初めて不動産投資に挑戦する方へ！仕組みや始め方を解説
老後に向けた資産形成を目的として、不動産投資に挑戦する方は少なくありません。
アパートやマンションといった不動産を購入し、保有しておけば、長期的に安定した賃貸収入を得ることも可能です。
そこで本記事では、初めての不動産投資をお考えの方に向けて、スタートまでの流れと成功の秘訣、注意すべき点などを解説します。
「不動産投資を成功させて、安定的に収入を得たい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
Contents
不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやアパート、戸建て住宅を購入し、それを貸し出すか売却するかして、利益を得る投資方法のことです。
株式やFXなどの投資と比べて景気の影響を受けにくく、投資家の工夫次第で利益を増やすことができます。
一昔前まで地主や資産家の投資法だと思われていましたが、近年では、会社員の仕事と並行して、副収入を得ようと始める個人投資家も増えつつあります。
不動産投資で得られる利益は、“インカムゲイン”と“キャピタルゲイン”に分けられます。
インカムゲインとは、家賃収入のことです。
保有する不動産を他者に貸し出すことで利益を得る仕組み上、入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が入ります。
一方、キャピタルゲインは、保有する不動産の売買益を指します。
不動産の売却額が購入額より高ければ、それだけ利益を得ることができるわけです。
なお、不動産投資は、インカムゲインかキャピタルゲインのいずれかしか得られない、というわけではありません。
不動産を貸し出して長期的にインカムゲインを獲得し、将来的に売却してキャピタルゲインを得るという、両方の投資効果を狙うことも可能なのです。
不動産投資の種類
ひと口に不動産投資とは言っても、取り扱う不動産の種類に応じて、その特徴はさまざまです。
不動産投資の種類
- 一棟投資
- 区分投資
- 戸建て投資
- 民泊投資
- 駐車場投資
それぞれ、どのような投資なのか、詳しく見てみましょう。
一棟投資
一棟投資は、マンションやアパートのような、複数の部屋がある建物を一棟単位で購入し、賃貸経営する不動産投資です。
物件を一棟丸ごと購入するため、多額の資金が必要になりますが、複数の部屋を貸し出す都合上、家賃収入がゼロになりにくいうえ、高い利回りが期待できます。
また、投資家が建物を所有していますので、修繕や改装のタイミングを自由に決められるのも、一棟投資のメリットといえるでしょう。
その反面、高額な維持管理費や保守の手間がかかります。
建物全体の定期的な清掃や点検をしなければなりませんし、後述するほかの不動産投資に比べて火災保険料や固定資産税も高くなります。
いざ、建物を売ると決意したとしても、高額の取引になることは避けられないので、なかなか買い手が見つからないことは、覚悟しておいたほうがよいかもしれません。
区分投資
マンションやアパートを一棟まるまる所有し、運営することを一棟投資とよぶのに対し、その建物の一戸、あるいは複数戸を購入して運営していくことを区分投資とよびます。
“ワンルームマンション投資”といわれる投資スタイルも、区分投資の一種です。
区分投資は、一棟投資と比べて、少額で始められるのがメリットです。
くわえて、管理しなければならない範囲が物件の専有部分に限られるため、オーナーの手間はあまりかかりません。
なお、ほかの不動産投資と比べて手軽に始めやすい区分投資ですが、利回りはそう多くは望めない、という点は留意しましょう。
そもそも不動産投資は、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。
管理費や修繕積立金、固定資産税などを支払わなければならず、区分投資の場合、家賃収入に対するそれら諸経費の割合が多くなるため、手取りが少なくなりがちなのです。
戸建て投資
戸建て投資とは、戸建て住宅を購入し、貸し出しあるいは売却する不動産投資のことです。
