アパートの空室対策アイディア13選！空室対策をする際の注意点も紹介
アパート経営における成功の鍵は、空室対策にあります。
「アパートの空室対策を網羅的に知りたい」
「アパート経営の現状やメリットとデメリットを知りたい」
「入居促進（空室対策）を講じるうえでの注意点とは？」
本記事では、アパート経営の全体像と具体的な空室対策の方法について、詳しく解説していきます。
不動産投資を始めたいと考えている方や、仕組みにご興味のある方はぜひ最後までご覧ください。
Contents
アパート経営の現状
アパート経営は現在、日本において重要な賃貸市場の一部を形成しています。
しかし、賃貸市場はさまざまな課題に直面しており、とくに空室率の上昇が目立つ問題となっています。
高齢化や少子化の進行による人口減少が主な原因として挙げられるでしょう。
とくに、15～64歳の人口割合が過去最低になるなど、人口構造の変化が顕著になっており、全国的に住宅ストックの過剰が指摘されています。
東京都のアパート空室率が平均26%程度となっていると報告されています。
これらのデータは、アパート経営者が直面している現実を示しており、賃貸市場での競争が厳しくなっていることを意味します。
新築アパートであっても、必ずしも空室率が低いわけではありません。
また、市場の変化に対応するためには、物件の特性や立地、ターゲット層の理解が重要であることも示唆されています。
現在のアパート経営者は、市場のニーズに合わせた戦略的なアプローチが必要であり、空室対策としてのリノベーションや、入居者とのコミュニケーション強化など、さまざまな手法が求められるでしょう。
アパート経営のメリット
アパート経営は将来の安定した収入源となり得ます。
とくに、都市部では賃貸需要が高く、適切な管理と戦略的な空室対策を行えば高い収益率を期待できます。
また、相続税対策としても有効です。アパート経営における重要なポイントは、立地の良さ、入居者ニーズの理解、そして効果的な空室対策です。
空室対策は、内装や共用部分の清掃の強化、敷金・礼金の削減、家賃の見直しなどを行いましょう。
これらの施策は、入居者を引き付け、長期的な収益の安定につながる可能性があります。
アパート経営を成功させるためには、常に市場動向を理解し、適切な投資と管理を行うことが重要です。
以下の記事ではアパート経営での収入の目安や収入を増やす方法、税金などの経費について解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
アパート経営で得られる収入の目安と経費や税金の内訳
アパート経営のデメリット（リスク）
アパート経営のデメリットの中でもとくに重要なのが、空室リスクです。
空室が発生すると、家賃収入が途絶え、経済的な損失が大きくなるからです。
東京都では、アパート空室率が平均26%程度に達しているというデータもあり、空室率の高さが浮き彫りにされています。
このリスクを避けるためには、ターゲット層の見直し、敷金・礼金の見直し、フリーレントの提供、リフォームやリノベーション、管理会社の変更など、賃貸住宅市場の変化に対応した多様な空室対策が必要です。
アパート経営の3つの手法
アパート経営には大きく分けて3つの手法があります。
まず「オーナー管理（自主管理）」では、オーナー自身が直接管理・運営を行います。自らの物件に深く関わることで、柔軟な運営やコスト削減が可能です。
次に「一般管理」は、専門の管理会社に委託し、オーナーは賃貸経営に関わる手間を軽減できます。
プロフェッショナルなサービスで、入居者満足度や運営の効率化が期待できるでしょう。
最後に「サブリース」では、管理会社が一定の家賃を保証し、オーナーに安定した収入を提供します。
市場変動のリスク軽減や安定した収益計画が立てやすいのが特長です。
これらの手法はそれぞれにメリット・デメリットがあり、物件の状況やオーナーの状況に応じて選択することが重要です。
オーナー管理（自主管理）
アパート経営において、オーナー管理（自主管理）は、直接物件の管理を行う手法です。
この方式では、管理会社を介さず、オーナーが自ら入居者とのやり取りや物件の維持管理を行います。
オーナー管理の最大の魅力は、コスト削減です。管理会社に支払う手数料や委託費を節約でき、収益性の向上が期待できます。
また、自主管理では物件への関与度が高まり、入居者からの直接的なフィードバックを得やすくなるでしょう。
これにより、入居者のニーズに迅速に対応し、物件の魅力を維持・向上させることが可能です。
とくに、小規模な物件の場合、オーナー自らの手による細やかな対応が入居者の満足度を高め、長期的な入居を促進することにつながります。
しかし、オーナー管理には専門知識が必要であり、時間と労力がかかる点がデメリットとして挙げられます。
そのため、自主管理を選択する際は、物件管理に関する十分な知識と対応力が求められます。
