判断できます。

 

 

アパート経営で経費率に影響を与えるのは何?

同じ部屋数、家賃のアパートであれば、すべて経費率が同じになるわけではありません。

経費率は、築年数や物件の状態、入居率など、さまざまな理由によって変わります。

 

特に築年数が経過したアパートの場合、修繕しなければならない部分も多く、費用がかかるケースが多いです。すると、経費率は高くなります。また、地域による影響も受けやすいです。

 

経費率は年数が経過するにつれて徐々に変化していくものなので、定期的に経費率を計算してみると良いでしょう。

 

 

アパート経営の主な経費をチェック

実際の経費率を計算する際には、どういったものがアパート経営における経費なのか理解しておく必要があります。毎月かかる経費と、必要に応じてかかる経費について確認しておきましょう。

 

毎月コンスタントにかかる経費

毎月必ずかかる費用として、管理費水道光熱費通信費地代家賃があります。

この他、アパートローンを利用している場合は利息、家族や親族を雇って経営している場合は専従者給与が必要です。

 

管理費

アパートを管理するために管理会社に支払う費用です。管理会社に委託しない場合はかかりません。具体的な管理費用は、選択する会社によって異なります。

 

水道光熱費

各居住者の水道光熱費は入居者が払いますが、共用部にかかる電気代などの水道光熱費は大家さんの負担です。他にも、アパートに防犯カメラを設置している場合はカメラの電気代も水道光熱費に含まれます。

また、自宅に事務所を置いている方も多いのではないでしょうか。その場合、事務所として活用しているスペース分の水道光熱費も経費として認められる可能性が高いです。

 

通信費

アパートを経営するのに必要な通信費も経費です。管理会社や入居者とのやりとりにかかった電話料金、書類郵送にかかった切手代、インターネット料金などが該当します。

 

地代・家賃

アパート経営のために事務所を借りている場合、その家賃は経費として計上可能です。水道光熱費と同じく、自宅を事務所としている場合も事務所の割合に応じて家賃を按分し、経費にできます。

借地でアパート経営をしていて地主に賃料支払わなければならないような場合は、こちらも計上しましょう。

 

ローンの利息

アパートローンを利用してアパートを購入した場合、ローンの利息についても経費です。借りている金額が多い場合、利息も大きくなります。忘れずに計上しましょう。

 

専従者給与

一人でアパートを経営するのが難しく、家族や親族に手伝ってもらっている方も多いはずです。給料を支払っている場合、その費用は専従者給与です。

 

必要に応じてかかる経費

毎月ではないものの、タイミングによってかかる経費があります。代表的なものについて解説します。

 

租税公課

租税公課とは、税金のことです。アパート経営に関して支払った税金は経費となります。
例えば、固定資産税や印紙税、不動産取得税、事業税などです。

 

修繕費

アパートの老朽化などに伴い、修繕を行った場合は修繕にかかった費用が経費として認められます。また、入居者が退去した後に行う原状回復のための費用も経費に該当する修繕費です。

 

交通費

アパート経営に関する視察などを行い、その際に交通費がかかった場合は経費の対象です。金融機関に融資に関する相談をしに行った際にかかった交通費なども同様です。

 

保険料

万が一の事態に備えて加入しておく火災保険や地震保険などの保険料も、経費として認められます。数年分の保険料をまとめて払ったような場合、経費として計上可能なのは申告する年度にかかった分のみです。

 

接待交際費

アパート経営に関する関係者を対象に支払った飲食代も経費の対象です。同様の贈答品代金なども該当します。

 

消耗品費

アパート経営に関する消耗品費にはさまざまなものがあります。例えば、管理で活用しているプリンターのインク代、用紙代、事務用品などです。細かいものもつけておきましょう。

 

広告宣伝費

入居者募集のための広告を出した場合、不動産会社に対して広告宣伝費を支払うこともあるでしょう。これらも経費として計上可能です。

 

 

アパート経営で経費にできないもの

かかった費用がすべて経費として認められるわけではありません。以下のようなものは認められないので、経費として計上しないように注意しましょう。

 

