お金がなくても 不動産のオーナーになる方法

まだ僕の話は終わっていないよ。うちのお父さん（池田さん）がSNSで知り合った「師匠」と呼んでいる人から聞いたという話を、ルンちゃんにも伝えたい。

ズバリ、不動産投資を始めるうえでの心構えさ。ルンちゃんは、不動産オーナーになれるのは、どんな人だと思う？

その通り。実際の不動産オーナーにも、豊富な自己資金をベースに「現金買い」をモットーにする人もいれば、「頭金ゼロ」でいきなり億近い物件に手を出す人もいる。結局のところ、お金の都合さえつけば、誰でも不動産オーナーになることができる。そして今は、そのお金の都合のつけ方についても、いくつもの方法がある。だから「師匠」はお父さんに、「不動産投資は誰にでも始められる」という前提で、根本的な心構えについて、話をしてくれたんだ。

そう、師匠が言っていたのは「不動産投資が持つリスクを正しく認識することで、不動産投資を『事業』として認識し、計画性を持った運用ができるようになる」ということなんだ。

一見似ているようだけど、不動産投資は家を買うのとは違う。不動産のオーナーになるということは、「大家業」という事業を営むことなんだ。だから、住宅を購入する際の住宅ローンと、個人投資家向けのローン（通称：アパートローン）とでは、大きな違いがある。

長期固定金利での借り入れも可能な住宅ローンに比べ、アパートローンは固定金利で借りられる期間が5～10年と短く、長期金利の変動の影響を受けやすい。さっき言った「頭金ゼロ」のケースに即して言うと、不動産投資は利回りが高いから、頭金ゼロでも満室もしくはそれに近い状況であれば、手元に残る利益がある。だけど、空室が増えてしまった場合には、家賃収入が減額することになる。毎月の返済額に加え、管理費などの出費があり、そのうえ長期金利に変動が生じたら…？

そういう状態を「逆ザヤ」というんだけど、そうなったら最悪だよね。せっかく手に入れた物件を早急に手放さざるを得なくなる。もちろん購入した額よりも売却額が低くなることだって覚悟しなくちゃいけない。もちろん、これは可能性の話でしかないけど、そんなことがあり得るということは意識しておいてほしいんだ。

不動産投資は事業だから、都市銀行や地方銀行、信託銀行だけでなく、日本政策金融公庫からも融資を受けることができる。それぞれ、融資可能な金額の大小、融資の可否が決定されるまでのスピード、融資の受けやすさに違いがあるから。利用を考える際には注意が必要だ。一般的に個人オーナーが融資を受けやすいのは、信託銀行と物件のある地方銀行だと言われている。金融機関だって融資という事業をやっているわけだから、必ず自分の望む金額の融資が受けられるとは限らない。というより、そんなことはほとんどないと思ったほうがいいかもしれない。

でも、師匠がそれ以前に大事なことだと言うのは「己を知る」ということなんだ。

そう。例えばルンちゃんのお父さん（宮下さん）は、何のために不動産投資をしたいと言っていた？

それはつまり副業ってことだよね。不動産投資で大きな収入を得ようと思えば、リスク覚悟で利回りに着目した投資をするのもいいかもしれないし、ルンちゃんのお父さんのように手堅さを求めるなら、既存の資産運用の手段として、「失敗しない」という観点から物件を選んでいくのがいいかもしれない。そもそも、不動産投資を生業とするか副業とするかで「自己資金」として考えられるお金も違ってくるよね。それらすべては、「何のための不動産投資なのか」ということが出発点になってくるんだ。

もう一つ言っておかなくてはいけないのは、不動産投資は一人でやるわけじゃないってこと。

個人投資家は、物件の情報の入手から、売主とのコミュニケーション、融資や購入手続きのための書類作成、さらには購入後の管理など、多くの大家業に関わる多くの局面を業者さんと一緒に進めていくことになる。それは初心者もプロも同じ。だから物件を選ぶときには、同じくらいの時間と手間をかけて、信頼できる業者さんを見つけることが必要なんだ。どんな物件に強くどんな実績があるのか、個人的なレベルでウマが合うのかどうか、パートナーとして一緒に事業を進めていきたい業者さんかどうか、じっくり見極めたいところだね。