アパート経営は儲かる？黒字化のポイントを徹底解説

アパート経営は「儲かるのか」「黒字化までどのくらいかかるのか」という疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
本記事では、アパート経営の黒字化に向けたポイントや、収益を上げるためのノウハウを詳しく解説します。
これからアパート経営を始めようとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営は本当に儲かるのか

アパート経営が儲かるかどうかは、立地条件や経営計画によって大きく変わってきます。
収益性を判断する際に重要となるのが「利回り」という指標です。
利回りには以下の2種類があります。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件取得費 ×100
• 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得費×100

実質利回りは、経費を差し引いた実質的な収益率を表すため、より重要な指標となります。一般的に3％～3.5％が最低基準とされ、5％以上あれば理想的な投資といえます。
アパート経営で収益を上げるためには、適切な投資計画と収支管理が欠かせません。

アパート経営が儲からないと言われる理由

アパート経営は、適切な知識と計画があれば十分に収益を上げることができる投資ですが、実際には「儲からない」という声も少なくありません。
ここでは、アパート経営が儲からないとされる主な理由について見ていきましょう。

入居者の維持が難しい

アパート経営において最も大きな課題となるのが、入居者の維持です。
新築物件の場合は比較的入居者が集まりやすいものの、築年数が経過するにつれて空室が目立つようになり、家賃収入が減少していく傾向にあります。
とくに築15～20年を超えた物件では、空室を埋めることが急激に難しくなります。

家賃低下のリスクがある

アパート経営の収益を圧迫する要因として、家賃相場の下落があります。
総務省の小売物価統計調査によると、近年多くの地域で家賃相場が下がり続けており、地域によっては前年比80％にまで下落しているケースもあります。
今後は生産年齢人口の減少により、賃貸住宅の需要がさらに低下することが予想されます。

多額のローンが負担になる

アパート経営が儲からないとされる大きな理由の1つが、ローン返済の負担です。
一般的にアパート経営では数千万円単位の投資が必要となり、その大半を金融機関からの融資で賄うことになります。
そのため、経営がうまくいかなかった場合、多額のローン返済が重荷となってマイナスに転じるリスクがあります。

経年により修繕費などのコストがかかる

アパート経営が儲からなくなる要因として、修繕費の増加があります。
築年数が経過するにつれて、通常損耗や経年劣化による修繕の必要性が高まります。
さらに、入居者の退去後には原状回復費用も必要となり、これらの費用はすべて貸主負担となります。

アパート経営における知識不足

アパート経営で十分な利益を得られない原因の1つに、経営に関する知識不足があります。
とくに目立つのが、支出に関する知識の不足です。
修繕費や税金などのランニングコスト、減価償却費などの費用は、経費として計上できるものが多くあります。
しかし、これらの知識が不足していると、本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。

黒字化するまでに時間がかかる

アパート経営では、多額の初期投資が必要となります。
ローンを組む際も相当な自己資金が必要で、この投資分を回収して黒字化するまでには長い期間を要します。
一般的に黒字化までには約10年程度かかるとされており、即座に利益を求める方には不向きな投資といえます。

関連記事：アパート経営は何年で黒字化できる？黒字化するコツと赤字になる人の特徴を紹介

アパート経営が儲からない時の対策10選

アパート経営で収益を上げるには、適切な対策と経営計画が欠かせません。
ここでは、アパート経営を成功に導くための10個の具体的な対策をご紹介します。

賃貸需要のある立地でアパート経営する

アパート経営の成功を左右する最も重要な要素が立地条件です。
交通アクセスの良さや、生活利便施設が充実している場所は、安定した需要が見込めます。
とくに都市部は賃料単価が高く、空室率も低いため、退去後も次の入居者が決まりやすい傾向にあります。
もし立地条件が良くない場合は、都市部の土地への買い替えも視野に入れて検討するとよいでしょう。