アパート経営と関係がないもの

アパート経営に必要ないものについては経費として認められません。例えば、友達と食事に行った際の食事代や、個人の趣味で出かけた場合の交通費などです。
中にはプライベートの出費をアパート経営に必要な経費と嘘をついて申告してしまう方がいます。

 

ですが、その時は通ったとしても将来的に税務調査が入った際に指摘され、ペナルティを受けてしまう可能性が高いです。過去の経費まで何年もさかのぼって調査対象となってしまいます。

 

自分の給与や福利厚生費

個人事業主の場合、仕事を手伝ってくれている家族や親族に対する給与は経費になりますが、自分自身に対する給与は認められません。福利厚生についても同様なので、注意が必要です。

 

土地の購入にかかった費用

土地は劣化しないことから減価償却の対象にはなりません。購入代金を費用にして、減価償却扱いにすることは不可能です。

 

ローンの元本

アパートローンを組んだ場合、利息は経費ですが、元本部分は経費になりません。利息と総合して考えないようにしましょう。

 

罰金類

罰金関連の費用はすべて経費にはなりません。延滞税や加算税、交通反則金などが代表的です。

 

 

経費率を下げることで得られるメリットとデメリット

できる限り経費率を下げたいと考える方もいるかもしれませんが、間違った形で下げるとデメリットもあります。メリットとデメリットをそれぞれ解説します。

 

メリット

経費率が下がることにより、より多くのお金が手元に残ります。家賃収入が多くても経費も多ければ残るお金は少ないです。経費率を下げることについて検討してみましょう。

 

デメリット

適切な経費削減であれば良いのですが、無理な削減をしようとすると賃貸アパートの品質低下に繋がる恐れがあります。
例えば、廊下の電球が切れていても交換しない、設備を新しいものにしないなどの形での経費削減です。結果として入居者から不満が出てしまい、退去に繋がってしまう恐れがあります。

 

 

アパート経営において経費率を下げるポイント

適切な形で経費削減を行えば、経費率を下げるデメリットよりメリットの方が大きいです。経費率を下げるためには、以下のようなことを実践してみましょう。

 

ポイント1 アパートローンの借り換え

特に大きい効果が期待できるのが、アパートローンの借り換えです。現在高い金利でローンを利用している場合、安い金利の金融機関に変更しましょう。
金利が低くなれば利息負担が大きく減る効果が期待できます。

 

特に借りているローンの金額が大きい場合は、大幅な経費率の低下も期待できるポイントです。
ただし、借り換えをするとなれば、手数料が発生することになります。手数料も含めて総合的な判断が必要です。

 

ポイント2 加入している保険の見直し

現在加入している保険を確認し、本当に必要なプランに加入できているか見直しましょう。

万が一に備えるため、高額で補償の厚いプランを選択している方も多いはずです。その中に不必要と思われるものがあれば、対象から外し、他のプランに乗り換えることで経費率を下げられることがあります。

 

また、場合によっては保険会社を乗り換えるのも一つの方法です。乗り換える際には、自分にとって必要な補償が含まれているかよく確認しましょう。

 

ポイント3 管理会社の手数料を抑える

管理会社と契約している場合、手数料が低い会社に乗り換える方法があります。

一般的に、管理会社に支払う手数料は、家賃収入の3~8%です。
例えば家賃収入が10万円の場合、管理会社には8,000円を支払わなければなりません。3%の会社に乗り換えれば、3,000円なので、かなり大きな違いになってきます。

 

ただし、手数料が高い管理会社の方が委託できる内容が充実しているケースが多いです。

 

ポイント4 細かい部分の経費削減を行う

消耗品を抑えるために工夫したり、これまで管理会社に依頼していた部分のうち自分でできることは自分で行ったりする方法もあります。

小さな積み重ねで経費率の低下につながるケースも珍しくありません。

 

 

経費率は必ず確認を

いかがでしたか?アパート経営を始めるにあたり、事前に確認しておきたい経費率について解説しました。経費率とは何なのか、できる限り経費率を下げるにはどうすれば良いのかについてご理解いただけたかと思います。

 

ただ、アパート経営で考えなければならないのは経費率だけではありません。

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