新築を建てるとなると、数千万円規模の費用が必要になりますが、中古物件なら数百万円程度で始められます。
格安の中古物件を購入し、リフォームすることで付加価値をつけるといったこともできる点は、戸建て投資の魅力の一つです。
ですが、一棟投資と異なり、一件ぶんの家賃収入しか得られないため、空室に対するリスクヘッジが難しくもあります。
ほかの不動産投資と同様「安い物件だから」と飛びつくのではなく、需要が保証されているのかどうかを慎重に精査しなければならないわけです。
民泊投資
民泊投資は、マンションやアパート、戸建て住宅の空室を宿泊施設として貸し出し、利益を得る不動産投資です。
民泊投資には、2つのアプローチ方法があります。
一つは、自身が所有する不動産を活用し、民泊事業を行うパターンです。
もともと所有している土地と建物を活かすことで、さほど初期費用をかけずに事業が始められます。
自身で運営するため、ランニングコストが安く、収益率の高い投資方法といえます。
ただし、ゲスト対応や清掃など、日常的に発生する管理業務の手間は避けられません。
もう一つのパターンは、民泊運用の代行業者に委託する方法です。
不動産オーナーは、代行業者にいくらかの手数料を支払わなければなりませんが、ゲスト対応や管理業務からは解放されます。
民泊投資は、条件次第ですが、初期費用を抑えつつ高い収益性が望めます。
駐車場投資
住宅ではなく、駐車場を経営することによる不動産投資もあります。
所有している土地を使って駐車場を経営し、利益を得るのが駐車場投資です。
大規模な上物を建てる必要がなく、狭小地やいびつな形の土地だとしても、車が出入りするスペースさえ確保できれば、始められます。
自宅の敷地の一部を駐車場として、貸し出している不動産オーナーも少なくありません。
駐車場の運営方法には、月単位で場所を貸し出す月極駐車場と、時間単位で貸し出すコインパーキングの2種類があります。
どちらにするかは、その土地の特性や需要を見極めたうえで、決定するのがよいでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資と聞くと、漠然と「儲かりそう」というイメージを抱かれる方が多いですが、そのメリットの一つひとつはあまり知られていないかもしれません。
ここからは、不動産投資を始めることで、どのようなメリットが得られるのかを、具体的にお伝えします。
メリット①安定収入を得られる
不動産投資最大のメリットは、なんといっても安定した収入が得られることです。
家賃は、株価のように激しく変動することはありません。
そのため、入居者さえ決まれば、毎月決まった額の家賃収入を手にできるのです。
不動産投資で得られる収入は、“不労収入”ともいわれています。
大した労力を割かずとも、入居者がいる限り継続的に収入を得られる点が、不労収入といわれる所以です。
給排水設備の水漏れやボイラーの故障など、不動産オーナーが対処しなければならないトラブルも起こり得ますが、管理会社に委託しておけば、自ら対処する必要はありません。
このメリットを活かし、本業の傍らで、不動産投資に挑戦し、安定的な副収入を得る会社員の方もいらっしゃいます。
メリット②融資を受けられる
融資を受けられるのも、不動産投資の強みです。
株式や外貨といった金融資産を購入するにあたって、融資が下りることは基本的にありません。
しかし、不動産投資であれば、不動産の購入時に金融機関が提供する“不動産投資ローン”を利用することができます。
融資を利用すれば、たとえ不動産の実売価格全額の自己資金を用意できなかったとしても、不動産投資への挑戦が可能になります。
つまり、少ない自己資金で大きな利益を狙うといった、レバレッジを効かせた運用ができるわけです。
メリット③節税効果が期待できる
不動産投資は、運用次第で不動産オーナーの税負担を抑えることができます。
節税できる税金の種類は、以下の通りです。
不動産投資により節税効果が望める税金
- 所得税
- 住民税
- 贈与税
- 相続税
所得税と住民税は、収入から経費を差し引いて算出される所得額に応じて、税額が変動します。
