アパート経営とは？経営のポイントやリスクを徹底解説！

「貯蓄から投資へ」の風潮が強まりつつあるなかで、アパートの経営に興味がある方も少なくないことでしょう。
本記事では、アパート経営の定義や経営方法、アパート経営を行うメリットなどを詳しく解説していきます。アパート経営のポイントやよくある質問などもまとめているので、不動産投資を始めたいと考えている方や、仕組みにご興味のある方はぜひ最後までご覧ください。

アパートの定義

アパート経営は、資産形成と税金対策に効果的な手段です。
しかし、その成功の鍵は「アパートの定義」とその適切な理解にあります。
アパートとは、複数の家族や個人が居住するための住宅施設で、各々が独立した生活空間を持ちながら、一つの建物内で共存しています。
この形態は、賃貸市場において需要が高く、とくに都市部では不動産投資としての人気が高まっているからです。

 

重要なのは、アパート経営における「利回り」の理解です。
利回りとは、投資した資本に対する収益の割合を示す指標であり、アパート経営の成功を左右します。
たとえば、全国平均で約6.4％、東京では約9.6％の利回りが期待できます。
出典：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年01月の家賃動向)

 

また、アパート経営においては、空室リスクや修繕費などの経済的要素も重要です。
このようにアパート経営は、ただ単に不動産を所有する以上の戦略的なアプローチが求められます。
投資家は、アパート経営の全体像を把握し、市場の動向を見極めながら、計画的にアパート経営に取り組むことが成功への鍵と言えるでしょう。

アパート経営の3つの方法

アパートの定義がわかったところで、ここからは、アパート経営の以下3つの方法を解説していきます。

• 自主管理
• 一般管理
• サブリース

それぞれ見ていきましょう。

自主管理

アパート経営における「自主管理」は、オーナーが直接物件の管理を行うスタイルです。
この方式の最大の魅力は、管理費の節約とテナントとの直接コミュニケーションにあります。
自主管理を行うことで、管理会社に支払う費用を節約でき、より多くの収益を手もとに残すことが可能です。
また、テナントのニーズを直接聞き、迅速に対応することで、満足度の高い運営が実現可能となります。

 

しかし、これには時間と労力が必要です。
たとえば、自主管理は物件のメンテナンスや入居者対応など、多岐にわたる業務を要求されるため、オーナーの管理能力が直接収益に影響を与えます。
したがって、自主管理は、自らの手で経営をコントロールし、コストを抑えつつ、入居者との良好な関係を築きたいオーナーにとって最適な選択と言えるでしょう。

一般管理

「一般管理」はアパート経営において重要な要素の一つです。
この方法では、賃貸物件の日々の運営を専門の管理会社に委託します。
そのメリットは大きく、とくに初心者のオーナーにとっては心強いサポートとなり得るでしょう。
管理会社は入居者の募集から契約、賃金の回収、物件のメンテナンスやトラブル対応までを一手に担います。
これにより、オーナーはアパート経営に関わる煩雑な作業から解放され、より戦略的な経営に集中できます。

 

一方で、管理会社への委託には費用がかかりますが、その費用は長期的な物件価値の維持や入居率の向上によって十分に補われることが多いです。
結論として、一般管理はアパート経営において、利便性と効率性を高めるための有効な手段です。管理会社選びは慎重に行い、信頼できるパートナーとの関係構築が成功の鍵となります。

サブリース

サブリース制度とは、賃貸物件のオーナーが不動産会社に管理を委託し、安定した収入を確保する仕組みです。
この方法の魅力は、空室リスクや入居者管理の負担を軽減できる点にあります。

 

たとえば、サブリースを利用することで、物件の運用が容易になるからです。

また、不動産会社が定期的に家賃を保証するため、オーナーは家賃収入の波を心配する必要がなくなります。
サブリースは、とくに初心者の物件オーナーにとって、賃貸経営のリスクを軽減し、安定した経営を実現するための有効な手段と言えるでしょう。

