サラリーマンこそ不動産投資したほうがよい理由と注意点

「サラリーマンも不動産投資ができるの？」
「投資を始めるときの注意点はある？」
「副業禁止の会社でも不動産投資ができるって本当？」
このような疑問を抱えているサラリーマンは多いのではないでしょうか。
本業と並行して行える不動産投資は、サラリーマンにおすすめです。

 

ここからは、サラリーマンこそ不動産投資したほうがよい理由と注意点について紹介します。
不動産経営で経費計上できる費用についても紹介しているので、投資に興味がある人はぜひ最後までご覧ください。

 

サラリーマンが不動産投資したほうがよい理由

はじめに、サラリーマンが不動産投資したほうがよい6つの理由について紹介します。

• 融資を受けやすい
• 資金的な余裕がある
• 所得税や住民税を節税できる
• 細かい動向チェックがいらない
• 生命保険や私的年金の代わりになる
• 経済状況の影響を受けにくい

それぞれ見ていきましょう。

融資を受けやすい

不動産投資を行うためには、金融機関から融資を受ける必要があります。
貯金があればそれを使って投資をはじめられますが、一般的なサラリーマンで投資をはじめられるほど貯金を持っている人は少ないでしょう。

 

金融機関からの融資を受けるためには、銀行の審査に通る必要があります。
サラリーマンは毎月安定した収入を得られるため、この審査に通りやすいのです。

資金的な余裕がある

サラリーマンであれば毎月安定した収入を得られます。
さらに、大手や上場企業に勤めていれば、ボーナスや退職金といったまとまった収入もあるでしょう。
もし、フリーランスや投資だけで生活していると、急な出費が続いたとき資金的な余裕がなくなってしまう可能性があります。

 

しかし、サラリーマンは安定した収入があるため、毎月の収入を不動産投資に回すことも可能です。
そのため、資金繰りに困ることは少ないでしょう。

所得税や住民税を節税できる

不動産投資を行うことで、所得税と住民税の節税が可能です。
投資を行っているサラリーマンは、投資で得た収入と給料を合計した金額で税金が決まります。

 

投資で得た収入は、以下の計算式で計算可能です。
「家賃収入－ローン返済－減価償却費（経費など）＝収入」

 

この減価償却費とは、物件の購入価格を分割して、経費として計上できる会計上の処理で、実際に引かれる金額ではありません。
しかし、もし100万円の経費がかかった場合、減価償却費は－100万円になります。
そのため、家賃収入とローン返済がプラスマイナス0の場合、収入は－100万円という会計処理が行われるのです。

 

税金は投資で得た収入と給料を合計した金額で決まるため、もともとの給料より－100万円した金額で税金が計算されます。

細かい動向チェックがいらない

不動産投資は価格の変動が緩やかなため、細かく動向をチェックする必要がありません。
FXのような投資だと随時、価格の変動を確認して売買のタイミングを見計らっている必要があります。
そうすると、サラリーマンのように本業がある人は売買のタイミングを逃してしまう可能性があるでしょう。
しかし、不動産投資はそのような細かいチェックは必要ないため、サラリーマンにおすすめなのです。

生命保険や私的年金の代わりになる

不動産投資のローンを組むとき、団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険に加入することで、投資者が死亡したり障害者になったりした場合、残りのローンを保険金で支払ってくれます。
そして、遺族にはローンの残っていない不動産が残るのです。
そのため、残された遺族にも安定した収入が得られます。

経済状況の影響を受けにくい

不動産投資は、インフレや円安など、経済状況の影響を受けにくい投資です。
経済の影響を受けるときも緩やかに変動するため、忙しいサラリーマンでも対応しやすいでしょう。

サラリーマンが不動産投資する際の注意点

ここからは、サラリーマンが不動産投資する際の注意点を3つ紹介します。

• リスクに備える
• 知識をつけてから投資を始める
• 経営者視点で考える

細かく見ていきましょう。

リスクに備える

不動産投資を行う上で様々なリスクが存在します。
備えておきたいリスクは以下の6つです。

• 災害リスク
• 家賃・物件価格の下落リスク
• 空室リスク
• 滞納リスク
• 老朽化による修繕リスク
• 金利上昇リスク

投資を行う前に備えておきましょう。

災害リスク

地震や大雨といった自然災害に巻き込まれるリスクも考えておきましょう。
対策として、大災害にも耐えられそうな物件を選んだり、保険へ加入したりすることがおすすめです。

