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不動産賃貸業の業務分類とは?副業としてサラリーマンに選ばれる理由

  • 22.02.04
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ビジネスパーソンの副業として人気なのが不動産賃貸業です。本業以外にも収入源ができるため、単に年収アップというだけでなく今後のライフスタイルの選択にも有利に働きます。

 

しかし、「不動産賃貸業なんて個人が気軽に始められるのだろうか?」との疑問もあって当然です。

 

そこで、ここでは不動産賃貸業に興味はあるものの、具体的に何をどうやればよいかわかっていない方のために、不動産賃貸業の基本とそのメリット、実際に始めるまでの流れなどをお伝えします。

 

不動産賃貸業とは

 

不動産に関する事業には売買や仲介などもありますが、不動産賃貸業というときは、文字通り不動産を貸し出し、その賃料によって利益を得るという事業です。

 

基本的に不動産賃貸業で貸し出す不動産は、事業を営む自身の所有する不動産です。自分が先に購入して所有しているアパートやマンションなどの物件を、入居希望者に貸し出すと考えるとわかりやすいでしょう。

 

そのため、不動産賃貸業を営むのに特別な資格やスキルは必要なく、貸し出す不動産さえあれば始められるという特徴があります。実家が所有する、眠っている土地や空き家がある場合など、有効な活用方法と言えるでしょう。

 

不動産賃貸業の業務分類

 

不動産賃貸業の業務とは、わかりやすく言えば大家さんのそれです。自分の持っている土地や物件を人に貸し、その対価として賃料を受け取ります。

 

ただ、不動産賃貸業の業務はさらに細かく分類することが可能です。一般的な住宅(戸建て、集合住宅、店舗兼用を含む)を貸し出す場合は、一般的に「貸家業」と呼ばれます。それに対して、オフィスや店舗など事業専用として貸し出す場合は、「貸事務所業」や「貸ビル業」などと呼ばれることが多いです。

 

ちなみに、ビジネスパーソンの副業として選ばれる形態は貸家業が大半を占めます。一方、貸事務所業を営む業者のうち、その8割ほどは法人です。

 

不動産賃貸業のメリット

 

副業として不動産賃貸業を始める場合、どのようなメリットが具体的にあるのでしょうか。これから始めることを検討しているのなら、ぜひ確認しておきましょう。

 

メリット1 安定した収入が長期的に見込める

 

賃貸業に利用する物件に入居者が定住してくれるのであれば、長期的な収入が見込めることになります。もちろん空室のリスクや、建物の老朽化や災害などのリスクもありますが、そのリスクを差し引いても安定収入というメリットは大きいです。

 

メリット2 管理が楽

 

一度入居希望者と賃貸契約を結べば、基本的に大家としての仕事はそれほど多くありません。もちろん自分で管理するのであれば、家賃の徴収、クレーム処理、設備の点検や修繕、さらには日常的な清掃などさまざまなことに責任を負うことになります。

 

しかし、副業として不動産賃貸業を始めるなら、自分で物件を管理するのではなく、管理会社など第三者に委託することになります。そうすると、大家である自分は管理会社に必要な費用を支払うぐらいで、特にしなければならない仕事はありません。したがって、本業の傍ら不動産投資を検討している方にとって、本業を妨げず安定収入を得られるうってつけの副業と言えるでしょう。

 

不動産賃貸業の開業に必要な資格や届け出

 

不動産賃貸業を開業するにあたって、そもそも必要な資格はあるのでしょうか。また、開業に必要な届け出の種類も確認しておきましょう。

 

不動産賃貸業に資格は必要なし

 

不動産賃貸業を始めるのに、特別な資格などは必要ありません。不動産に関係する事業というと宅地建物取引士の資格が必要なイメージがありますが、不動産賃貸業には不要です。宅地建物取引士とは宅地建物取引業に必要な資格ですから、単に自分の所有する不動産を貸し出す賃貸業には必要ないのです。

 

ただし、もちろん宅建の資格を持っていても悪いことはありません。むしろ専門的な知識があることの証拠になるため、対外的にも有効に作用するでしょう。それに、正しい知識を自分が持っていることで不要なトラブルを防ぐことにもつながります。

 

不動産賃貸業の開業に必要な届け出

 

不動産賃貸業に資格は必要ありませんが、届け出はいくつか必要です。とはいえ、それほど面倒なものはなく、個人が所有する物件を貸し出す場合は、以下に挙げる書類があればよいでしょう。

 

一つ目は開業届です。管轄の税務署に提出します。この手続きを、正式には「個人事業の開業届出・廃業届出等手続」と言います。提出期限が決まっており、開業してから1か月以内に提出する必要があるため、開業の際は注意しておきましょう。書類自体は国税庁のウェブサイトからダウンロードできるので、すぐに用意できます。

 

もう一つ必要なのが青色申告承認申請書です。開業時期によって申請書の提出期限が異なるため注意しましょう。

 

以上、2種類の書類のみで個人の副業として不動産賃貸業が始められます。なお、従業員を雇う場合は、このほかに給与支払いに関する書類などが必要です。

 

不動産賃貸業を始めるために必要な費用

 

これから物件を購入して不動産賃貸業を始めるのであれば、物件を購入するための費用が必要になります。現金一括で購入できる場合はともかく、そうでない場合は銀行などから融資を受けることになるでしょう。その際、どの程度自己資金を用意し、どの程度を融資でまかなうのかを考えておく必要があります。