アパート経営を行うメリット

ここからは、アパート経営を行う利点を解説していきます。
主な利点は以下の3つです。

• 相続税対策になる
• 収益の安定化を図れる
• 節税対策になる

それぞれ見ていきましょう。

相続税対策になる

アパート経営は、その安定した収益と税制上のメリットにより、相続税対策として非常に魅力的です。
とくに、相続税対策の一環として、アパート経営を始めることは、多くのオーナーにとって有効な手段となっています。
アパート経営の大きなメリットの一つは、その賃貸収入が生活費や相続税の支払いに充てられることです。
また、不動産の価値が時間とともに増加する可能性もあります。
さらに、アパート経営による安定収入は、相続が発生した際の税金支払いの負担を軽減するのに役立ちます。

 

しかし、アパート経営には専門的な知識が必要であり、適切な管理やメンテナンスが求められます。
これらを怠ると、収益性が下がり、最終的には相続税対策としての効果も薄れることになります。
したがって、相続税対策としてアパート経営を行う場合、専門家の意見を聞くことが非常に重要です。

収益の安定化を図れる

アパート経営は、長期的な収益の安定化を図る有効な手段です。
とくに、実質利回りが2〜6％という相場からも、適切な物件選びと経営戦略を実行すれば安定した収益が見込めます。
たとえば、2000万円の物件で年間家賃収入が200万円なら利回りは10％となり、資産の有効活用を図れます。
しかし、税金や修繕費などの支出も考慮し、実際の収益力を正確に把握することが重要です。

 

また、アパートの立地や築年数によって家賃が変動するため、利回りの計算においてもこれらの要因を考慮する必要があります。
適切な利回りを実現するためには、物件の価格、立地、賃貸需要の3つの要素を総合的に評価し、賢明な投資判断を行うことが求められます。

節税対策になる

アパート経営は、節税対策に効果的な手段の一つです。
資産価値を有効活用し、収入源を確保することで、税負担を軽減することが可能になります。
たとえば、固定資産税や所得税の節税が期待でき、投資による収益と経費のバランスを適切に管理することで、税金の負担を減らせるからです。
とくに新築アパートの建築における初期投資は、減価償却費として計上でき、節税に直結します。
さらに、アパート経営に関連する経費（修繕費、広告費、管理費など）も税金控除の対象となります。
これにより、実際の所得を下げることができ、所得税の負担を軽減できるでしょう。

 

しかし、節税効果を最大限に活かすためには、物件選びや経営計画の段階で慎重に検討することが重要です。
たとえば、立地や物件の質、入居率などによって収益性が大きく異なるため、これらの要因を考慮した上で、節税のメリットを享受できます。
アパート経営を通じて節税を行うことは、ただ単に税金を減らすだけではなく、長期的な資産運用戦略の一環として考えることが大切です。
適切な計画と管理により、節税効果を最大化し、持続可能な資産運用を目指しましょう。

 

以下の記事では、アパート経営で期待できる節税効果を解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
アパート経営によって見込める節税効果と節税対策する際の注意点

アパート経営のリスク

ここからは、アパート経営のリスクを解説していきます。
基本的には、以下の3つが挙げられます。

• 経済のリスク
• 経営のリスク
• 建物のリスク

それぞれ確認してください。

経済のリスク

アパート経営は多くの機会を提供する一方で、経済の変動に伴うリスクに敏感でなければなりません。
とくに金利の変動や増税は、アパート経営の経済的基盤を揺るがす要因となる可能性が高いからです。
たとえば、金利が上昇した場合、借入れに依存する経営者は返済コストの増加に直面し、これが収益性にマイナスの影響を及ぼすことがあります。

 

また、税制の変更、とくに不動産に関する増税が実施されると、運営コストの増大により利益が圧迫されることが懸念されます。
加えて、経済全体の動向や地域的な要因による家賃収入の不安定さも無視できません。
とくに地方の物件では、人口減少や若年層の流出が進む中、家賃収入の低下リスクが高まっているからです。
これにより、アパート経営者は空室率の増加や家賃の値下げ圧力に直面する可能性があります。
したがって、アパート経営においては、経済状況の変化に対する敏感さと柔軟な対応策が不可欠です。

