アパート経営は木造・鉄骨造・RC造どれが利益を出しやすい？それぞれのメリット・デメリット
アパート経営に乗り出す前に、建物の構造について理解を深めておく必要があります。
建物の構造により特徴や利益の出しやすさは異なるからです。
イメージだけで選んでしまうと、建築コストが割高になる、固定資産税が想定よりかかるなどのトラブルに発展することがあります。アパート経営に大きな影響を与えるため、選択肢とそれぞれの特徴を押さえておかなければなりません。
この記事では、アパートに用いられることが多い木造・鉄骨造・RC造のメリット・デメリットを解説しています。
さらに、3つの構造の中から利益を出しやすい構造も紹介しています。以下の情報を参考にすれば、どの構造を選択すればよいかがわかるはずです。アパート経営を検討している方は参考にしてください。
Contents
アパート経営における構造ごとのメリット・デメリット
アパートの構造は、大きく以下の種類に分かれます。
- 木造
- 鉄骨造
- RC造
それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。
木造
木造は、木材を用いて建物の主要な部分を組み立てている構造です。木材を英語で「wood」と表記できるため、W造と呼ばれることもあります。アパートで一般的に用いられている構造といえるでしょう。
木造の最も大きなメリットは、鉄骨造やRC造に比べて建築コストを抑えやすいことです。
具体的な金額はケースで異なりますが、建物の大きさや設備のグレードなどが同じであれば安価で建築できることが多いといえます。したがって、家賃も抑えやすい傾向があります。家賃に競争力を持たせたい場合はおすすめの構造です。
また、木を用いることで調湿性が高くなる点も見逃せません。湿度を保ちやすいため、湿度が高い時期・湿度が低い時期がある日本の気候に向いている構造といわれています。
木造は湿気に弱いと思われがちですが、換気計画に配慮すれば腐食は防げます。
ただし、メリットばかりではありません。鉄骨造やRC造に比べると、気密性は基本的に低くなります。
そのため、冷暖房が効きにくいと感じる恐れがあります。同様に、遮音性も低くなりがちです。一昔前に建てられた木造のアパートでは、隣の部屋から話し声が聞こえる、テレビの音が聞こえるなどのトラブルがよく起こりました。
現在は改善しているものの、注意したいポイントといえます。
以上のほかでは、耐火要件の関係で大型のアパートを建てにくい点にも注意が必要です。
基本的には、3階建てまでの建物になります。ちなみに、木造は火災が起きても倒壊しにくい特徴があります。燃えると木材中心部に炭化層ができるため、強度を維持しやすいからです。
鉄骨造
鉄骨造は、鉄骨を用いて主要な部分を組み立てている構造です。鉄骨を英語で「Steel」と表記できるため、S造と呼ばれることもあります。鉄骨造は、軽量鉄骨造と重量鉄骨造にわかれます。
軽量鉄骨造は肉厚6mm未満、重量鉄骨造は肉厚6mm以上の鉄骨を用いる構造です。鉄骨造は、規模の大きなアパートに用いられている構造といえるでしょう。
鉄骨造のメリットは、用いる骨格材によって法定耐用年数が長くなることです。
鉄骨材の「肉厚が3mmを超え4mm以下の建物」の法定耐用年数は27年、「肉厚が4mmを超える建物」の法定耐用年数は34年となっています（鉄骨材の肉厚が3mm以下の建物の法定耐用年数は19年）。
ちなみに、木造の法定耐用年数は22年です。法定耐用年数が長いため、アパートローンの返済期間を長く設定しやすい傾向があります。
部材を工場で製造するため、品質が安定しやすい点も鉄骨造のメリットといえるでしょう。また、軽量鉄骨造にはコストを抑えやすい面、重量鉄骨造には間取りの自由度を高めやすい面もあります。
注意したい点は、軽量鉄骨造・重量鉄骨造を問わず結露が発生しやすいことです。
したがって、防錆処理が必要になります。また、断熱性が低い点にも注意が必要です。外気温から影響を受けやすいため、冷暖房が効きにくいと感じる恐れがあります。
以上に加え、重量鉄骨造は、建築コストが高くなりやすい点にも気を付けなければなりません。
RC造
RC造は、鉄筋とコンクリートを使って建物の主要な部分を組み立てている構造です。具体的には、引張力に強く熱に弱い鉄筋の周りを熱に強く引張力に弱いコンクリートで固めています。英語で「Reinforced Concrete」と表現されるため、RC造と呼ばれています。
RC造のメリットも、法定耐用年数が長いことです。RC造の法定耐用年数は、47年となっています。アパートローンの返済期間を長く設定したい場合に、適している構造といえるでしょう。
間取りの自由度が高い点もメリットとして挙げられます。他の構造に比べて建物の強度が高いため、柱のない大きな空間などを実現することができます。競合アパートと間取りで差別化を図りたいときに適しているかもしれません。
また、耐震性・耐火性・遮音性も高くなります。基本的には、優れた構造といえるでしょう。
一方で、建築コストは割高です。具体的な金額はケースで異なりますが、一般的には木造の1.5～2.0倍程度の建築コスト（坪単価）がかかると考えられています。
地盤の改良工事が発生すると、建築コストはさらに割高になります。