 

どのぐらいの費用が必要かは、家賃収入のうち何割ぐらいを融資の返済に回すことになるのかを計算すれば自ずと見えてきます。たとえば、毎月50万円の家賃収入があり、銀行には毎月30万円の返済が必要だとします。この場合、30万円÷50万円×100で返済の割合は60%です。

 

この割合が高くなるほど自己資金からの出費が大きくなることに注意してください。税金や物件の管理等にかかる諸経費などを考えると、なるべく返済の割合が小さくなるようにした方がよいでしょう。家賃収入に対し、あまりに返済の割合が高くなると、諸経費の支払いさえ家賃収入のみでは難しくなります。

 

不動産賃貸業を始めるまでの流れ

 

これから物件を購入し、それを不動産賃貸業に活用しようという場合を例に取り、開業までに必要な流れを見ていきます。

 

物件探し

 

融資を前提に物件を探すのであれば、自分の現状で利用できそうな融資枠の範囲に収まる物件に決めることが大切です。たとえ利回りが素晴らしく良さそうな好物件が見つかったとしても、それが自分の身の丈に合わないほど高額な価格帯では意味がありません。もちろん、物件の管理・運営に必要な資金も残らないほど自己資金を注ぎ込むのもご法度です。

 

価格の条件が決まれば、あとはその条件をもとにネットや不動産業者で物件を探します。

 

購入物件の決定

 

良さそうな物件を探し当てることができたら、次に実際に購入する決定を下します。一見したところ良さそうだからといって、すぐに飛びつかないことが大切です。安定して入居者が見つかりそうな物件なのか、また、現実的な収益の見込み、将来的な価値の変動や売却の可能性なども加味してじっくり判断してください。その際、押さえておくべき点は次の2点です。

 

まず、空室ができても収支に余裕があることです。満室ならキャッシュフローが回るとしても、たとえば1室でも空室ができた途端に赤字になるような物件ではリスクが大きすぎます。年間を通じて満室ではない状態でも、収支がプラスになるぐらいの物件が安全です。

 

もう1点は、自分自身が住みたいと感じる物件です。数字上はどんなに魅力的でも、それを目の当たりにして自分が住みたくないと感じるような物件なら、やはり他人にとってもそう感じられると考えてまず間違いありません。

 

契約を結ぶ

 

こうやって吟味したあげく購入する物件が決まったら、いよいよ実際に申し込んで契約を結びます。

 

基本的には、購入の意思表示のための買付証明書という書類が必要です。必要ならば売り止め金という取り置きしてもらうためのお金を支払うこともあるでしょう。

 

また、銀行から融資を受ける場合、審査から承認、実際に入金されるまでに一定の期間が必要です。物件を見つけても、実際に賃貸業の運営を開始するまでには、ある程度の時間がかかることを知っておきましょう。

 

不動産賃貸業に向いている人

 

不動産賃貸業に向いているのは、実は本業の傍ら副業をお探しのビジネスパーソンです。事業に専心できる方がよいのではないかと思ってしまいそうですが、そうとは限りません。会社員や士業などの確固とした本業がある人なら、銀行の融資審査でも有利になりますので、裸一貫で事業を立ち上げようとする人よりも向いています。

 

それに、不動産賃貸業を本業にするのであれば、すぐに目に見えた収益を追い求めてしまいますが、副業として始める方なら、それほど切迫した状態ではないでしょう。そもそも不動産賃貸業は長い期間をかけて利益を確保していく性格の事業ですから、すぐには収益化できなくても生活に影響がないぐらいの本業がある方の方が向いているのです。

 

もちろん不動産賃貸業に必要な知識もありますが、知識や情報は努力次第で後から増やせます。本業という生活の柱があり、継続してコツコツやれる性格の人なら、不動産賃貸業を始めても成功する見込みは高いでしょう。

 

その中でも特に向いているといわれるのが、サラリーマンです。
しかし、向いているからといって必ずうまくいくというわけではありません。

 

下記記事では、サラリーマンがなぜ向いているのか、またこれを行う際の注意点をまとめております。
興味のある方は、ぜひご一読ください。

サラリーマンが不動産投資に向いている理由と注意点

 

不動産賃貸業の法人化

 

不動産賃貸業を法人化する際の流れを確認しておきましょう。

 

定款の作成

 

まずは定款の作成です。事業を法人化するためには、株式会社なら公証人役場において会社の所在地、商号、目的等を記載した定款を認証してもらわなければなりません。

 

一方、定款は作成するものの、認証の必要がない合同会社という形態もあります。どちらがよいかは税理士との相談のうえ決めましょう。

 

資本金の準備

 

1円から株式会社が設立できる時代ですので、資本金はいくらでもかまいません。ただし、1,000万円以上の資本金となると、消費税の申告などの義務が生じますから注意してください。

 

登記申請

 

終わりに、法務局にて会社の設立登記を行います。この際、登録免許税として、株式会社で15万円以上、合同会社で6万円以上の費用がかかることに注意しましょう。

 

ビジネスパーソンの副業におすすめの不動産賃貸業

 

元手となる資金や融資が必要となる不動産賃貸業ですが、安定した長期収入を見込めやすいため、副業をお探しのビジネスパーソンにはぴったりです。注意したいポイントもありますので、上記のことを参考にじっくり検討して始めてみてください。

 

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