不動産所得は、給与所得や事業所得と損益通算できるため、もし不動産投資で赤字を出せば、ほかの所得の黒字と相殺させ、結果的に所得税と住民税の負担を減らせるわけです。
また、財産を他者に贈与・相続した際には贈与税か相続税が発生しますが、現金や株式と比べて、不動産のほうが2～3割程度、評価額が下がります。
つまり、同等額の現金や株式を贈与・相続するより、不動産として渡されたほうが課される税金も軽くなるのです。
メリット④インフレに強い
不動産は、現金や株式といった金融資産と比べて、インフレに強いといわれています。
インフレとは、物価が上昇し、相対的に通貨の価値が下落することです。
不動産投資で取り扱う土地や建物は、実物資産であり、インフレになっても価値を維持できます。
それどころか、インフレ時には実物資産である不動産の価値は上がる傾向にあるのです。
つまりインフレ時は、不動産の売却によって、大きな利益を狙うチャンスともいえるわけです。
メリット⑤専門業者に委託できる
不動産投資は、手間をかけずとも挑戦できる投資方法です。
「物件の管理に手間と時間がかかりそう……」とネガティブなイメージをもたれている方も、いらっしゃるのではないでしょうか？
確かにご自身で入居者の募集や、建物の管理をすべてこなすなら、当然不動産オーナーに負担がかかります。
その点、管理会社やサブリース会社に管理業務を委託すれば、不動産オーナーの手間が省けます。
依頼する会社のサービス内容にもよりますが、以下のような業務委託が可能です。
委託できる管理業務の一例
- 入居者の募集（リーシング）
- 契約の締結・更新
- 家賃の入金管理
- 家賃滞納の督促
- クレーム対応
- 設備の保守点検
- 清掃・メンテナンス
委託するとなると、手数料はかかりますが、副業感覚で始めた不動産投資なら、便利な管理委託サービスは、ぜひとも活用したいところです。
不動産投資のデメリット
さまざまなメリットを享受できる不動産投資ですが、リスクやデメリットもあります。
不動産投資に挑戦する前に、以下の点も押さえておいてください。
デメリット①初期投資が高い
不動産投資を始めるには、ある程度の初期費用はやはり必要です。
数百万単位の自己資金がなければ、融資も受けにくくなります。
では、不動産投資を始めるにあたって、どのような初期費用がかかるのか見てみましょう。
不動産投資にかかる初期費用の項目
- 物件取得の頭金
- 不動産会社への仲介手数料
- 印紙代
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 融資事務手数料
- 融資保証料
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 地震保険料
- 司法書士への報酬
融資を前提とした場合、不動産投資で用意すべき自己資金は、取得する物件の20～30%程度といわれています。
仮に3,000万円の物件を購入するとした場合、600万～900万円はご自身で用意しなければなりません。
不動産投資に挑戦する際は、ご自身の預貯金や収入と相談しながら、計画を立てることが肝要です。
デメリット②失敗した際のリスクが大きい
不動産投資で取り扱う金額は、数百万～数億円と高額であるため、もし運用に失敗すれば不動産オーナーの被るダメージは甚大です。
不動産投資の失敗の定義は、“トータルで赤字になること”です。
融資を受けて不動産投資を始めた場合、借入金の返済は自己資金ではなく、入居者からの家賃収入で返済することになります。
つまり、月々の家賃収入が借入金の返済額を下回らないよう、気を配っていかないといけないわけです。
もし、所有するマンション・アパートの空き部屋が埋まらず自己資金を取り崩して、借入金の返済に充てるような状態が続けば、自己破産に追い込まれても不思議ではありません。
大金を投じて始める不動産投資には、一歩間違えれば人生を棒に振ってしまうリスクがあることも、念頭に置いておきましょう。
デメリット③流動性が低い
実物資産である不動産は、金融資産と比較して流動性は低くなります。
株式や外貨といった金融資産は、常に取引されているため、現金化したいタイミングで換金できます。