一般管理
アパートの一般管理は、管理会社による入居者募集や苦情対応、メンテナンスなどの業務を代行してもらえるサービスです。
これにより、オーナーは賃貸経営における日々の管理業務から解放されます。
とくに、入居促進の面では大きなメリットがあります。
一般管理を採用することで、管理物件として優先的に紹介されることが多く、広告宣伝の上乗せキャンペーンなどもスムーズに行えるからです。
これにより、空室リスクの軽減や効率的な物件運用が可能となります。
一般管理は、自主管理に比べて専門性や手間の削減面で優れており、賃貸経営のプロセスをより円滑かつ効果的に行えます。
サブリース
サブリースとは、アパートやマンションのオーナーが不動産管理会社に物件を一括で賃貸し、その会社が入居者に転貸する仕組みです。
オーナーにとっては、賃貸経営の手間を省ける大きなメリットがあります。
また、空室リスクを管理会社が負担するため、安定した家賃収入を見込める点も魅力的です。
しかし、サブリースには注意点も存在します。
家賃の減額や管理会社のサービスレベル、契約条件の厳しさなど、慎重に検討する必要があります。
さらに、オーナーは物件の運用に関して直接的なコントロールを失うことも考慮に入れるべきです。
サブリースは、とくに経験や知識が乏しいオーナーにとって魅力的な選択肢であると言えますが、契約前にはメリットとデメリットをしっかりと理解し、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
空室対策の施策13選
ここからは、空室対策の施策を網羅的に紹介していきます。
ここではまず、以下の3パターンに分けて見ていきましょう。
- 広告宣伝の強化
- 条件面の変更
- 物件の魅力度向上
それぞれ確認してください。
広告宣伝の強化
まずは、広告宣伝の強化です。
基本的には、以下の4つが挙げられます。
- 管理会社へ支払う広告宣伝費を増やす
- マイソク（チラシ）の見直し
- 管理会社の担当者と打ち合わせる
- 管理会社を変更する
それぞれ解説していきます。
管理会社へ支払う広告宣伝費を増やす
アパート経営において、管理会社への広告宣伝費を増やすことは、賃貸募集の効果を高める重要な手段です。
広告料（AD）とも呼ばれるこの費用は、仲介業者により物件が優先的に紹介されやすくなり、成約率の向上につながります。
とくに競争が激しい東京圏や地方エリアではADが必須であり、適切な広告料の設定が入居付けに効果的です。
また、広告料が多い空室は仲介業者からの紹介が得られやすく、入居希望者との減額交渉にも応じやすくなるため、空室対策として広告料を増やすことが有効です。
さらに、広告料を増やすことで、特定の入居者層やニーズに合わせた効果的な広告戦略が可能になり、入居率の向上に寄与するでしょう。
マイソク（チラシ）の見直し
賃貸アパートの空室対策として、「マイソク（チラシ）の見直し」は重要です。
競合物件との差別化を図るために、ターゲット層を特定し、それに合わせたチラシのデザインを考えることが効果的だからです。
たとえば、ペット可や高齢者向けの部屋など、特定のニーズに対応した内容を打ち出すことで、目立つ広告を作れます。
また、内見を増やすためには、物件情報や写真を最新のものに更新し、仲介会社が説明しやすいような魅力的な内容を含めることが重要です。
これにより、入居希望者の関心を引き、空室率の減少につながります。
管理会社の担当者と打ち合わせる
アパート経営における空室問題は、単なる「部屋が埋まらない」という事態を超え、経営全体に影響を及ぼします。
この問題を解決するためには、管理会社の担当者との効果的な打ち合わせが不可欠です。
打ち合わせでは、以下のポイントに重点を置くべきです。
- 入居者ニーズの調査：現在の市場動向やターゲットとなる入居者層のニーズを理解することが重要です。入居者のニーズに合わせた空室対策が効果的です。管理会社と共に、市場調査やアンケートを実施し、具体的なニーズを把握しましょう。
- 競合との比較：周辺の競合物件との比較分析を行うことで、自物件の強みや改善点が明確になります。募集条件の見直しや共用部分の清掃強化など、他物件との差別化を図る方法を提案します。
- 空室になっている理由と対策：空室の原因を特定し、具体的な対策を練ることが重要です。管理会社と協力して、物件の改善点を洗い出し、適切なリフォームやサービスの提供を検討しましょう。
管理会社との打ち合わせを通じて効果的な空室対策を実施することで、持続可能なアパート経営を実現できるでしょう。
管理会社を変更する
アパート経営における空室対策として、とくに「管理会社を変更する」という手段は重要です。
効果的な管理会社への切り替えは、空室問題の解消に直結します。
たとえば、管理会社が物件の魅力を十分に伝えられていない、または適切な広告・宣伝を行っていない場合、これは大きな問題です。
