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アパート経営で得られる収入の目安は?経費や税金の内訳も解説

  • 21.10.25
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アパート経営を始めると、家賃収入を得られるというのは分かっているけど、実際どれくらい手に入るの?

アパート経営で手に入れられる収入の目安や、税金などの経費、収入を増やす方法について解説します。

アパート経営を通じて、「収入アップしたい」と考えている人は、ぜひ参考にしてください。

 

アパート経営の収入目安

アパート経営をする際、大事なのは、家賃収入から経費分を引いた、手取り額がどのくらいになるかです。

アパート経営の手取り収入は、以下の計算式で求められます。

 

アパート経営の手取り収入=家賃収入等の総額(アパート経営による収入)-経費などの支出

 

アパート経営における主な収入は家賃収入です。
そのため、家賃の額が下がってしまうと、収入自体も減額となってしまいます。

 

例えば、月5万円の家賃の10部屋のアパートを経営していたら、月の収入は5万×10部屋=50万円。
そこから経費を抜いた額が、手取り収入となります。

 

例えば、管理委託料やローン返済額が毎月25万円発生していたとすると、月の収入は25万円。
年間で300万円の収入が発生するということになります。

さらに300万円の所得に対して、不動産所得税がかかります。

 

195万を超え330万円以下の不動産所得に対しては10%の税率、控除額は9万7,500円となるので、以下の計算式より20万2,500円の不動産所得税がかかります。

 

〇不動産所得税の求め方〇
300万円(不動産所得)×10%(税率)-9万7,500円=20万2,500円(不動産所得税)

 

そのため、実際に手元に残る資金は、279万7,500円となります。

 

アパート経営の経費

アパート経営するうえで、経費計上できるものとはいったい何なのでしょうか?
ここでは、アパートを経営するとき、経費にできるものを紹介します。

 

1.金利

不動産投資をする際、金融機関から融資を受けた人も多いと思います。
返済する際、利息が上乗せされますが、利息分のみは経費計上できるのです。
ただし、元本部分は経費にならないので気をつけましょう。

 

2.保険料

火災保険料や地震保険料など、その年にかかった保険料も経費計上できます。
ただし、自宅と賃貸部分を併用している場合、自宅部分の保険料は経費計上できません。
貸している部分の面積を計算して、経費計上するようにしましょう。

 

3.修繕費

大規模修繕などの修繕費用も、経費として計上できます。
ほかにも、機器や設備の故障・劣化を未然に防ぐための費用も経費計上できるため、大規模修繕の費用を抑えるためにも、細かな修繕箇所に気づいたときは、早めに対処するようにしましょう。

 

修繕費用には、外壁工事の費用や給排水管工事費用、給水ポンプ交換費用、防水・防錆工事などが含まれることが多いです。

 

4.租税公課

固定資産税や事業税など各種税金も経費計上できます。

ただし、法人化した場合、法人税、地方法人税、都道府県民税、市町村民税の本税は経費計上できません。

 

5.管理委託料や登記費用など

アパート経営をする際、不動産管理会社に管理を委託したり、司法書士に登記を依頼したり、場合によっては税理士に税金の計算をお願いしたりするなど、さまざまな専門家の手を借りることになります。

その際に発生した費用も経費計上できるので、覚えておきましょう。

 

6.減価償却費

減価償却とは、アパートなどは、一括で購入したとしても、その費用分を1年で計上するのではなく、価値の減少に伴い、毎年少しずつ費用として計上していく方式です。
通常、法定耐用年数に従って、減価償却していきます。

 

耐用年数とは、何年かけて減価償却していくか、国が決めた年数のことを指します。
アパートの場合、構造ごとに耐用年数は異なり、木造だと22年、軽量鉄骨造の場合、厚さが3mm以下は19年、3~4㎜は27年、重量鉄骨は34年、RC造(鉄筋コンクリート造)は47年となっています(国税庁のホームページより)。

 

法定耐用年数は、新築の場合は上記の数字が当てはまりますが、中古では少し変わってきます。

このように、物件を取得する際は、減価償却についても考えておくといいでしょう。

 

7.給料賃金

従業員を雇って給与を支払っている場合、給料賃金も経費として落とすことができます(事業的規模に達している場合のみ)。

ただし、専業従事者の給与を全額経費計上したいのであれば、青色申告する必要があります。
青色申告とは、確定申告の種類の一つです。

 

給与の全額経費計上のほかにも、その年に発生した損失額を3年間繰り越せるというのも大きなメリットです。
損失額の繰り越しによって、納税額に多大な差が出てきます。

 

青色申告は青色申告特別控除として、65万円の控除も受けられるため節税効果もあります。

アパート経営をする人は、できるだけ青色申告を選択するようにしましょう。

 

アパート経営の税金

アパート経営をする際、忘れてはいけないのが税金です。
ここでは、アパートを経営するときに発生する税金について解説します。

 

1.固定資産税・都市計画税

アパート経営をする際、かかるのが固定資産税です。
固定資産税は、家や土地を所有している人が納める税金となっています。

 

都市計画税とは、都市計画事業・土地区画整理事業に当てられるための税金で、家・土地の所有者の中でも市街化区域内に住んでいる人が支払わなくてはなりません。

 

自分の所有しているアパートが、市街化区域内か否かは、自治体の窓口やインターネット、不動産会社等で確かめることができます。

 