しかし、不動産となると、そう簡単にはいきません。
所有する不動産を売却するには、物件を査定し、買主を見つけなければならず、下手をすれば数か月はかかるでしょう。
物件の立地や状態、景況・市況次第では、一向に買主が見つからず、売却できないということもあり得ます。
不動産は、所有しているだけでも管理費や固定資産税を支払わなければなりません。
不動産を購入する際は、将来売却することも考慮して、流動性の高い物件を選んだほうが無難です。
人口が多い都市部の物件のほうが、流動性が高いのは言うまでもありません。
デメリット④手間がかかる
先ほど、不動産の管理を委託すれば、手間をかけずとも不動産投資に挑戦できるとお伝えしました。
もし、あえて委託ではなく、自主管理を選んだ場合、不動産オーナーはさまざまな管理業務に追われることになります。
入居者からのクレームや設備の破損修理も、すべて不動産オーナーが対応しなければなりません。
不動産オーナーに管理業務のノウハウがなく、満足に対応できなければ、入居者の不満がたまり、退去されてしまうおそれもあります。
委託費用はかからないかもしれませんが、自主管理はあまり現実的とはいえません。
「管理業務を怠りたくはないが、手間はかけたくない」とお考えなら、サブリースを活用するのも一つの手です。
サブリースとは、不動産オーナーと管理会社が賃貸借契約を締結し、入居者に転貸する契約形態のことです。
サブリースを利用すれば、不動産オーナーは管理業務の手間から解放され、かつ、入居者の有無にかかわらず、安定した収入を得られます。
不動産投資の手間やリスクを考慮して、さまざまな選択肢を検討してみてください。
不動産投資を始める際の準備
不動産投資には、リスクがつきものだということがお分かりいただけたかと思います。
失敗を回避するためにも、入念な準備をしておきましょう。
不動産投資について勉強する
不動産投資を始めるなら、まずは最低限の知識は身につけましょう。
不動産投資の世界では、普段耳にしないような専門用語が飛び交います。
これらの専門用語を覚え、関係者が話す内容を理解できる程度の知識レベルを目指したいところです。
まずは、不動産投資に関する書籍を一冊、読んでみることをおすすめします。
専門用語だけでなく、不動産投資の仕組みやリスクヘッジの方法も学べるとなおよいです。
より実践的な情報を仕入れるなら、セミナーに参加して、成功者の体験談を聴いてみるという手もあります。
書籍を読んでも理解できない箇所は、講師に直接質問してみても、よいかもしれません。
不動産投資に挑戦するなら、「知ったかぶりはご法度」ということを、肝に銘じておきましょう。
不動産投資の目的・目標額を定める
不動産投資は、目的と目標額によって、運用方法が異なります。
運用方針を定めるためにも、なぜ不動産投資に挑戦するのか、いくら利益が欲しいのかを明確にしておきましょう。
安定した家賃収入を得たいなら、都市部までのアクセスが良く、入居率が高い不動産を選びたいところです。
高利回りでとにかく儲けたいなら、築年数が古い掘り出し物件を探すのも一案です。
このように、不動産投資の目的によって、選ぶべき不動産の特徴が変わってきます。
目的から掴めた不動産のイメージを、より具体的にするために、最終的な目標額を定めます。
たとえば「10年後に200万円の不労収入を得たい」との目標額を定めたとしましょう。
それを達成するには何が必要なのか、どのような戦略をとるべきなのかが見えてくるはずです。
不動産投資において、ご自身の目的と目標額は、運用するうえでの羅針盤となり得る重要な要素なのです。
自己資金を貯める
これまでに何度かお伝えしておりますが、不動産投資には、ある程度まとまった自己資金が必要になります。
仮に不動産価格の全額を融資で賄うとしても、付帯費用は自己資金から支払わなければなりません。
間取り的に安いワンルームマンションでも、諸経費だけで100万円前後はかかると想定しておいたほうが無難です。
また、融資額が増えるほど、破産するリスクも高くなるので、不動産投資をやると決めたら、日頃から節約を心がけ、自己資金を少しでも多く貯めることに専念しましょう。