家賃・物件価格の下落リスク

家賃や物件価格が下落すると当初予定していた収入が得られなくなってしまう可能性があります。
ある程度築年数が経っても価格が下がらないような物件を選ぶことが大切です。
しかし、物件は経年劣化が起きるものなので、物価の価格は下がるものだという認識のうえ投資計画を立ててもいいでしょう。

空室リスク

空室ができることで家賃収入が得られなくなります。
赤字が続いてしまうと経営自体続けられなくなってしまうため、空室が起きないような立地や物件を選びましょう。

 

空室リスクを減らすためには立地選びが重要で、人の入れ替わりが多い地域やこれから発展していくような地域がおすすめです。

滞納リスク

入居者が家賃を滞納してしまうリスクも考慮しましょう。
家賃を滞納していると収入が得られないだけでなく、新しい入居者を募集できないというデメリットがあります。
これを防ぐために、家賃を滞納しそうな人は入居させないようにしましょう。
そのためには、審査に参加する必要があります。

老朽化による修繕リスク

建物は必ず経年劣化をするものです。
劣化した部分を放置してしまうと、空室の増加や建物の破損につながるため、都度修繕する必要があります。
修繕箇所によっては数百万円かかる場合もあるため、修繕費はあらかじめ貯めておきましょう。

金利上昇リスク

金利が上昇するリスクも考慮しておきましょう。
ローンを組むとき、固定金利か変動金利か選択できます。
低金利が続いているため、金利が低い変動金利でローンを組む人が一般的です。

 

しかし、金利が上昇した場合、変動金利のままだと返済負担が重くなってしまいます。
そのため、金利の状況に合わせて金利を選択しましょう。

知識をつけてから投資を始める

知識のないまま投資をはじめないようにしましょう。
物件の管理やメンテナンスは管理会社に頼む人が一般的ですが、自身も知識がないと不良物件を購入してしまう可能性があります。
そうなると投資が失敗に終わってしまうため、ある程度の知識は付けておくようにしましょう。

経営者視点で考える

不動産投資をはじめるのであれば、経営者視点で運用しましょう。
手軽に行えるところが不動産投資のメリットです。

 

しかし、手軽に行えるからといって片手間で行っていると投資が失敗する可能性があります。
投資を成功させるためには、管理や運用を委託会社に一任するのではなく、自身も管理や運用に参加する気持ちで臨みましょう。

 

不動産投資までの流れ

ここからは、不動産投資をはじめるまでの流れを紹介します。

• 予算や希望の物件条件を明確にする
• 不動産会社を選定する
• 売買契約を結び手付金を支払う
• 不動産ローンの審査後決済する
• 管理会社を選定する

以上の流れで行えば、効率よく不動産投資をはじめられるでしょう。

予算や希望の物件条件を明確にする

最初に決めるのが予算です。
予算を決めるためには、建物の構造や規模、立地をどこにするかを決めます。
特に重要なのが立地で、入居者の目線に立ち、どういう場所であれば借りたくなるかを考慮しましょう。

不動産会社を選定する

次に重要なのが不動産会社の選定です。
不動産会社は、今の不動産市場の状況や動向を教えてくれたり条件に合った物件を紹介してくれたりします。
そのため、ある程度の規模と実績のある会社がおすすめです。
気になる物件があれば一緒に出向いて確認してくれるほど親身になってくれる会社だと安心でしょう。

売買契約を結び手付金を支払う

物件が決まり、売却金額や引き渡し条件が決まれば、購入手続きへと進みます。
正式に契約を結んでから、手付金の支払いです。
手付金の金額は売買代金の5〜20％が一般的ですが、個人として購入する場合は当事者同士で金額を決めるときもあります。

不動産ローンの審査後決済する

不動産投資を始める場合、融資を金融機関から借ります。
しかし、借りるときの審査に通らないと融資が得られません。
審査の期間は2〜4週間で、審査の承認がおりたら、ローン契約の手続きを行います。

管理会社を選定する

審査が通ったら物件の管理を任せる管理会社を選びます。
管理会社は、入居者の管理、家賃の集金代行、建物の管理が主な業務です。
管理会社は、入居者を募集するスキルがあることや、トラブル時の対応が早い会社を選びましょう。