2.所得税

アパート経営をすると、所得が発生し、その分にかかる税金を所得税といいます。
所得税の税率は、所得が多い人ほど高くなる「累進課税」と呼ばれる制度が採用されています。

 

3.住民税

住民税も課されます。
住民税は所得税と異なり、所得にかかわらず誰でも10%が一律に課されます。

 

4.個人事業税

個人事業税は、個人で事業を営む人が支払わなくてはならない税金。
ただし、5棟10室以下のアパート経営の場合、事業規模に達していないと見なされ、払わなくてもいいケースも存在します。

また事業所得が290万円以下の場合も、個人事業税は発生しません。

 

5.消費税

課税売上が1,000万円を超えると、消費税を納める義務も発生します。
ただし家賃そのものには消費税がかからないため、たいていのアパートオーナーは免税事業者となります。

 

アパート経営で手取り収入を増やす方法

アパートを経営するうえで、収入を最大限増やしたいというのは誰もが思うことのはず。
でも、どうやったら手取り収入を増やせるのでしょうか?
ここでは、アパートを経営するなかで収入を増やす方法をお伝えします。

 

1.自己資金を多くする

不動産投資をする際、ローンを組むのが一般的ですが、できる限り自己資金を投じるようにしましょう。
というのも、当然のことながら、ローンを組むとその分の金利が発生します。

 

ローン返済は、元本に金利分を上乗せした金額を返さないといけないのです。

過剰な借入金は、アパート経営失敗の元です。

可能であれば、3割近くは自己資金でまかなえるようにしましょう。

 

2.管理会社を見直す

管理委託費が高いと感じたら、管理委託会社を変えるのも一つの方法です。

なかには、サービスの品質はさほど高くないのに、それなりの管理委託費用を徴収するところもあります。

 

その場合、「付き合いがあるから」とダラダラ契約を続けてしまっては、キャッシュフローそのものを悪化させる原因になりかねません。

管理費だけでなく、クリーニング費用や修繕費用などの諸費用が高額なところもあります。

 

とくに賃貸管理会社が、さらに外部の業者に再委託している場合、高いマージンを取られている可能性も出てきます。

 

他社の管理費用や諸費用をリサーチして、現在委託しているところより安かったら、管理会社を見直すことも考えましょう。

 

3.空室対策を行う

アパート経営をするうえでは、空室対策が欠かせません。

例えば、なかなか空室が埋まらないときはフリーレント制を導入してみたらいかがでしょうか。
フリーレントとは、借りた最初の数カ月は家賃が発生しない物件のこと。

 

ほかにも、単身高齢者や外国人など入居者の条件を一部緩和して、空室リスクを下げる方法もあります。

アパート経営での収入を増やすには、まず空室を減らさなくてはなりません。
そして、空室の数を少なくするには、みんなが「住みたい!」と思うようなアパートにする必要があります。

 

大してお金をかけずに、入居者を増やせる方法はたくさんあります。
ぜひとも家賃収入を増やしたいときは、みんなが住みたいと思えるような住まいづくりのアイデアを取り入れていきましょう。

 

4.賃貸経営について勉強し直す

賃貸経営の収入を増やしたい場合は、改めてアパート経営について勉強し直してみるのもいいと思います。
最初の頃は、さまざまな書籍を読んだり、セミナーに参加したりして、色々な情報を得ていたものの、ある程度軌道に乗ってきたことにあぐらをかき、最新の情報を仕入れることをおろそかにしていませんか?

 

とくに先輩経営者から話を聴くのはおすすめです。
先輩方が実際に経験したトラブルや失敗談などをもとに、現状を改善するにはどのような手を打てばいいのか、改めて考えてみましょう。

今まで出てこなかったアイデアが湧いてくるかもしれません。

 

不動産投資をしている人は大勢いますが、それぞれにさまざまな問題を乗り越えてきています。
最近は、投資家たちのコミュニティがたくさん存在しますので、ぜひ参加してみましょう。

 

5.新たな物件を購入する

1軒目の物件である程度の成果が見られたら、新しい物件を購入するのもいいでしょう。
1棟目のアパートのキャッシュフローが黒字であったら、融資も下りやすいはずです。

 

当たり前ですが、管理している物件数が多いほど家賃収入が増える可能性は高くなります。
また物件を複数所有することで、空室リスクや災害リスクなどを分散することもできます。

 

アパートを複数所有していたら、減価償却期間の過ぎた物件を売却するのにも躊躇はないはずです。
古いアパートは、入居する層も変わってきて、家賃滞納リスクなども高まってきます。

老朽化したアパートは、維持管理も大変です。
古くなったアパートは買い手を見つけるのも困難になってきます。

 

2、3棟目を購入し、「これなら大丈夫だろう」と思われるタイミングで、1棟目は売却することも考えてください。
手に入れたキャピタルゲインで、さらなる投資の拡大も見込むことができます。

 

不動産投資は、どの程度の経費が掛かるかを把握したうえで始めましょう

今回は、不動産投資で得られる収入や経営に必要な経費、掛かる税金について紹介しました。
不動産投資にはさまざまな経費がかかってしまうため、収益が赤字とならないようにしっかりとそれぞれにかかる費用を把握してから投資を開始することをおすすめします。

 

また、収益が赤字とならないようにするためには、年収によって無理のない不動産投資を行う必要があります。
年収ごとのおすすめの不動産投資の方法を下記記事にまとめていますので、安全に投資を行いたい方は参考にしてみてください。
不動産経営ができる年収はいくら?

 

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