ただし、ご自身の預貯金を全額不動産投資に回してしまえば、実生活に支障をきたすことになります。
収入を得るために始めた不動産投資のせいで、かえって生活が苦しくなってしまっては、本末転倒です。
不動産投資は「資金に余裕をもって臨むのが鉄則」と、覚えておいてください。
不動産投資をスタートするまでの流れ
準備が整ったら、早速、行動に移りましょう。
不動産投資は、以下の流れに沿って進めていきます。
不動産投資の流れ
- 物件探し
- 不動産の買い付け
- 融資の申し込み・審査
- 物件の購入
- 管理会社の選定
- 決済・引き渡し
それぞれの工程を、詳しく解説していきます。
ステップ①物件探し
まずは、購入すべき物件を探します。
物件の情報は、不動産ポータルサイトを閲覧するか、直接不動産会社に相談することで得られます。
物件を探す際には、次のポイントに注目してみてください。
物件を探す際のポイント
- 不動産価格
- 利回り
- エリア
- 築年数
- 建物のタイプ（一棟・区分・戸建てなど）
自己資金や融資限度額によって、購入できる物件は、必然的に絞られてきます。
「予算内で無理なく購入できる物件なのか」を念頭に置きつつ、さまざまな物件情報を見てみましょう。
予算に見合わない物件を購入すれば、不動産投資が失敗に終わる可能性がぐんと高まります。
希望の条件を満たす物件を見つけるため、妥協はせず、根気強く探すことが大切です。
ステップ②不動産の買い付け
理想の物件を見つけたら、買い付けを入れます。
買い付けとは、物件購入の申し込みのことです。
不動産会社に買付証明書を提出することで、物件の売主に対して、物件購入の意思を表明します。
なお、買い付けを入れたからといって、その物件がご自身のものになるとは限りません。
その物件に対して、複数の購入希望者がいる場合は、買付証明書をもとに選考が行われます。
売り先として選ばれるためには、なるべく早く買い付けを入れる、購入希望金額を高めに記入する、といった対応が求められます。
また、買付証明書には法的な拘束力がないため、後々、購入をキャンセルすることも可能です。
とはいえ、何度もキャンセルを繰り返していると、不動産会社からの信頼を失いかねないため、ただ物件を押さえる感覚で買い付けを入れることは避けましょう。
ステップ③融資の申し込み・審査
不動産投資で取り扱う物件は高額であるため、現金での一括購入が難しく、金融機関から融資を受けるのが一般的です。
融資の審査では、申込者の信用状況や、購入しようとしている物件の収益性がチェックされます。
もし、カードローンや住宅ローンなどで、すでに多額の借り入れを受けていたり、収支計画の内容がずさんだったりすれば、融資が下りないこともあるので、注意しましょう。
融資の審査では、さまざまな資料の提出が求められます。
あらかじめ以下の書類を用意しておけば、融資の手続きをスムーズに進められます。
融資の審査に必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証・健康保険証など）
- 職務経歴書
- 住民票
- 印鑑証明書
- 預金通帳
- 住民税課税証明書
- 源泉徴収票
- 確定申告書
- 物件概要書
- 賃貸契約書
- 収支計画書
どれだけ良い物件を見つけたとしても、融資が下りなければ、それ以上不動産投資を進めることはできませんので、入念に準備したうえで審査に臨みましょう。
ステップ④物件の購入
融資の審査と並行して、不動産の売主と売買契約を締結します。
物件の購入者は、このタイミングで不動産の代金の一部を、手付金として売主に支払います。
手付金の金額は、明確に決まっているわけではありませんが、物件価格のおよそ5～10%が目安です。
売買契約を締結するにあたって、契約内容に“融資特約”が記載されているかは、必ず確認しておきましょう。
融資特約とは、融資を受けられなかった場合、買主の意向で契約を白紙にできる約束のことです。
たとえ融資がおりず、物件を購入できなくなったとしても、融資特約が付加されていれば、売買契約自体をなかったことにできるため、手付金が全額返還されます。