入居者のニーズに合った設計をする

入居者にとって住みやすい環境を提供することは、退去率を下げる重要なポイントです。
ターゲット層のニーズに応じた設計が必要です。
多くのハウスメーカーは既存の商品プランを提案してきますが、それだけでは他物件との差別化が難しくなります。
間取りや設備など、細部にこだわった設計を実現するために、複数のメーカーと相談しながら最適なプランを検討することをおすすめします。

サブリースの利用をしない

サブリースとは、管理会社に一括で物件を借り上げてもらい、保証料（家賃の10～15％程度）を支払うことで、安定した収入を得られる仕組みです。
しかし、この方式には大きな落とし穴があります。
たとえば、保証会社から月50万円の家賃保証を受ける契約の場合、実際の入居者からの家賃収入が500万円あったとしても、オーナーが受け取れるのは50万円のみとなります。
また、空室が目立つと家賃の値下げが必要になりますが、管理費や保証料は変わらないため、収益が圧迫されてしまいます。

新築アパートを建築する

アパート経営において、初期投資よりも維持費のほうが高額になることが多いのが実情です。
中古物件は購入費用が安く見えても、設備の修繕費用が予想以上にかかり、結果的に新築で建てるほうが総コストを抑えられるケースも少なくありません。
新築アパートであれば、当面の間はメンテナンス費用を最小限に抑えることができ、収益性の高い経営が可能となります。

細かい収支シミュレーション

アパート経営の初心者がよく陥る失敗は、表面上の利回りだけで判断してしまうことです。
収支計画を立てる際は、空室率の変動や将来的な賃料下落など、起こりうるリスクも考慮に入れる必要があります。
むしろ少し厳しめの条件で収支シミュレーションを行い、万が一の状況でも経営が成り立つかを繰り返し確認することが重要です。

自己資金の割合を高くする

アパート経営の収益性を高めるためには、自己資金の割合を増やすことが効果的です。
近年は建築費の高騰により借入金額が増加傾向にありますが、ローン返済額が多くなりすぎると、収益のほとんどが返済に消えてしまいます。
できるだけ自己資金の比率を高め、ローン返済比率を40～50％程度に抑えることで、キャッシュフローを最大化することができます。

減価償却・必要経費の理解

減価償却とは、建物などの固定資産の価値減少分を費用として計上できる制度です。
この減価償却費を適切に計上することで、所得税や住民税を抑えることが可能になります。

また、共用部の修繕費や入居者募集の広告宣伝費なども経費として認められるため、これらを正しく理解し活用することで、効果的な節税対策が可能となります。

出口戦略で売却を検討する

アパート経営が思うような収益を上げられない場合は、売却という選択肢も視野に入れる必要があります。
売却時に適正な価格で取引するためには、立地条件や空室率、利回りなど、物件価値を左右する要素をしっかりと把握することが重要です。
また、売却のタイミングとしては金利の低い時期が適しています。
この時期は購入者のローンが組みやすく、需要も高まるため、より有利な条件で売却できる可能性が高くなります。

実績豊富な会社に依頼する

アパート経営を成功に導くためには、実績豊富な会社に依頼することが重要です。
経験豊富な会社は、地域のニーズを熟知しており、適切な経営方法や建築プランを提案することができます。
また、税金対策や融資に関する豊富なノウハウを持っているため、経営上の課題が発生した際にも適切なアドバイスが得られます。

部屋数を10戸以上にする

アパート経営では、10戸以上の規模で建築することで、さまざまなメリットが得られます。
まず、税制面では事業的規模とみなされ、青色申告による65万円の控除を受けることができます。
また、将来の建物取り壊し費用を全額除却損として計上できるほか、空室リスクの分散効果も期待できます。
そのため、「広い部屋を少数」ではなく「小さめの部屋を多数」という設計方針がおすすめです。

関連記事：アパート経営は儲からない？経営を成功させるコツを解説

アパート経営で得られる年収を増やす方法

アパート経営で安定した収入を得るためには、月々の収支項目を細かく分析し、キャッシュフローを改善することが重要です。
収入を増やすと同時に、支出を適切にコントロールすることで、より高い収益を実現できます。
ここでは、アパート経営の年収を増やすための具体的な方法をご紹介します。

