大家になるにはどうしたらよい？必要な手続きを解説
アパート・マンション経営には、安定した収入を得られるなどの、多くのメリットがあります。
そのため、これらの物件の大家になって、賃貸経営にチャレンジしたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、そんな方が抱かれているであろう「大家ってどうやったらなれるの？」という疑問にお答えしつつ、賃貸経営のメリットやリスクについても紹介します。
賃貸経営に対する不安を払拭するためにも、ぜひご一読ください。
Contents
大家とは
大家とは、アパートやマンションなどの賃貸物件のオーナーを指します。
物件の入居者から支払われる家賃を収益とする、賃貸経営を行います。
なお、大家になるために資格は特段必要ありません。
諸手続きを踏んだのち、賃貸経営をスタートさせれば、あなたも晴れて“大家さん”です。
また、後述するように、大家は必ずしも「大家」業を営まなければならないという訳ではありません。
日々の大家の業務
賃貸経営の手法が異なれば、大家の日々の業務にも違いが生まれます。
ここでは、主な3つの賃貸経営の手法ごとに、大家が行うべき業務を解説します。
自主管理の場合
自主管理とは大家自身が、広告宣伝から物件の清掃、入居者対応、集金といった、いわゆる「大家」業を一括して行う、賃貸物件の管理手法の一つです。
自主管理を選択した場合、大家の主な業務は下記の通りです。
大家の業務【自主管理の場合】
- 物件の広告宣伝（不動産会社に委託可）
- 申し込み対応・賃貸借契約の締結（不動産会社に委託可）
- 物件の巡回・清掃
- 設備の修繕・交換
- クレーム対応
- 家賃回収・督促
- 入退去時の立会い
不動産管理会社に管理を委託しないため、管理手数料を支払う必要がなく、生じた利益はすべて大家のものとなります。
また、家賃をはじめとする諸条件を自由に設定できるという、裁量性の高さも魅力です。
一方で日々の管理業務を、すべて大家自身で行わなければならないため、片手間感覚での管理は難しいでしょう。
特に、自宅から離れている物件や、複数の物件を自主管理する場合は、時間的制約や肉体的な負担も増します。
くわえて、物件内でトラブルが起きれば、大家自身が対応に当たらねばなりませんし、機器の故障時の修理費用はもちろん自分持ちです。
なお、物件の紹介や入居者の募集を不動産会社に委託することも可能ですが、その場合の広告宣伝費は大家負担です。
このように、自主管理方式は管理会社への手数料支払いがなく、裁量性が高いぶん、日々の管理業務や修繕対応をご自身で行う必要があるという点を、覚えておきましょう。
管理委託（一般管理）の場合
物件の管理は、不動産管理会社へのアウトソーシングも可能であり、この手法を管理委託方式、もしくは一般管理方式とよびます。
管理委託方式を選択した場合、大家の業務は下記の通りで、先述の自主管理の場合と比べて格段に少なくなります。
大家の業務【一般管理の場合】
- 各種見積書の確認と承認
- 契約書等の確認・捺印
- 施策の打ち合わせなど
先述した、日々の管理業務をはじめ、トラブル対応や機器の修繕、広告宣伝まで管理会社に任せられるので、業務の負担を大幅に軽減することが可能です。
そのため、管理運営や集客のノウハウがない場合にも、検討したい選択肢となります。
所有している物件が自宅から離れている場合、日々の点検やトラブル対応のたびに、現地に出向くのは大変です。
このような場合には、物件周辺にある管理会社に管理委託することで、迅速かつ行き届いた管理が実現できます。
その代わり、管理会社に対して収入の5％前後の管理手数料を支払う必要があります。
よって、物件の管理委託を行う場合、自主管理方式にはなかった手数料という支出項目がくわわる点に留意しておいてください。
サブリースの場合（一括借り上げ、又貸し）
サブリースとは日本語で“又貸し”を意味しており、サブリース会社が物件を一括で借り上げて、大家に代わってすべての管理・運営を行う手法です。
不動産登記上の所有者は大家のままですが、貸主はサブリース会社となるので、大家は実質的な賃貸経営の主体を、移譲する格好となります。
サブリースでは、基本的に日々の大家の業務は発生しませんが、下記のような対応を依頼されることがある点に留意しておきましょう。
大家の業務【サブリースの場合】
- 高額な設備修繕の可否の判断
- 保証賃料の協議
- その他大家の判断が必要な場合の対応
上述の通り、管理・運営の権限を移譲できるため、管理の手離れが実現します。
管理委託方式と比較しても、さらに日々の業務が少ないため、サイドビジネスとして賃貸経営を始める際にもうってつけです。
また、実際の入居状況にかかわらず、大家には転貸借契約に基づいた一定の家賃収益である保証賃料が入るため、不動産経営を安定させられるというメリットもあります。
ただし、手数料は収益の10％前後と、管理委託方式よりも高めに設定されています。
サブリース方式は固定収益志向の方におすすめできますが、稼働率が上がっても、基本的に大家の収益には反映されないので、儲け重視という方には向かないかもしれません。
大家になることのメリット