ステップ⑤管理会社の選定
物件の購入が完了したら、管理会社を選定し、委託契約を結びます。
管理会社は、不動産オーナーに代わって、賃貸物件の管理やメンテナンス、入居者の募集やクレーム対応もこなします。
これらの業務を不動産オーナー自身が担うことも不可能ではありませんが、業務負担があまりにも大きいため、管理会社に一任するのが一般的です。
請け負ってくれる業務内容は、管理会社ごとに異なります。
管理会社を選定する際、委任したい業務がサービス内容に含まれているかを確認することが大切です。
なお、管理会社の手数料は、家賃収入の5%程度といわれています。
サービス内容と料金を鑑みて、安心して長く付き合っていける管理会社を選ぶようにしましょう。
ステップ⑥決済・引き渡し
無事、融資がおりて、すべての手続きが完了したら、決済・引き渡しへと移ります。
決済は、買主と売主、不動産会社の担当者にくわえ、司法書士も同席し、融資を受ける金融機関の店舗にて行われます。
買主はこのタイミングで、物件価格から手付金を差し引いた残代金を、融資で受け取った資金から支払うことになるわけです。
決済が完了した時点で、物件の所有権が売主から買主に移転します。
その後、鍵や関連書類を受け取れば引き渡しは完了です。
不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資のリスクを、ゼロにすることは不可能です。
それでも、成功する確率を少しでも上げられるよう、打てる手は打っておきたいところです。
多くの不動産オーナーは、次のポイントを押さえて運用に臨んでいます。
不動産投資を成功に導くためのポイント
- 情報収集を怠らない
- 妥協をしない
- 損切のルールを決めておく
不動産投資は、いかに情報を仕入れられるかが、勝負の分かれ目になります。
良い条件の物件を見つけるためには、多角的な視点で、あらゆる情報にアクセスしなければなりません。
時には現地を歩いて、ご自身の目で物件周辺の様子を見てみるのもよいでしょう。
また、良い物件が見つからないからといって妥協はしないことです。
不動産投資は、大金を動かす投資ですから、失敗したときのダメージは小さくはありません。
利益が出せると確信できる物件を、粘り強く探しましょう。
そして、不動産投資に失敗したときに備えて、損切のマイルールを定めておくことをおすすめします。
入居者がいつまでも決まらないまま、ダラダラと所有しつづけるのではなく「3か月間空室のままだったら打ち切りにしよう」といったように、売りに出すルールを定めておくのです。
そうすれば、再起不能になるほどの損失を被ることは避けられます。
不動産投資に挑戦するなら、あらゆる可能性に考えを巡らせて、成功させられるよう対策を講じましょう。
不動産投資の注意点
投資用に購入した物件の売却を考える時もくるかもしれません。
しかし、あまりにも築年数を重ねた不動産は、資産価値が大幅に目減りしてしまう可能性もあり得ます。
不動産には、常に価格変動のリスクがつきまといます。
たとえ今は空き部屋がなく、十分な収入を得られていたとしても、売却時に損益がマイナスに転じることもあり得るわけです。
建物の老朽化だけでなく、人口減少や景気動向といった外的要因も、土地価格や住宅価格に影響をおよぼします。
不動産を運用し始めたら、建物は定期的に修繕しつつ、社会情勢や景気にも気を配る必要があります。
初めて不動産投資に挑戦するなら入念に準備しましょう
今回は、不動産投資に初めて挑戦する方に向けて、不動産投資の概要と流れを解説しました。
不動産投資は、マンションやアパート、戸建て住宅を購入し、それを貸し出すか、売却して利益を得る投資方法です。
株式やFXなどの投資方法と比べて景気の影響を受けにくいのが特徴です。
運用がうまくいけば、不動産オーナーは大した労力を割かずとも安定的な収入が得られます。
老後に向けた資産形成としても、挑戦する価値のある投資といえるのではないでしょうか。
株式会社マリモでは、優れたデザイン性と耐久性を兼ね備えた木造アパートをご用意しております。
「これから不動産投資を始めたい」とお考えの方は、ぜひ一度、ご相談ください。
