アパート経営は儲からない？経営を成功させるコツを解説
アパート経営に興味があっても、「儲からない」といった情報を見聞きして、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
確かに、失敗するリスクはゼロではありませんが、適切に管理すれば長期的な収益が期待できます。
本記事では、アパート経営が儲からないといわれる理由と、成功するためのポイントを解説します。
これからアパート経営を始めるにあたって、安定した利益を出したいとお考えの方は、参考にしてみてください。
Contents
アパート経営とは
まずは、アパート経営の基礎的な事項について確認しておきましょう。
アパート経営とは、所有するアパートの部屋を貸し出し、入居者から家賃収入を得る貸家業のことです。
所有している土地にアパートを建設したり、新たに中古のアパートを購入したりするなどして経営を開始します。
特別な資格は必要ないので、投資初心者でも無理なく始めることができる資産運用といえます。
アパートとよく比較される、マンションとの相違点は、建物の構造や階層数です。
アパートは、一般的に木造や軽量鉄骨造の、２階または３階建て以下の共同住宅を指します。
マンション経営よりも建築コストが低く、部屋の数が少ないため、空室のリスクが低い点が魅力です。
アパート経営は、不労所得の構築や相続税対策など、さまざまな目的で取り組まれています。
アパート経営の仕組み
アパート経営の仕組みは非常にシンプルで、「収入から経費を差し引いた金額が収益となる」と考えればよいでしょう。
収入としては、家賃のほかに礼金や更新料、駐車場代などが挙げられますが、経費に関しては、費目が多いので、後ほど詳しく紹介します。
アパート経営では、いかに多くの家賃収入を得て、経費を抑えられるかが収益を伸ばすカギです。
アパート経営における３つの管理方法
アパート経営は、入居者の対応や物件のメンテナンスなど、定期的な管理が必要になります。
その際の管理方法は、以下の３通りです。
アパート経営の３つの管理方法
- 自主管理
- 管理委託
- サブリース（一括借り上げ）
自主管理は、その名の通り、オーナー自らすべての管理を行う方法です。
管理会社に対する手数料はかかりませんが、アパート経営の業務は多岐にわたるので、本業が別にある方や、初心者の方には難しい方法かもしれません。
その点、管理委託であれば、ご自身が委託したい範囲の業務を、管理会社に任せられるため、アパート経営が初心者の方でも気軽に始めることができるでしょう。
専門知識が必要な場合でも、不動産のプロが対応してくれるので、安心して委託できます。
サブリース（一括借り上げ）とは、アパート経営における業務全般を、管理会社に一任する方法のことです。
管理委託でも、業務全般を委託することはできますが、サブリースは、入居者がいなくても家賃収入が担保されている点が異なります。
それと引き換えに、管理会社との契約時に受け取れる金額は決まるため、たとえ満室になっても収益が少ない傾向にあります。
アパート経営を始める際は、上記のなかからご自身のスタイルに合った方法を選び、適切に管理していきましょう。
アパート経営でかかる費用
アパートを経営していくうえで、支払わなければならない費用には、どのようなものがあるのでしょうか。
ここでは、「定期的に発生する費用」と「必要に応じて発生する費用」に分けて紹介します。
アパート経営で発生する支出
| 定期的に発生する費用 | 必要に応じて発生する費用 |
| ローンの返済金 | 建物修繕費 |
| 賃貸管理費 | 仲介手数料 |
| 保険料 | 広告費 |
| 水道光熱費 | 立ち退き料 |
| 専従者への給与 | 租税公課 |
上記のように、アパートの経営を続けていくためには、さまざまな費用がかかります。
特に、ローンの返済金や建物修繕費、租税公課は、費用のなかでも大半を占めるので適切な管理が必要です。
なお、アパート経営における収入に対して、経費が占める割合のことを経費率といいますが、15～20％程度に抑えるのが理想です。
安定したアパート経営を行うために、この数値を目安にしてみてください。
アパート経営が儲からないといわれる4つの理由
それでは、なぜアパート経営は、「儲からない」「失敗のリスクが高い」などといわれるのでしょうか？
ここでは、その4つの理由を詳しく解説します。
多額のローンが負担になるから
アパート経営が儲からないといわれる1つ目の理由は、ローンが高額で利益が出るまでに時間を要するからです。