 

また、新しい税制に対応するための戦略的な計画、たとえば資産の再配置や運営方法の見直しなども重要です。
経済環境の変動に伴うリスクを最小限に抑えるためには、市場動向を注視し、柔軟な経営戦略を持つことが求められます。
アパート経営は単なる収益源以上のものであり、経済状況の変化に対して敏感で、適応可能なアプローチを取ることで、成功を収められるでしょう。

経営のリスク

アパート経営におけるリスクの中で、とくに注意が必要なのが家賃の滞納と空室の問題です。
これらのリスクは、オーナーの収益性に直接的な影響を及ぼし、経営の安定性を脅かす要因となるからです。
家賃の滞納はオーナーのキャッシュフローに直接的な打撃を与え、空室が続くとアパートの収益性は大幅に低下します。

 

一例として、新築アパートの実質利回りは地域や物件の条件によって異なりますが、一般的には2～6%程度とされています。
この利回りを実現するためには、滞納や空室のリスクを効果的に管理することが不可欠。
滞納リスクの管理には、入居者の信用調査や、入居前の家賃保証制度の導入などが効果的です。
また、空室リスクの軽減には、物件の魅力を高めるためのリノベーションや、家賃の適正設定、マーケティング戦略の強化などが重要です。

 

さらに、信頼できる不動産管理会社の選定は、これらのリスクを緩和し、経営の効率化を図る上で重要な要素と言えるでしょう。
アパート経営の成功は、これらのリスクをいかに効率的に管理し、最小化するかにかかっています。
滞納や空室といった問題を早期に発見し、対処することで、安定した収益を確保し、長期的な経営の成功へとつなげることが可能です。
アパート経営を行う際は、これらのリスクを常に念頭に置き、継続的なリスク管理の徹底が求められます。

建物のリスク

アパート経営の成功の鍵は、建物のリスク管理にあります。
主なリスクには、修繕の必要性や災害対策が挙げられます。
新築アパートの表面利回りが5～7％、実質利回りが3～5％とされる中で、適切なリスク管理は収益の安定化に直結します。

• 修繕のリスク：アパートの建物は時間と共に劣化します。定期的なメンテナンスは、長期的な資産価値の維持と収益性の確保のために不可欠です。外壁の塗装、屋根の点検、設備の更新など、計画的な修繕を行うことで、建物の魅力を保ち、入居者の満足度を高められるでしょう。
• 災害リスク：日本は地震や台風などの自然災害が多い国です。災害に対する十分な保険を掛けること、耐震性の高い建築を行うことが重要です。また、定期的な安全点検を行い、緊急時の対応計画を準備することも、リスク軽減のために欠かせません。
• 管理の効率化：管理費用はアパート経営の大きな割合を占めます。効率的な管理を行うことで、余計な支出を抑え、利益を最大化させることが可能です。たとえば、賃貸管理会社との契約の見直しや、デジタルツールを活用した管理方法の導入などが考えられます。

これらのリスクを軽減することにより、アパート経営はより収益性の高い、安定した投資へと変わります。
計画的な資産管理と、災害への備えが、長期的な成功の鍵となるでしょう。

アパート経営のポイント

アパート経営のポイントは適切な利回りの理解と戦略的な運営です。
利回りは、投資額に対する利益の割合であり、アパートの価値を判断する指標です。
アパートの利回りは「表面利回り」と「実質利回り」に分けて考えられます。
表面利回りとは、物件の年間家賃収入をその購入価格で割った割合で、物件の収益性を示します。
しかし、これはコストを考慮していないため、実際の利益を反映する実質利回りよりも高くなる傾向です。

 

