アパート経営を地方でするメリット・デメリットと成功のためのポイント
アパート経営を始めるにあたり、どの地域を選択しようか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。人口が多いほうが有利と考え、地方や田舎を避ける方もいるはずです。
ですが、地方でアパート経営を行う魅力もたくさんあります。
そこで「都心ではなく地方でアパート経営を始めたい」と考えている方のため、おさえておきたいポイントについて解説します。都心に比べて人口が少ない分、十分に計画を立てて慎重に始めなければなりません。
この記事を読むことによって、地方でアパート経営を始めるメリットとデメリット、成功するためのコツがわかります。考えられるリスクに備えたいと考えている方も参考にしてみてください。
Contents
地方でアパート経営を始めるメリット
地方はリスクが高いと言われることが多いのですが、メリットも多々あります。代表的なメリットは以下の通りです。
メリット1 地方は都心よりも安く土地やアパートが購入できる
地方のアパートは、一般的に都心よりも価格が安く設定されています。
特にアパート経営が初めての方の場合、高額物件に手を出すのはリスクが高いです。
土地やアパートを安く購入できれば、高額物件に手を出すよりも大幅にリスクを抑えられます。
メリット2 アパートローンで対応できるケースが増える
頭金がほとんど用意できないような方でも、ローンを活用してアパート経営を始めやすいメリットがあります。
都心近くの高額な土地やアパートを購入してアパート経営を始めたいと考えた場合、多額の費用が必要です。
すべて自己資金で賄うことは難しく、アパートローンを検討している方もいるでしょう。
高額な土地やアパートを手に入れるためには、ある程度頭金が用意できなければ難しいケースが多いです。
地方であれば安く入手できることもあり、比較的始めやすいといえます。アパートローンで借りる金額を抑えられれば、返済リスクの軽減にもつながります。
メリット3 好条件の物件もある
好条件の物件は都心に集中しているイメージがありますが、地方にも数は少ないものの、お宝物件といえるものが眠っています。
都心であれば購入できないような価格設定で好条件の物件が出ていることも珍しくありません。
中には、集客が不十分だったために手放されてしまったものもあります。こういった物件は効率的な集客をすることにより満室にできる可能性も高いです。
メリット4 地方は競合が少ない
都心でアパート経営を始めたところ、競合が強すぎてうまく経営や集客ができなかったケースがあります。地方であれば競合物件の数が少ないため、そういった心配が小さくなるのもメリットです。
また、地方だと物件の選択肢が少ないため、それほど集客に力を入れなくてもある程度集客できるケースがあります。
他社がそのような状況だった場合、競合よりも本格的な集客が行えれば、大幅な入居率改善も期待できるでしょう。
メリット5 地方は固定資産税が抑えられる
固定資産税を抑えられるメリットもあります。固定資産税は、課税標準額によって左右されるのですが、地価が高ければ評価額も高いです。
地方は都心と比較して地価が低いため、固定資産税の評価額が低くなるメリットがあります。
地方でアパート経営を始めるデメリット
地方よりも都心でアパート経営を始める方が多いのは、地方だからこその難しさや、デメリットがあるからです。次のようなデメリットがあることを確認しておきましょう。
デメリット1 都心に比べて入居需要が少ない
人がたくさんいる都心と比較すると、地方はどうしても入居需要が少なくなってしまいます。
アパート経営は、借りてくれる人がいるからこそ成り立つ投資です。
いくらお得に物件を購入できたとしても、入居者が見つからなければ収入にはなりません。
地方の中には、今後さらに人口が少なくなると予想されているところもあります。
入居者がなかなか見つからない状況になると家賃を下げなければなりませんし、そうなると収入が予定を下回ってしまうケースが多いです。
デメリット2 スムーズに売却できないことがある
常に満室が期待できるような地域の物件は売却を希望した際にすぐに売れるケースが多いです。しかし、地方のアパートだと売却に時間がかかる場合があります。
次に物件を購入するオーナーから見れば、その物件を購入したとしても、入居者が見つかるか不安を感じます。
不動産会社としてもリスクの高い物件はなかなか購入してくれないでしょう。売却まで時間がかかるだけでなく、売却できない可能性も考えておかなければなりません。
デメリット3 アパートローンが利用できないことがある
都心だとある程度耐用年数が過ぎているものでも担保評価が高く、アパートローンを利用できる可能性があります。