アパート経営を始める際には、多額の資金が必要になるので、ほとんどの方が数千万円単位のローンを組みます。
例として、以下のシンプルな条件で、ローンの返済にかかる期間を計算してみましょう。
5,000万円のローンを、10室のアパートで返済するケースの計算方法
| ローンの返済額 | 5,000万円 |
| アパート収入（家賃5万円） | 5万円×10室×12か月＝600万円 |
| ローンの返済以外の想定経費 | 100万円 |
| 完済までの期間 | 5,000万円÷（600万円－100万円）＝10年 |
このように、絶えず満室で、家賃収入の全額を返済に充てたとしても、完済までに10年かかります。
実際の経営では、修繕費の積み立てや収益の確保なども踏まえ、余裕を持った返済計画を立てるので、完済までの期間もより長めに設定する必要があります。
ローンの返済額が大きく、経営がうまくいかないときのリスクを考えると、及び腰になってしまうのかもしれません。
満室が続くとは限らないから
入居者を維持しつづけるのが難しい点も、アパート経営が儲からないといわれる理由の一つです。
新築のときは、ある程度入居者が集まりますが、年数が経つと経年劣化やニーズの変化によって入居率が下がってしまいます。
特に、築15～20年を超えてくると、空室を埋めることが急激に困難になってきます。
入居者がなかなか見つからない場合は、家賃を下げざるを得なくなり、収入が少なくなるので、「儲からない」という意見が出るわけです。
家賃相場が下がる可能性があるから
今後家賃相場が下がり、アパート経営で儲けにくくなるという見解もあります。
その背景には、少子高齢化によって人口減少が進み、空き家率が増加していることが考えられます。
空き家率とは、住居総数に占める空き家の割合のことです。
総務省が5年ごとに調べており、平成30年に行われた最新の調査によると、全国の空き家率は、過去最高の13.6%でした。
また、空き家率は、調査を始めた1958年から年々増加していることがわかります。
アパート経営は儲からないと言及する方は、今後も空き家率が上昇し、家賃相場が減少していくのではないかと否定的な意見を持っているようです。
不動産投資の幅広い知識が求められるから
アパート経営には、不動産投資に関する幅広い知識が求められるので、利益を得るのが難しいと考える方もいらっしゃいます。
不動産投資は、株式や為替と比べて、物件や立地ごとに個性があるため、一般人には「どの物件が儲かるのか」という判断が困難です。
くわえて、経営していくためには、「減価償却」「耐用年数」「利回り」といった聞き慣れない用語を理解し、修繕費や税金などのコストを管理することも求められます。
このような難解さから、「初心者が手を出すと失敗する……」というイメージをお持ちの方が見受けられるのです。
アパート経営を行う4つのメリット
アパート経営が儲からないといわれる一方で、始める方がいらっしゃるのも事実です。
それは、アパート経営では、利益を期待することができるのはもちろん、ほかにもメリットがあるからです。
ここでは、アパート経営を行う4つのメリットを解説します。
メリット➀長期的な収入を確保できる
アパート経営は、資産運用のなかでも、比較的安定して長期間の不労所得を得ることができます。
一般的に、アパートに入居すると、ウィークリーやマンスリータイプの物件でない限り、最低でも1年分の家賃収入が見込めます。
その理由は、1年以内に賃貸契約を解約すると違約金を支払う必要があるからです。
初期費用も安くないので、大半の方は、１年以上住むことを想定して入居しています。
仮に、居住者が転勤や結婚などの事情によって短期間で引っ越すとしても、人気のあるアパートを経営できれば、新しい入居者を募集することも難しくありません。
このように、アパート経営は、入居者を確保できれば、長期的に安定した収入を確保できるのです。
メリット②相続税対策になる
アパート経営は、相続税対策になる点もメリットの一つです。
土地や建物などの不動産は、相続税の計算の際に、現金や預貯金とは異なる評価方法で金額が算出します。
現金や預貯金は、相続人が亡くなった時点の残高で、相続財産として評価されます。
たとえば、現金と預貯金の残高が5,000万円だった場合、相続財産としても5,000万円以外の評価額にはなりません。
一方で、不動産の評価額は、「相続税評価額」という時価や販売価格とは異なる方法で算出します。
アパート経営時の不動産の相続税評価額は、土地は20～30%程度、建物は30％安く評価されます。