たとえば、初期費用5000万円のアパートが年間家賃収入で500万円を得る場合、利回りは10%となります。
しかし、この計算では固定資産税や管理費、修繕費などのコストが考慮されていません。
表面利回りは物件を比較する際には便利ですが、不動産投資の実態を理解するためには、これらのコストも考慮した実質利回りを把握することが重要です。
表面利回りの目安としては、新築アパートで5～7％、中古アパートでは7～8％が相場とされています。
ただし、これらの数値はあくまで一般的な指標であり、立地や物件の状態によって異なります。

 

一方、実質利回りは年間家賃収入から必要経費を差し引いた実質的な収入と、購入建築時の諸費用を合算した物件価格で割ることで算出される数値です。
この数値が高いほど収益性が高いとされています。
しかし、実際の経営を始めるまではあくまで想定値であり、空室リスクや修繕費など将来必要と思われる費用をすべて考慮することが必要です。
アパート経営を成功させるためには、実質利回りを正しく理解し、物件選びや経営計画に反映させることが不可欠です。

 

また、利回りを高めるためには、家賃収入以外の方法も検討しましょう。
駐車場や駐輪場の貸し出し、自動販売機の設置、管理費の見直し、ホームステージングの実施などが有効です。
また、入居者に人気の設備を追加し、空室率を減らすことも重要です。
アパート経営は、利回りの正しい理解と長期的な視点と柔軟な戦略が求められます。

物件選びのコツ

アパート経営における物件選びには、いくつかのコツがあります。
まず、利回りの理解が重要です。
利回りはアパート建築や購入にかかる投資額に対する利益の割合で、適切な利回りを知ることが成功のための第一歩となります。
理想の利回りは、表面利回りで約8％、実質利回りで4〜7％とされています。

 

物件の種類（新築や中古）によって利回りの基準は変わりますが、立地条件や投資額による変動も考慮すべきです。
また、表面利回りと実質利回りの違いを理解し、経費を考慮した実質利回りを重視することが重要です。
ちなみに、新築アパートの理想的な実質利回りは一般的に2〜5%程度で、最低ラインは3%と言われています。
一方、中古アパートの場合、利回りは築年数によって変わり、首都圏では築10年以下で7%程度、築10〜20年で7〜8%、築20年以上で10%程度が相場となります。

 

これは、新築物件が最新の設備やデザインを提供する一方で、建築費用が高くなる傾向があるためです。
一方で中古物件は、物件価格が低いため、比較的高い利回りを実現しやすくなります。
ただし、中古物件はメンテナンスコストや空室リスクを考慮する必要があります。
アパート経営において、利回りは重要な指標ですが、物件の選択や管理戦略によって大きく変わる可能性があるため、慎重な検討が必要です。
利回りのみに注目せず、立地条件、物件の状態、市場動向などを総合的に考慮することが、賢明な投資判断につながるでしょう。
当然ですが、物件選びでは、利回りだけでなく、立地や物件の状態、市場の動向も考慮しましょう。

 

とくに、アパートの設備や空室率、地域の賃貸市場の状況を詳細に調査することが、長期的な安定した収益を生み出すために不可欠です。
また、将来の資産価値の見込みや、メンテナンスの容易さも検討すべきポイントです。賢い物件選びで、安定したアパート経営を実現しましょう。

アパート経営のシミュレーション

アパート経営のシミュレーションについて、具体的なモデルケースを用いて説明します。
木造2階建てのアパート、総戸数6戸をモデルに、ローン借入額3000万円、金利3％、借入期間20年と仮定します。
家賃収入の見込みは各戸6万円、月額合計36万円、年間では432万円です。
アパート経営では家賃収入以外にも駐車場や自動販売機などからの収入が見込めます。

 

しかし、支出面ではローン返済、管理費、税金などがあり、満室時と2部屋空室時での収支シミュレーションを考慮する必要があります。
築年数が経過すると受け取れる家賃収入は減少する可能性も考慮し、計画の練り直しが必要になるかもしれません。
アパート経営の成功には慎重な計画立案とリスク管理が不可欠です。

