不動産投資をするなら新築？中古？それぞれのメリット・デメリット
不動産投資において、物件を新築にするか中古にするかは一つの悩みどころです。
専門家に尋ねても、新築が断然良いという人もいれば、逆に新築は失敗しやすいという人もいるように、人によって意見が異なります。
実は、新築だから、もしくは中古だからどうこう言えないのが不動産投資です。
その性格が異なるため、メリットとデメリットもそれぞれ異なるのは当然でしょう。
そこで、不動産投資に興味がある首都圏の方を対象に、投資物件として選ぶとき、新築と中古、それぞれにどのようなメリットとデメリットがあるのかをまとめました。それらを踏まえて、どちらに狙いを定めるか参考にしてください。
Contents
新築物件で不動産投資をするメリット
不動産投資において、新築ならではのメリットがいくつかあります。代表的なところを確認しておきましょう。
空室の心配が少ない
新築物件であれば、募集と同時に入居者が見つかる可能性が高いです。新築ですから、当然見た目も実際も新しく、高級感もあって多くの人が住みたがります。
これは少し想像してみるだけで理解できるのではないでしょうか。たとえば、同じエリアにあり、立地も同じ、間取りもほぼ同じ物件が、新築と中古であるとします。家賃に多少の差があるとしても、多くの人は新築に住みたがるものです。
また、首都圏は人気のエリアですので、当分新築マンションへのニーズはなくならないでしょう。人気があるということは、人気のないエリアより家賃を高めに設定しても入居者が集まるということです。家賃収入こそが不動産投資の目的ですので、それを考えるとこれ以上のメリットはないと言ってもよいほどでしょう。
メンテナンスに費用がかからない
新築の場合、メンテナンスに余計な費用がかかる心配もありません。全部新品ですから、設備の修繕や交換の必要が生じるのもずっと先のことでしょう。もちろん日常的なメンテナンスは必要になりますが、突発的に高額な出費が生じるリスクは、少なくとも中古物件より少ないことは確実です。
また、新築の場合、中古よりも長期間の瑕疵担保責任が保証されています。もし購入直後に物件に何らかの不備が発覚しても、それは購入者ではなく売り主の責任です。上記のことと併せて、新築なら余計な出費の心配がない理由になります。
新築物件で不動産投資をするデメリット
では、逆に新築物件にはどんなデメリットが隠れているのでしょうか。投資対象として考える際のポイントをチェックしておきましょう。
価格が高い
中古物件と条件が同じなら、当然ながら新築の方が価格は高くなります。また、不動産会社から購入する場合、人件費などのコストも加算されるため、中古と比べると割高感があるのはどうしても否めません。ローンを利用する手もありますが、投資として考えると投入した資金の回収に時間がかかる恐れがあります。
資産価値の下落
税務上の評価額では、不動産物件は時間の経過とともに、その価値が下落していきます。自分が新築で購入して、たとえ1年以内に売りに出したとしても、すでに中古物件となってしまうため、どんなに新築同様に丁寧に使っていたとしても、新築価格と比べると大幅な下落は避けられないでしょう。実勢価格はこの限りではないものの、税務上の評価額は必ず低下すると認識してください。
もちろん、中古物件も時間とともに価値が低下することには変わりありません。ただ、新築の方が中古物件と比べて下落スピードが早いのがデメリットなのです。新築物件には「新築」という、中古物件にない大きな付加価値があります。誰かに所有されて中古になった途端に、それがなくなるわけです。同じ期間で比較した時、資産価値の下落は新築物件の方が大きいと言わざるを得ないでしょう。
時間の経過とともに資産価値が下落するということは、それに応じて家賃も少しずつ下げていかなければなりません。もちろん家賃は大家さんが自由に設定できますが、家賃が高いと入居希望者が少なくなるのは避けられません。そこで家賃を下げて入居者を集めたとしても、今度は当初の想定ほど利益が確保できないリスクが生じます。数十年と長期保有するつもりならまだしも、数年ほどの短期で売りに出したいとい考えているなら要注意です。
新築物件で不動産投資をする際のポイント
新築には上記のメリットとデメリットがあることがわかりました。それらを踏まえてどのようなポイントに気をつけて投資をすればよいのでしょうか。
エリア選定に力を入れる
その物件を長期保有するつもりではなく、いずれ売却したいと考えているのであれば、売却時の需要も見越して物件を選定する必要があります。その需要を決めるのは、やはり物件の所在するエリアが大きな要素を占めるでしょう。人気のエリアであれば、時間が経って多少古くなった物件であっても、相変わらず高い需要が見込めます。
エリアの選定は専門知識がないと難しいので、不動産の専門家に相談するのが良いです。
資金計画をしっかり立てる
新築を一括で購入する場合は、多額の自己資金が必要です。もし用意できるとしても、それを使ってしまったら手元にお金がなくなってしまうようでは意味がありません。アパート・マンション経営ではどんな出費がいつ生じるかわからないですから、突発的なことに備えてある程度まとまった資金は手元に確保しておくべきでしょう。それを考えると、購入前に綿密な資金計画を立てることが重要になります。
高額のローンを組んで購入する場合は言わずもがなです。返済計画はどんなに緻密に立ててもやりすぎはありません。また、決断前に今一度、「本当に返済できるのか」、その上で「しっかり収益化できるのか」ということをしっかり考えてください。
中古物件で不動産投資をするメリット
中古物件を選んだとき、新築と違いどのようなメリットが生まれるのでしょうか。
安く購入できる
同じ条件なら、中古の方が新築より安く買えます。物件自体の価値の下落によって新築と比べて値下がりすることもありますが、不動産会社が取る販売促進費などの余計なコストが生じないため、より安く購入できるのです。購入価格が安いからといって、家賃も著しく下げなければいけないということはないですから、むしろ新築よりも高い利回りが期待できる場合もあります。
複数の物件に投資できる
一つの対象に投じる資金が少なくて済むなら、余った予算を利用して複数の物件を購入することもできます。経営するアパート・マンションの軒数が多くなるほど、単純に家賃収入が増えますので、この点でも魅力でしょう。
中古物件で不動産投資をするデメリット
では、中古物件ならではのデメリットには何があるのでしょうか。
メンテナンス等に費用がかかる
中古物件は、新築と比べてあちこちにガタがきていることがあります。そこまで古くないとしても、建物や設備の修繕・交換にある程度の費用がかかることは覚悟しておくべきでしょう。
また、建物や設備自体に劣化は見られなくても、中古の場合、新築では当たり前となっている設備が欠落していることもあります。
たとえば、今の新築物件ではあって当然のモニタ付きインターフォンなども、中古の場合、付いていない物件は少なくはないでしょう。あるのが常識と考えられている設備がないと、住みたいと思う人も少なくなってしまいます。
その分、家賃を下げるのか、もしくは、設備を新たに導入するのか、いずれにせよ利回りを低くする要素であることは覚えておきましょう。
大家になるメリット・デメリット
ここまでで新築物件と中古物件についてのメリット・デメリットをご紹介致しました。
不動産投資する前に、大家になるにあったてのメリットとデメリットを理解しておくことが重要です。
家賃収入で生活したい！と思っている方も、必要な資金やなる前に知っておきたいポイントがありますので、下記記事に詳しい内容をまとめていますので、参考にしてみてください。
新築・中古いずれにもメリットとデメリットが存在する
不動産投資において、新築物件、中古物件の双方にメリットもあればデメリットもあることがわかりました。資金などの状況においてどちらがより有利になるかは変わります。ご自身の状況や条件に合わせて、じっくり将来の計画も立てたうえでふさわしい方を選びましょう。
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