したがって、相続財産を現金や預貯金から、アパートの土地や建物に替えておくことで、相続税額の見込み額を少なくできるというわけです。
メリット③所得税と住民税の負担を軽減できる
会社員や公務員のなどの給与所得者が、アパート経営を始める場合、「損益通算」によって所得税と住民税を軽減できる可能性があります。
損益通算とは、アパート経営が赤字に陥ったときに、その赤字部分を給与所得から差し引く計算のことです。
給与所得が減少するため、所得の大きさによって税額が決まる、所得税と住民税を圧縮することができます。
場合によっては、給与所得と不動産所得を通算した結果、確定申告時に還付金を受けられるケースもあります。
このように、アパート経営で利益が出なかった場合でも、必ずしも所得が減るとは限りません。
仕組みを理解することで税金対策ができるのも、アパート経営のメリットといえるでしょう。
メリット④生命保険の代わりになる
アパート経営は、生命保険としての性質も有しています。
アパート経営を始める際には、ローンを組む方が大半ですが、そのときに団体信用生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険とは、ローンの契約者が亡くなったとき、または重度の障がいを抱えたときにローン残高の返済を免除する保険のことです。
団体信用生命保険が生命保険の代わりとなるため、アパート経営は継続でき、家族にはローンのない物件と家賃収入が残せます。
アパートを経営すると、収入を得られるだけでなく、家族の将来のために財産を残すことができる点も魅力の一つです。
アパート経営における利回りの考え方
ここでは、アパートの選定や経営時に重要な観点である、利回りの考え方について解説します。
利回りとは、「アパートを経営する際の投資額に対して、どのくらいの利益があるのか」を表す割合のことです。
利回りには、表面利回り・実質利回り・想定利回りの3つがありますが、不動産会社の広告などで掲載されている割合は、表面利回りです。
表面利回りは、「(1年間の家賃収入÷物件の取得価格)×100」で求められます。
一般的に、表面利回りが5%を超えることが良い物件の目安とされますので、アパート選びの参考にしてください。
一方で、実際にアパートを経営していくうえでは、表面利回りでなく、実質利回りを用いて計算する必要があります。
実質利回りは、「（（1年間の家賃収入－諸経費）÷物件の取得価格）×100－空室率」で算出します。
アパート経営を行うために必要な実質利回りの目安は、理想ラインが5%で、最低ラインが3%です。
例として、アパートの実質利回りを実際に求めてみましょう。
アパート経営における実質利回りの計算例
| 1年間の家賃収入 | 600万円 |
| 諸経費 | 100万円 |
| アパート取得価格 | 5,000万円 |
| 空室率 | 5% |
上記の条件をもとに、実質利回りを算出していきます。
「（（600万円－100万円）÷5,000万円）×100－5%＝5%」
このケースでは、実質利回りが5%なので理想のラインに達していることがわかります。
実際のアパート経営で実質利回りが採用されているのは、経費や空室率を考慮し、現実的な数値に近いからです。
このように、表面利回りと実質利回りは、アパート経営がうまくいくのかを判断する一つの指標になります。
アパート経営を成功するための6つのポイント
ここからは、アパート経営を成功するための6つのポイントを解説していきます。
ご自身が、アパート経営のオーナーになるときの参考にしてみてください。
ポイント①物件の選定を見誤らない
アパート経営で物件を選定するにあたって、立地は重要なポイントです。
仮に、土地を所有している場合でも、立地が悪いのであれば、入居者の獲得が困難になるので、売却してほかの土地を購入することをおすすめします。
通勤・通学する人をターゲットに想定する場合、アパートが駅やバス停から近い物件を選定することが求められます。
一方で、周辺環境に重きを置く人をターゲットにするなら、スーパーや病院などの施設が近くにあるとよいでしょう。
ターゲットを想定して、ニーズに即したアパートを購入もしくは建築すれば、空室が発生したとしても、すぐに次の入居者が決まり、安定した経営が行えます。
立地選びでは、不動産会社に相談することはもちろん、ご自身でアパートを建築したい地域を訪れてどのようなニーズがあるのか確認してみてください。
ポイント②付加価値をつける
付加価値をつけ、ほかの物件と差別化を図ることもアパート経営を成功させるための一つの秘訣です。