空室リスクを極力減らす

空室対策は、満室時から計画的に取り組むことが重要です。
築年数が経過するにつれて空室率は上昇する傾向にあるため、適切なタイミングでの修繕や、市場動向に応じた家賃設定の見直しが必要となります。
また、物件の価値を維持・向上させるためのリノベーションも効果的な対策の1つです。
競合物件が増える中で選ばれる物件となるよう、計画的な投資と管理を行うことで、安定した収入を確保することができます。

税金対策をしっかり行う

アパート経営の手取り収入を増やすためには、適切な税金対策が重要です。
まず、経費として計上できる支出を漏れなく把握し、確実に申告することで、所得税・住民税の負担を適正化できます。
また、収入規模が大きい場合は、法人化を検討する価値があります。
所得税は収入が増えるほど税率が上がる仕組みのため、法人化して法人税として納税したほうが、総額を抑えられるケースがあります。

需要の変化にも目を向ける

アパートの入居率は、地域の需要と供給のバランスによって大きく変動します。
当初は高い需要があった物件でも、周辺に新しい賃貸物件が増えたり、より充実した設備を備えた物件が建設されたりすることで、競争力が低下する可能性があります。
このような状況に対応するため、時代のニーズに合わせたリフォームが重要です。
不動産仲介会社から入居者ニーズを定期的にヒアリングし、収益性を考慮しながら適切なタイミングで設備投資を行うことをおすすめします。

アパート経営を始めるメリット

アパート経営は、適切な運営ができれば安定した収入が得られるだけでなく、さまざまな面でメリットがあります。
ここでは、アパート経営を始める際に知っておきたい主なメリットについて解説します。

長期的で安定的な収入が得られる

アパート経営の最大のメリットは、長期にわたって安定した収入が期待できる点です。
一般的に入居者は最低でも1年は居住するため、入居者を確保できれば、定期的な家賃収入を見込むことができます。
また、コンビニなどの事業用賃貸と比べて、競合の出現や景気変動の影響を受けにくいのも特徴です。

建築規制が緩くどこでも建てやすい

アパートの大きな特徴は、建築規制が比較的緩やかな点です。
マンションなどの高層建築物は建築場所に厳しい制限がありますが、2階建てのアパートであれば、一般の戸建て住宅が建築可能な土地なら建てることができます。
このため、土地活用の選択肢として検討しやすく、場所を選ばず建築できることが大きなメリットとなっています。

相続税対策になる

アパートなどの収益物件は、相続税評価額が時価よりも大幅に低く評価される特徴があります。
たとえば都内では、アパートの相続税評価額は時価の30％程度になると言われており、5,000万円の物件であれば、1,500万円程度の評価額として相続税が計算されます。
このように、現金での相続と比べて税負担を大幅に抑えられることが、アパート経営の大きなメリットの1つとなっています。

法整備が進んでいる

近年、アパート経営に関する法整備が大きく進展しています。
従来の借地借家法は借主の権利を保護する一方で、貸主への保護が不十分でした。
しかし、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が公布され、不当なサブリース勧誘の禁止など、貸主の権利を守る制度が整いました。
これにより、以前より安心してアパート経営を行える環境が整ってきています。

マンション経営よりもリスクが低い

アパート経営は、区分所有のマンション経営と比べてリスクが低く、初心者でも始めやすい投資方法です。
都心部の区分マンションは価格が高騰しており、初期費用はアパート一棟と大差ありませんが、空室リスクへの対応はアパート経営のほうが柔軟に行えます。
さらに、マンションは減価償却期間が長く、計上できる減価償却費も少ないため、税金対策の面でもアパート経営のほうが有利といえます。

アパート経営を成功に導く、確かな一歩を踏み出すために

アパート経営は、適切な知識と計画があれば、安定した収入を得られる投資方法です。
相続税対策や資産形成といったメリットもありますが、同時にさまざまなリスクも存在します。
それらのリスクを理解し、適切に対策を講じることで、長期的に安定した収益を上げることが可能となります。
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