信頼できる管理会社に切り替えることで、空室対策の強化が期待できます。
信頼できる管理会社の選定には、実績や客付け力の強さ、コミュニケーション能力が重要です。
客付け力のある管理会社は、空室の少ない物件へと変貌させる力を持っています。
また、定期的な清掃や修繕を行うなど、物件の維持管理にも力を入れている会社が理想的です。
条件面の変更
次に、条件面の変更です。
具体的には、以下の4つが挙げられます。
- 敷金・礼金ゼロキャンペーン
- フリーレント
- ペット可
- 家賃を下げる
それぞれ解説していきます。
敷金・礼金ゼロキャンペーン
アパートの空室対策として、「敷金・礼金ゼロキャンペーン」は、効果的な戦略の一つです。
このアプローチは、入居者の初期費用を軽減し、物件への興味を引き上げる効果があります。
敷金や礼金は、とくに若い世代や初めての賃貸物件を探している人々にとって、大きな負担となり得るため、これをなくすことは大きなメリットとなります。
実際に、敷金・礼金ゼロの物件は市場で増加しており、とくに競争が激しいエリアでは、このような条件を提供することで空室率を低下させることが可能です。
この対策を採用する際のポイントは、ターゲット層のニーズと期待に合致しているかどうかです。
たとえば、学生や単身者をターゲットとする場合、敷金・礼金ゼロはとくに魅力的なオファーとなるでしょう。
また、この戦略は、新規入居者を魅了するための一時的な施策としても効果的であり、特定の期間やイベントに合わせて導入することも考えられます。
重要なのは、市場の動向を見極め、柔軟に対策を講じることです。
敷金・礼金ゼロキャンペーンを導入することで、アパート経営者はより多くの潜在的入居者にアピールし、長期的な経営安定につなげることが可能になります。
フリーレント
「フリーレント」とは、新規入居者に対して最初の数か月間の家賃を無料または割引にする制度です。
この制度はとくに新築物件やリノベーション物件において、入居促進のために用いられます。
フリーレントは、入居者にとって初期費用の軽減となる大きなメリットがあり、物件の魅力を高める効果が期待できます。
また、短期的なキャンペーンとして設定することで、限定感を演出し、集客力を高めることも可能です。
しかし、長期にわたるフリーレントの提供は、オーナーの収益に影響を及ぼすため、市場の需要と供給状況を考慮した適切な期間設定が重要です。
フリーレントは、とくに競争が激しい賃貸市場において、一時的ながらも効果的な空室対策として活用できる手法と言えるでしょう。
ペット可
現代の賃貸市場は、借り手が主導権を握る時代。
物件オーナーにとって、空室対策は喫緊の課題です。
その中で「ペット可」物件は、特定のニーズに対応し、差別化を図る鍵となり得ます。
ペット可は、ペットを飼いたいと考える入居希望者にとって大きな魅力。
とくに、都市部やひとり暮らしの増加に伴い、ペットを家族の一員として迎え入れる層は年々拡大しているからです。
ペット可物件は、こうした市場の変化に対応し、新たな入居者層を引き寄せる可能性を秘めています。
さらに、ペット可物件は入居者の満足度を高め、長期間の居住につながる可能性があります。
ペットを飼う入居者は、愛着を持って物件に住むため、退去率の低下にも寄与すると言えるでしょう。
しかし、ペット可物件を運営する際は、適切な規則や管理の仕組みを設けることが重要です。
また、物件の清潔さやメンテナンスにも配慮が必要です。
こうした点をクリアすることで、「ペット可」は賃貸物件の大きな強みとなるでしょう。
家賃を下げる
アパートの空室対策で家賃を下げるのは、最後の手段です。
一度下げると、もとに戻すのは困難で、他の入居者とのバランスも考慮する必要があります。
まず他の対策として、管理会社の変更や外国人入居者の受け入れ、営業マンとの良好な関係構築などを検討すべきです。
これらのアプローチは、家賃を下げることによる長期的な影響を避け、より持続可能な空室対策を提供します。
家賃を下げることは、一時的な解決に過ぎず、より根本的な対策を考えるべきです。
物件の魅力度向上
最後に、物件の魅力度を向上させる方法です。
具体的には、以下の5つが挙げられます。
- 家具・家電付き
- 内装リフォーム
- 外装リフォーム
- モデルルームの設置
- 入居者・入居希望者との円滑なコミュニケーションを意識する
それぞれ解説していきます。
家具・家電付き
アパートの空室対策として、家具・家電付き物件の提供は非常に有効な手段です。
賃貸市場の調査によると、家具・家電付きの物件は、とくに単身者や初めて独立する人々に人気があります。
これらの物件は、入居者にとって初期費用の削減と移動の容易さをもたらすため、とくに新生活を始める人々に魅力的です。
また、オーナーにとっては、家具・家電の提供を通じて物件の差別化を図れ、競争が激しい賃貸市場において、入居者を惹きつける強力な手段となります。