アパートの付加価値の例は、以下の通りです。
アパートに付加価値をつける具体例
- デザイン性を高める
- ガレージをつける
- 収納を増やす
- ペットの飼育を可能とする
- 楽器の演奏を可能とする
- インターネットを無料で提供する
- 外に物置を設置する
- 植栽で周囲の目線を遮る
- オートロックをつける
上記のように付加価値をつけると、地域内でのアパートの競争率が向上し、空室率を下げることにつながります。
特に、アパートの１階部分は、セキュリティ面や通行人の目線などの観点から空室が生じやすいので、なんとしても対策したいものです。
地域性や想定するターゲットのニーズを考慮しながら、アパートに付加価値となるものを導入してみましょう。
ポイント③自己資金率を高める
アパート経営を始める際は、ローンの借入額の30%程度を目安に自己資金を準備しましょう。
自己資金が十分に用意できれば、そのぶんローンの返済額が減るため、家賃収入を得たときの手残りが増えます。
その収益を修繕費や空室時の費用として備えることができ、経営が安定するというわけです。
くわえて、自己資金が多いと、支払い能力が高いと判断されるため、多数の銀行から融資を受けることができます。
多数の銀行の金利を比較できるので、良い条件で借り入れやすくなります。
ポイント④しばらく運用したら買い換える
一定期間運用したら、思い切って新たに築年数の浅いアパートに買い替えるのもよいでしょう。
アパートは、築15年を過ぎると設備の交換や修繕、外壁塗装などのメンテナンスが必要となり、支出が増えます。
くわえて、築年数が古くなると、たとえ人気のある物件だとしても、入居状況は徐々に悪化していくものです。
そこで、収益性が悪化するまえに、築浅物件に買い替えることで安定した収入を維持することができます。
具体的には、経営を始めてから12～13年目が買い替えの目安です。
築年数が経過していくと、減価償却費を経費に計上できなくなり税額も増えていくため、上記の年数を参考に、買い替えを検討してみてください。
ポイント⑤法人化を検討する
アパート経営で儲かるためには、法人を設立するのも一つの手法です。
法人を設立すると、課される税率が下がったり、経費に計上できる範囲が広くなったりするなどのメリットがあるからです。
目安として、個人の総所得が1,000万円を超える方は、個人でアパート経営を行うよりも、法人を設立するほうがよいでしょう。
所得税は、所得が多いほど税率が上がる「累進課税制度」を採用しているため、一定の額を超えると、法人税のほうが税金の負担を軽減できるというわけです。
また、法人化すると、アパート経営で得た収入を、家族に役員報酬として支払うことが経費として認められます。
したがって、実質的に収入を減らさずに利益を圧縮し、支払う税金を少なくできます。
法人設立には、一定の費用がかかりますが、上記のほかにも遺産分割や相続税対策など多くのメリットがあるのでぜひ検討してみてください。
ポイント⑥信頼できる管理会社に委託する
アパート経営で利益を上げるためには、実績やノウハウが豊富な管理会社に委託することが重要です。
これまで説明してきたように、アパート経営には、複雑な仕組みを理解することや適切に管理することが求められます。
初心者の方が経営に関するすべての業務を遂行するのは、難しいかもしれません。
初めてでもアパート経営を成功させるには、信頼できる管理会社を探すことをおすすめします。
管理の範囲は、会社によって異なりますが、入居者の募集から対応まで任せられます。
特に、入居者募集が得意な管理会社に委託できれば、空室が出てもすぐに埋まるため、収入の安定化から利益の向上まで期待できるでしょう。
選定する際は、相見積もりを取り、複数の管理会社のサービスや手数料などを比較検討してみてください。
アパート経営では、適切なマネジメントを行うことが成功につながる
本記事では、アパート経営が儲からないといわれる理由や成功するためのポイントを解説しました。
アパート経営は、投資資金を回収することや空室を埋めることが難しい点から、「儲からない」という意見が見受けられます。
しかし、居住者のニーズに寄り添った立地を選んだり、物件に付加価値をつけて募集率を上げたりすることで失敗のリスクを減らせます。
また、ご自身のみの力でアパート経営を始めようとせず、不動産会社を頼ることも大切です。
株式会社マリモでは、構造や立地にこだわり、居住者に永く愛されるアパートをご用意しております。
安定して収入を得られる木造アパートのオーナーになりたい方は、ぜひご相談ください。