大家になって賃貸経営を始めると、多くのメリットを享受できます。
ここでは、大家になることの4つのメリットをお伝えします。
メリット➀収入の柱を増やせる
大家には、なんと言っても家賃収入を得られるというメリットがあります。
入居者がいる限り、毎月安定した収益を確保できます。
くわえて管理委託方式やサブリース方式であれば、日々の業務はほとんどないので、不労所得とよんでも差し支えありません。
メリット②税金対策になる
不動産経営は住民税や所得税、相続税対策としても有効です。
不動産経営における収益は、「不動産所得」とよばれますが、仮にこの不動産所得で赤字が出てしまった場合は、ほかの給与所得などと損益通算することが可能です。
これにより、翌年以降の所得税・住民税の節税につながります。
また相続に際しても、賃貸物件をうまく活用すると、支払うべき相続税を低く抑えられます。
たとえば、親族が所有する土地を相続する場合、土地の上にアパート・マンション建てると評価額が下がり、それにともなって相続税の課税額も少なくなるのです。
また、建物の建築費用をローン等で借り入れることで、さらに節税を図れます。
このように、不動産経営は税金対策としても有効なのです。
メリット③資産を残せる
借入の返済を終えたのちは、建物が資産になるというメリットもあります。
返済完了後もアパート・マンション経営を続けることもできますし、贈与・相続を行い、家族等に不労所得として残すことも可能です。
また、賃貸経営の継続を望まない場合は、売却によりキャッシュに変えるのも一案です。
メリット④生命保険代わりになる
アパート・マンション経営は、生命保険としての側面もあわせもちます。
賃貸物件の購入に際して、金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。
団体信用生命保険では、物件のローンの返済期間中に、契約者が死亡、あるいは高度障碍者となった場合、ローンの残債は保険金によって支払われる決まりです。
そのため、遺族は無借金の資産として遺されたマンションと、それが生み出す毎月の家賃収入を得られます。
ご自身にもしものことがあった場合へのリスクヘッジとして、賃貸経営を視野に入れてみるのもよいでしょう。
大家になるために必要な手続きとその流れ
なにかとメリットの多い賃貸経営ですが、実際に大家となるにはどうしたらよいのでしょうか。
大家として賃貸経営を始めるには、下記のステップを踏む必要があります。
大家になるためのステップ
- 自己資金と予算を決める
- 不動産投資会社・物件を選ぶ
- 買付証明書を作成する
- 売買契約を締結する
- 手付金を支払う
- 不動産投資ローンの審査を受ける
- 決済と引き渡しを受ける
- 物件管理の手法を選択・賃貸経営をスタート
まずは、物件購入に際して必要な自己資金と予算を決めましょう。
一般的に、必要な自己資金の目安は、物件の価格の1割程度です。
また、金融機関から受けられる融資の総額は、年収の10倍が一つの目安です。
そのため、想定される融資範囲内で物件探しを行うこととなります。
物件探しにあたっては、不動産投資会社のサービスを利用するのがおすすめです。
納得のいく物件を見つけたら、買付証明書の作成、売買契約の締結などの諸手続きを経たのち、手付金を支払います。
その後、不動産ローンの審査に通過すれば、決済と引き渡しを受けたのち、晴れて大家として賃貸経営をスタートすることとなります。
大家になる前に準備しておきたいこと
先述した通り、大家になるために特定の資格は必要なく、所定の手続きを踏めば賃貸経営デビューを果たせます。
とはいうものの、賃貸経営を成功させるためには下記のように、大家になる前からもっておきたい心構えもあります。
賃貸経営をスタートする際の心構え
- 自己資金を貯める
- 賃貸経営の基礎を知っておく
- 購入予定の物件周囲の市場を調べておく
- 会計・税金知識を身につけておく
先述した通り、賃貸経営に際しては物件の価格の1割程度が必要となるため、自己資金をある程度貯めておきたいところです。
そのうえで、物件の選定や、運営を適切に行うためにも、不動産や賃貸経営の基礎を学んでおくと安心です。
また、物件の選定にあたっては、想定エリアの人口や競合の存在などの市況感をもっておくことも欠かせません。
賃貸経営で避けては通れない、お金に関する知識も有しておきたいものです。
特に、自主管理方式で賃貸経営を始めようとお考えなのであれば、会計・税金の知識は必須です。
これらの知識を身につけておけば、臆することなく大家としてのスタートを切れるでしょう。
知っておきたい賃貸経営のリスクと対策
最後に、大家になるうえで知っておきたい、健全な賃貸経営を脅かすリスクと、その対策を7つ紹介します。
賃貸経営で慌てないためにも、正しい備えを講じておきましょう。
空室
賃貸経営で大きなリスクとなるのが、空室です。
空室が増えれば、そのぶんだけ家賃収益が減損し、ローン返済が残っている場合、赤字にならないとも限りません。
原因としては、地域の人口減少や、物件の乱立による供給過剰、広告宣伝不足などが挙げられます。