この戦略は、入居者の利便性を高めると同時に、空室期間を短縮し、安定した収入を生み出すことに貢献します。
内装リフォーム
現代の賃貸市場では、内装リフォームが空室対策の鍵を握ります。
リフォームの一例として、ユニットバスからバストイレ別への改装、モニター付きインターフォンの設置、和室から洋室への変更があります。
これらの改善は、入居者のニーズに応え、物件の魅力を高めるでしょう。
とくに、モニター付きインターフォンは安全面での配慮を示し、和室から洋室への変更はよりモダンな生活スタイルを求める層に訴求力があるからです。
効果的なリフォームは、適切なリフォームが入居者の決定を早め、長期的な入居を促せます。
物件の魅力を高め、競争力を持たせるためには、時代のニーズに合わせたリフォームが不可欠です。
外装リフォーム
アパート経営における外装リフォームは、物件の魅力を高め、空室率を減らす効果的な戦略です。
外装リフォームは、第一印象を大きく変えることで、潜在的な入居者に物件への関心を喚起します。
たとえば、外装リフォームを行うことで、駅から遠い立地や築年数の古い物件でも、入居率を大幅に改善できるからです。
とくに、色彩やデザインを現代的にアップデートすることで、物件の魅力を一新し、より多くの入居希望者の目に留まります。
外装リフォームは、コスト対効果が高く、物件の価値を向上させる重要な手段です。
これにより、賃貸市場での競争力を高め、長期的な収益性を確保できるでしょう。
モデルルームの設置
モデルルームの設置は、賃貸物件の魅力を高める効果的な戦略です。
実際の家具や装飾を用いて、空室を「生活の場」として演出することで、入居者は物件での生活を具体的にイメージできるからです。
この手法は、とくに分譲マンションでは一般的ですが、賃貸物件においても同様の効果が期待できます。
モデルルームは、物件のポテンシャルを最大限に引き出し、内見者に強い印象を残すための重要なツールです。
入居者が部屋を「自分のもの」として見ることができれば、賃貸契約の成約率は格段に上がります。
入居者・入居希望者との円滑なコミュニケーションを意識する
アパート経営において、入居者や入居希望者との円滑なコミュニケーションは、空室対策の中でもとくに重要な要素です。
良好なコミュニケーションは、入居者が快適に暮らすための環境を提供し、結果として長期的な入居を促進します。
これにより、安定した家賃収入を得ることが可能になり、賃貸経営の成功に寄与するからです。
オーナーが入居者の声に耳を傾け、定期的なメンテナンスや改善を行うことで、物件の魅力を維持し、新たな入居希望者を引きつけられます。
また、入居者との直接的な関係構築により、信頼関係が築かれ、問題や要望が発生した際にもスムーズに対応できるでしょう。
とくに、現代の賃貸市場では、入居者の多様化に伴い、異なるニーズに対応することが求められています。
たとえば、ペット可の物件、ファミリー向けの施設、高齢者に優しい設計など、入居者のニーズに合わせた物件の提供が重要になっています。
こうしたニーズに応えるためにも、オーナーとして入居者との対話を重視し、常に改善に努めることが、賃貸経営の成功につながるでしょう。
ただし、アパートをオーナー自身が管理するのではなく、管理会社を通してアパートの管理を行う場合は、入居者や入居希望者とのコミュニケーションが難しいので注意が必要です。
入居促進（空室対策）を講じるうえでの注意点
アパート経営の空室対策には多様な方法がありますが、とくに重要なのが入居者層の見直しです。
外国人や高齢者を対象にする場合、慎重な検討が必要です。
たとえば、外国人入居者をターゲットにする場合、異文化の理解と適切なコミュニケーションが求められます。
また、高齢者向けの物件では、安全性やアクセシビリティの向上が重要です。
空室対策として募集条件の見直しや設備の追加が有効ですが、これらを行う際は、入居者のニーズや市場の動向をしっかり分析し、賢明な判断を下すことが肝心です。
適切な対策を講じることで、アパート経営はより安定し、持続可能なものとなります。
アパートの空室対策は広告・条件・物件自体の魅力の見直し
アパート経営の成功の鍵は効果的な空室対策にあります。東京都の平均空室率が約26%に達する現在、アパートオーナーは独自の戦略を立てる必要があります。
敷金礼金の削減やフリーレントの導入は初期コストを抑え、入居者を魅了する方法です。
また、写真を豊富に掲載したオンライン広告は、視覚的魅力を高める効果的な手段。
共用部分の清掃強化やリフォームは、物件の価値を高めるだけでなく、入居者との良好な関係を築くためにも重要です。
これらの対策は、アパート経営の持続可能性と収益性を高めるための鍵となります。
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