不動産投資を始める際に把握しておくべき「事業化」とは

ここからは、事業化について紹介します。

• 事業化のメリット
• 事業化する方法
• 確定申告の変化に注意

不動産投資をはじめる人は必ず把握しておきましょう。

事業化のメリット

不動産投資は、事業化せず個人のままでも投資可能です。
しかし、事業化すると以下のようなメリットがあります。

• 税金の額が減る
• 経費の幅が増える
• 税率が有利になる

最大のメリットは、住民税や所得税といった税金の額が減ることです。
事業化することで控除の幅や金額が増えるため、税金を抑えることができます。
そのため、個人で投資するより節税ができるのです。

事業化する方法

事業化するためには、開業届の提出が必要です。
開業届を税務署に提出することで、事業をはじめた報告ができます。
提出は、実際に開業した1ヶ月後までに提出しましょう。
開業届には事業の概要や、従業員の給与支払いの状況なども記載します。
記入時に困らないよう、あらかじめ確認しておくようにしましょう。

確定申告の変化に注意

開業すると確定申告は青色申告に変わります。
青色申告に代わることで、節税効果が一気にあがるのです。

 

特に控除金額は、白色申告時の基礎控除に加えて65万円分の控除が受けられます。
青色申告は帳簿を付ける必要があるため、手間はかかりますが、白色申告よりも大幅な節税が可能です。
さらに、家族を従業員として登録し、家族に支払った給与を全て経費にすることで所得を減らせます。

不動産経営で経費計上できる費用

ここからは、不動産経営で経費計上できる費用について紹介します。

• 管理費
• 管理会社への委託料
• 修繕費
• 修繕積立金
• 損害保険料
• 減価償却費
• ローンの利息
• 税金
• そのほかの費用

それぞれ細かく紹介します。

管理費

管理費は物件を管理するための費用です。
主に物件の修繕や保守、定期的な点検作業が該当します。
たとえば、共用部分である階段の電球が切れていた場合、交換する電球代は管理費計上です。

管理会社への委託料

サラリーマンが不動産経営を行う場合、管理会社へ物件の管理を任せる方法が一般的です。
委託料とは、物件の管理を委託している管理会社に支払う委託料をさします。
この委託料も経費として計上できるのです。

修繕費

退去後の部屋に破損箇所があった場合、修繕工事を行います。
そのとき発生する修繕費用やクリーニング費用は修繕費として計上可能です。
修繕費は高額になりやすいため、経費として計上できるのは嬉しいですね。

修繕積立金

修繕積立金とは、修繕が必要だろうと感じた箇所の修繕費を前もって積み立てておく費用です。
物件は必ず経年劣化によって修繕が必要な箇所がでてきます。

 

貯蓄がないと修繕工事を行えないため、修繕積立金がないと物件をきれいな状態に保てません。
そのため、経年劣化は必ず起きると念頭に置き、計画性を持って管理組合へ支払いましょう。
積み立てるために支払った費用も経費で落とすことができます。

損害保険料

損害保守料とは、自然災害による損害に備えるための保険料のことです。
主に火災保険や地震保険などに加入します。
自然災害は予知できないだけでなく、物件自体を失ってしまう可能性があるため、加入する人がほとんどでしょう。
このとき支払う保険料も経費計上できます。

減価償却費

減価償却費とは、建物や付属設備の購入にかかった料金を、数年に分けた費用のことです。
この費用も経費計上できます。

ローンの利息

物件を購入するとき、金融機関でローンを組んでいれば、そのローンの利息分を経費として計上できます。
そのため、貯金だけで物件を購入した人は無関係の費用です。

税金

物件の売買には以下のような税金が発生します。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 都市計画税

これらの税金はすべて経費として計上可能です。
特に、固定資産税は物件を持っている人は毎年支払う必要があります。

そのほかの費用

以上で紹介した費用のほか、不動産売買に関係する以下の費用も経費として計上されます。

• 交通費
• 新聞図書費
• 通信費
• 税理士に支払う費用

不動産売買の知識を得るための勉強代や、打ち合わせのときの飲食代も含まれます。
様々な費用が該当するため把握するのは難しいでしょう。

副業禁止のサラリーマンでも不動産投資できる？

副業禁止のサラリーマンでも不動産投資は可能です。
副業とは、本業以外の仕事で収入を得ることを指します。

 