しかし、地方の中古アパートだとローンの融資が受けられない可能性も考慮しておかなければなりません。頭金として用意する自己資金などを増やすことについても検討が必要です。
デメリット4 自然災害のリスクが高い地域もある
自然が多く残っている地方の中には、土砂災害などの自然災害リスクが高い地域も存在します。多くの人が集まっている都心の場合、自然が少ない代わりに、自然災害のリスクも低いです。
周囲にあまり建物がない地域の場合、自然災害が発生した際にその被害が大規模なものになってしまうことも珍しくありません。
購入した物件が台風や津波などの被害を受け、住めない状態になってしまう可能性についても考えておく必要があります。
アパート経営を地方で成功させるポイント
地方でアパート経営を成功させるためにはいくつかコツがあります。おさえておきたいポイントについて解説します。
ポイント1 表面利回りを重視しすぎない
物件を検討する際、表面利回りよりも、実質利回りを重視して考えましょう。
表面利回りとは「1年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」で計算できるものです。
一方、実質利回りは「（1年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100」で計算できます。
表面利回りは、1年間の家賃を物件の購入価格で割って計算するのが特徴です。しかし、この中には不動産投資を行うのに必要な固定資産税や不動産の仲介手数料、修繕費などが含まれていません。
そのため、表面利回りだけを重視してしまうと経費が考慮できないデメリットがあります。結果として予想していたのとは利回りが大きく異なってしまうケースが多いです。
実質利回りであれば、初期コストやランニングコストについても考えて計算できます。より現実的な利回りを参考にしたいと考えている方は、表面利回りではなく、実質利回りを考慮して物件選びをしましょう。
ポイント2 空室対策に力を入れる
非常に重要なポイントとしておさえておきたいのが、空室対策をしっかり行い、空室を作らないことです。地方は都心と比べて人口が少ないため、1度退去者が出てしまうと、なかなか次の入居者が見つからないことがあります。
入居者がいない期間が長くなるほど、経営は厳しくなっていくでしょう。
空室対策にはいくつか方法がありますが、募集条件を見直して緩和する、初期費用を減額するなどが代表的です。また、現在依頼している管理会社の空室対応力が低いと感じているのであれば、切り替えについても検討してみましょう。
入居者にとって魅力的な物件を実現することも重要です。人気の設備を導入したり、セキュリティを強化したりするのも良いでしょう。費用はかかってしまいますが、リフォームやリノベーションについて検討するのもおすすめです。
ポイント3 魅力的な地域を選択する
総合的にみて、魅力を感じられる地域でアパート経営を行いましょう。
例えば、人口動態データを確認して人口が減っていない地域を選んだり、近くに商業施設や学校があったりする地域を選ぶのがおすすめです。
現在はそれほど栄えていなくても、将来的に大規模な開発予定がある場合は、アパートの資産価値が上がる可能性もあります。今が狙い目といえるような地域・物件もあるので、そういったものを探してみてはいかがでしょうか。
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アパート経営をするなら地方と都心部のどちらがおすすめ？
地方と都心のどちらがアパート経営に向いているかについては、必ずしもどちらがおすすめとは言い切れません。
人口が多いのが魅力の都心でも、空室リスクに悩まされている方はいます。
また、予定以上にコストがかかってしまい、撤退を余儀なくされるようなケースもあります。
地方についても同様で、安く物件を購入できるはずが高くついてしまったケースも少なくありません。魅力的な物件を見つけて運用していたものの、自然災害の被害に遭ってしまうようなケースもあるでしょう。
地方・都心のどちらでも、アパート経営において成功している方、失敗している方がいます。
成功率が高いのはどちらかと考えるよりも、自分自身で丁寧に情報収集を行い、適している方を選択することが求められます。
アパート経営成功のためには、地域選びだけでなく、信頼できる管理会社を見つけられるかなども重要です。慎重に行動し、アパート経営で成功できるように取り組んでいきましょう。
地方のアパート経営は十分な準備をして挑むことが大切
いかがだったでしょうか。地方でアパート経営をしたいと考えている方に向けて、メリットやデメリット、ポイントなどについて解説しました。
確かにリスクはありますが、十分備えておけば地方ならではのメリットも期待できます。
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