物件内外を清潔に保ちながら、物件の付加価値を向上させる適切な施策を打ち出す、優良な不動産会社へ、地域住民へ向けた入居促進を依頼するなどの対策が有効です。
家賃下落
築年数が古くなるとともに、募集できる賃料は年々下落していきます。
家賃が下落すれば、仮に満室になったとしても、家賃収入は大きく減少してしまいます。
原因は、経年劣化による物件価値の下落や競合物件の乱立、短い入退去スパンなどです。
家賃下落を防ぐためには、リフォームや、最新設備の導入により物件の価値を上げることが第一の対策となります。
具体的には、フルリフォームにより築浅物件のような住み心地にする、あるいは畳をフローリングに変える、浴室の追い炊き機能を追加するといった対応などです。
さらに、一度入居した方に長く住んでもらうため、入居者満足度の向上にも気を配る必要があります。
退去が発生すると、新しく入居者を募集する際に以前より賃料を下げなければならないケースも多く、こうなると退去のたびに募集賃料が下がっていってしまうのです。
大家として、入居者が快適に住めるよう配慮し、入居者にできるだけ長く住んでもらうよう努力しましょう。
家賃滞納
家賃滞納も、賃貸経営における大きなリスクです。
家賃が支払われなければ、当然そのぶんの賃料収入がなくなるわけですから、特にローン返済が残っている場合などは死活問題です。
戸数が多い大型マンションで、複数の入居者が家賃を滞納した場合、その合計は相当の額に上ります。
家賃滞納のリスクを避けるためには、第一に入居時の審査を入念に行うことが必要です。
信頼できる審査会社を利用したうえで、家賃の滞納リスクの低い申込者に入居してもらい、連帯保証人や家賃保証会社の保証をつければ万全です。
それでも滞納が発生してしまった場合には、管理会社に督促を依頼したり、債権回収会社を利用したりして、一刻も早い家賃回収を図っていきましょう。
経年劣化による修繕費増大
アパート・マンションは、築年数を重ねるごとに、経年劣化が進み、その修繕費もかさむ傾向にあります。
たとえば、外壁や配電設備、水道管、給湯器などは経年劣化によって不具合が起こりやすく、修繕・交換には多額の費用が必要になります。
耐久性の高い建材を使った家を建てる、適切なメンテナンスを行うなどの予防策はありますが、こればかりは避けて通れないものです。
そのため、定期的な修繕・交換を見越して、毎月の家賃収入の一部を、修繕費用として積み立てておくことをおすすめします。
入居者クレーム・トラブル
入居者からのクレームや、入居者同士のトラブルも、大家にとっての頭痛の種と言えます。
よくあるケースとしては、たとえば騒音や漏水にかかわるトラブルなどでしょう。
これらの入居者トラブルは最優先で解決する必要があります。
放置すれば当事者はもちろん、周囲の入居者にもストレスがかかり、より大きな問題へ発展しかねないほか、退去の原因にもなりえます。
ご自身で対処にあたる場合は、適切な対応を心がけましょう。
また、不動産会社へ管理委託している場合は、仲裁を依頼するのが肝要です。
金利上昇リスク
日銀の金融緩和政策変更で現実味を増した金利上昇のリスクも、知っておきましょう。
アパート・マンションの建設にあたって金融機関から借り入れを受けた時点より金利が上昇した場合、返済額も増大します。
順調に経営できていた時期と、入居率や家賃といった条件が同じでも、ひとたび金利が上昇すれば最悪の場合、赤字転落となります。
このリスクを回避するための方法の一つが、元金均等返済の選択です。
元金均等返済とは、毎月一定額、借入金の返済を行っていく方法であり、金利上昇の影響を受けないというメリットがあります。
その反面、残債が多い初期のタイミングでは、利息の影響で返済額がもっとも高くなるというデメリットもあるので、これらを天秤にかけながら慎重に検討しましょう。
災害リスク
日本は言わずと知れた災害大国ですから、地震や洪水といったリスクへの対策も入念に講じておきたいものです。
物件を選定する際は、免振構造の建物を選んだり、ハザードマップを参考に洪水リスクの低いエリアを選んだりすることで、被害のリスクはある程度抑えられます。
それでもいつ何時、災害によって大切な物件が被害を受けるかわかりません。
そのため、火災保険や地震保険に加入して、物件に万が一のことがあった際に、補償を受けられるよう準備しておくことが重要です。
以上、賃貸経営を脅かす７大リスクについて解説してきましたが、こうした事態を想定して、適切な対策を考えておくことが、大家になるうえで必要な心構えと言えます。
「備えあれば憂いなし」を念頭に、安定した賃貸経営を目指しましょう。
諸手続きを踏めば大家になるのに資格は要りません
今回は、「大家になるにはどうしたらよいの？」という疑問にお答えしつつ、大家のメリットや知っておきたいリスクについて紹介しました。
大家とは、賃貸物件のオーナーのことを指します。
買付証明書を準備し、売買契約締結等の諸手続きを踏めば、特段の資格がなくとも、晴れて賃貸経営をスタートできます。
賃貸経営は、賃料収入を得られるメリットがある反面、空室や賃料下落などのリスクも抱えているため、これらの理解と対策が必要です。
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