不動産投資は、入居者から家賃収入を得る投資方法の一つです。
そのため、不動産投資は副業ではなく、資産運用として扱われます。
しかし、ある程度の収入を得ている場合、副業と認識されてしまうでしょう。
企業によって、どの程度なら投資として認識してもらえるかは異なります。
そのため、投資をはじめる前に、企業へ確認を取りましょう。

副業禁止でも不動産投資できる理由

以上のように副業禁止の企業でも不動産投資を行える場合があります。
ここからは、不動産投資が行える理由について4つのポイントから紹介しましょう。

• 副業ではなく資産運用にあたるから
• 本業に支障が出ないから
• 本業の情報漏えいリスクが低いから
• 相続で受け継ぐ可能性もあるから

それぞれ見ていきます。

副業ではなく資産運用にあたるから

不動産投資は、副業ではなく資産運用にあたると考えている企業が一般的です。
副業を禁止している企業も一定数ありますが、株式や投資信託といった資産運用を禁止している企業はほとんどありません。

 

最近は、年金を満額受け取れない可能性を懸念している人が増加ぎみです。
そのため、国は老後の心配をすることなく、働いてもらうために、資産形成を後押しする取り組みを見せています。
結果的に不動産投資が企業から副業扱いされるケースは少ないでしょう。

本業に支障が出ないから

不動産投資は管理会社に業務を一任できるため、本業に支障が出にくい投資です。
不動産投資の収入は「不労所得」といわれるほど、直接的な労働をせずに収入を得られます。
毎月安定した収入を得るために入居の募集や物件の管理は必須項目です。

 

しかし、この管理は管理会社に任せることで、入居者の募集から退去対応、トラブル対応も行ってくれます。
そのため、本業に支障をきたすことはないでしょう。

本業の情報漏えいリスクが低いから

不動産投資は情報漏洩のリスクが低いため、副業禁止の企業でも可能としているところがあります。
企業が副業を禁止している理由は情報漏洩を危惧しているからです。
不動産投資は、本業の情報が漏洩するタイミングがありません。
企業が危惧しているリスクをクリアしているため、良しとしている企業が多いのです。

相続で受け継ぐ可能性もあるから

不動産を相続で受け継ぐ可能性もあるでしょう。
そのため、不動産投資に限り良しとしている企業があります。
不動産投資を行っている人のなかには、自ら不動産投資を始めたわけではなく、相続によって不動産を受け継いだ人もいます。

 

そんななか、会社で副業は禁止のため不動産を手放せというのもおかしな話です。
そのため、やむを得ず許可している企業もあるでしょう。

公務員・銀行員の場合は注意？

公務員は法律で副業が制限されています。
国家公務員法（第103条、第104条）及び地方公務員法（第38条）によると、公務員は副業を行うことで、以下の可能性があるからです。

• 職務に専念できない
• 秘密保持ができない
• 信用を失う

さらに、銀行員は上場会社の株価に影響を与える、未公表のインサイダー情報に触れることができます。
そのため、投資に関して細かなルールが設定されているのです。
相続を除いた、投資すべてを禁止している企業もあります。
銀行員の方はあらかじめ企業に確認してから、投資を行いましょう。

副業禁止の場合は事業とみなされない範囲で投資する

公務員は副業全般を禁止されていますが、以下の場合副業に該当しないと定められています。

• 副業ではなく資産運用にあたるから
• 独立家屋で5棟未満、独立家屋以外の家屋で10室未満、家賃収入が年間500万円未満の規模
• 物件の管理業務を他社に委託し、本来の公務に影響がない
• その他、職員の権限と利害関係がないこと

これらの項目に該当する場合、投資が可能です。
そのため、この規模を超えないような投資を行いましょう。

サラリーマンの不動産投資はメリットだらけ

サラリーマンこそ不動産投資したほうがよい理由と注意点について紹介しました。
サラリーマンは一定の給料があるため、ローンを借りやすいというメリットがあります。
さらに、不動産投資は本業と両立しやすい投資です。
そのため、本業の時間をしっかり確保したいサラリーマンにぴったりの投資でしょう。
本業に集中するためには、信頼できる管理会社へ物件の管理を委託することが重要です。

 

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