同様に、リフォーム・リノベーションも割高になりがちです。将来的なリフォーム・リノベーションを想定している場合は、これらのコストも把握しておくべきといえるでしょう。
木造・鉄骨造・RC造で違いが出ない項目
木造・鉄骨造・RC造のメリット・デメリットは以上の通りです。それぞれの特徴は異なりますが、違いがでにくいものもあります。ここからは、構造で違いがでにくい項目を紹介します。
設備のグレード
建物の構造を問わずアパートの設備は自由に決定できます。
木造のアパートにハイグレードな設備を導入すること、RC造のアパートにローグレードな設備を導入することも可能です。
アパートの設備は、建物の構造ではなくアパートの経営戦略に基づき選択できます。
敷金・礼金
敷金・礼金も建物の構造を問わず設定できます。建物の構造ではなく、地域の商習慣に基づき設定されるものだからです。
敷金・礼金の相場は地域で異なりますが、基本的には「家賃〇カ月分」のように表現されます。
したがって、具体的な金額に関しては、建物の構造と関係する恐れがあります。アパートの家賃は、建物の構造で上下することがあるからです。
とはいえ、建物の構造で大きな違いが出ることは少ないでしょう。
固定資産税
土地の固定資産税も、建物の構造とは無関係です。
木造・鉄骨造・RC造を問わずアパートの敷地は住宅用地に分類されます。
したがって、どの構造であっても住宅用地に適用される特例措置を受けられます。
一方で、建物の固定資産税は構造で異なる可能性があります。
例えば、RC造は木造よりも建築コスト・資産価値とも高くなりやすいため、固定資産税課税標準額も高くなることが一般的です。
また、法定耐用年数が長い構造は、資産価値が減少しにくいといえます。
したがって、固定資産税も減少しにくくなります。
建物に対する固定資産税は、構造で異なる可能性があることを押さえておきましょう。
固定資産額の計算方法と支払期日とは
アパート経営を始めたら、毎年払わなくてはならない固定資産税。
しかし、どのようなシステムなのかご存じでない方もいらっしゃいますよね。
こちらの記事では、固定資産税の詳細に関してご紹介しています。
気になる方はぜひご参照ください。
最も利益を出しやすい構造
利益の出しやすさは建物の構造で異なります。
一般的に最も利益を出しやすいと考えられている構造は木造です。なぜ、このように考えられているのでしょうか。
木造は建築コストが安い
木造は、RC造などに比べ建築コストを抑えやすい傾向があります。
投資総額を抑えられるため、利益を出しやすくなります。参考に、年間収入合計が500万円のアパートで利回りを考えてみます。
総投資額が5,000万円であれば単純利回りは10.0％、投資総額が1億円であれば単純利回りは5.0％です。
ちなみに、単純利回りは「（年間収入合計÷投資総額）×100」で求められます。建築コストを抑えやすい木造は、利益を出しやすいことがわかります。
また以下の記事では、アパート建築にかかる構造ごとの費用の目安や、その他にかかる費用について詳しく解説しております。ぜひあわせてご覧ください。
アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！
木造は固定資産税なども安い
木造は、RC造などに比べ固定資産税・物件管理料なども抑えやすい傾向があります。
年間諸経費を抑えられるため、利益を出しやすくなります。参考に、年間収入が500万円のアパートで考えてみます。
年間諸経費が100万円であれば手元に400万円、年間諸経費が200万円であれば手元に300万円が残ります。
年間諸経費を抑えやすいため、木造は利益を出しやすいといるでしょう。
解体費用も安い
これからアパート経営に参入する場合、出口戦略を考えておくことも重要です。
木造は、鉄骨造・RC造などに比べ解体費も抑えられる傾向があります。
したがって、更地にして売却するなどの出口戦略を検討しやすい特徴があります。
木造は立地や階数により選択できないことも
魅力的な木造アパートですが、条件によっては選択できないことがあります。
3階以上のアパートを建築する場合、耐火建築物にしなければなりません。耐火建築物は建築コストが割高になるため、選択されないことが一般的です。
ただし、建築基準法の改正（2019年）で、要件は緩和されています。
防火地域以外であれば、一定の措置を講じることで基準を緩和した1時間耐火構造で3階建てアパートを建築できるようになっています。
1時間耐火構造の3階建てアパートは、耐火建築物の3階建てアパートよりも建築コストを基本的に抑えられます。法改正により、以前よりも木造のアパートを選択しやすくなっているといえるでしょう。
法改正により条件はあるものの建築が可能になった3階建以上の共同住宅ですが、木造3階建ての共同住宅のことを木三共といいます。
下記記事では木三共について条件なども一緒に紹介していますので、興味のある方はぜひご覧ください。
アパート経営は木造がおすすめ
木造・鉄骨造・RC造のメリット・デメリットについて解説しました。
一般的に木造のアパートは利益を出しやすいと考えられています。アパート経営の参考にしてみてはいかがでしょうか。
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