アパート経営のはじめかた

アパート経営は、適切な利回りを理解し、計画的に行うことが重要です。
利回りは、アパート購入にかかる費用と年間家賃収入の比率で計算され、これが投資効果の指標となります。
たとえば、1000万円でアパートを購入し、年間100万円の家賃収入があれば、利回りは10%です。
さらに、新築と中古の物件では利回りに違いがあり、一般的に中古物件の方が利回りが高い傾向にあります。
これは中古物件の方が物件価格が安いため、相対的に利回りが高くなるからです。

 

また、利回りの計算には表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類があり、それぞれに特徴があります。
利回りの詳細な理解を深めることで、成功に導くアパート経営が可能となります。
アパート経営を始める際には、まず利回りについてしっかり理解することが重要です。
具体的な計算方法や利回りの種類を知ることで、投資対効果を正確に把握し、計画的な経営を行えます。

 

また、新築と中古の物件では利回りに違いがあり、中古物件の方が通常利回りが高いという点も、物件選びの重要なポイントとなります。
アパート経営において、利回りの正しい理解は成功への第一歩です。

アパート経営でよくある質問

ここからは、アパート経営でよくある以下の3つの質問に答えていきます。

• どれくらいで黒字化する？
• 必要な坪数はどれくらい？
• 資金は必要？

それぞれ順に解説していきます。

Q.どれくらいで黒字化する？

アパート経営での黒字化には多くの要素が関与するため、一概にはいえませんが、一般的には黒字になるまでに10年程度の期間が必要とされています。
この期間は、多くの要素によって影響を受けます。
まず、アパートの建築費や購入価格が大きな要素となります。
これらのコストを回収するためには、一定の期間が必要です。
また、家賃設定も重要です。適正な家賃設定を行うことで、収入を最大化し、黒字化に近づけることができます。
しかし、競合物件や地域の需要・供給状況によっても家賃設定は影響を受けます。

 

さらに、空室率も重要な要素です。
低い空室率を維持することで、収入の安定性を確保できます。
広告やテナント管理の充実、退去時の早急な入れ替えなどを通じて、空室率を低く抑えることが大切です。
また、経費の管理や設備・修繕積立金の計画も重要な要素です。
経費を適切に管理することで、経営効率を改善し黒字化に近づけることができます。

 

また、設備や修繕積立金の計画は、将来的な修繕費用を見越して予め費用を積み立てることで、突発的な出費に備えることができます。
最後に、購入時の投資回収期間やローン返済計画も考慮する必要があります。
初期費用や借入金の返済を適切に計画し、経営を安定させることが重要です。
アパート経営の黒字化には、緻密な収支計画と長期的な視点が不可欠です。
個々の経営条件や地域の要素などを勘案しながら、最適な経営戦略を構築していくことが重要です。

Q.必要な坪数はどれくらい？

一般的に、アパート建築には最低でも40坪の広さが必要とされています。
40坪の広さが必要である理由はいくつかあります。
まず、アパートを建築するためには、一定のスペースが必要となります。
アパートの各部屋は一定の広さを確保する必要があり、それぞれの居住空間を快適に提供するために一定のスペースが必要です。
部屋の間には通路や共用スペースも必要ですので、それらを考慮して広さを計画する必要があります。

 

また、40坪の広さを持つアパートでは、ワンルームの場合、最低限の広さである25平米（7.56坪）の部屋を5つ作ることができます。
この計算から、2階建てのアパートでは合計10部屋を確保できます。
このように、十分な広さを確保することで、アパート経営の収益性を高めることができます。

 

ただし、アパート建築には地域の建築規制や土地の条件なども考慮しなければなりません。
各地域での規制や条件に基づいて、具体的な広さを決定する必要があります。
したがって、アパート経営においては、最低でも40坪の広さを確保することが重要です。
これにより、効率的な部屋配置や快適な居住空間の提供が可能となり、収益性を向上させることができます。

Q.資金は必要？

一般的には、最低半年分程度の運転資金が必要とされています。
最低半年分の運転資金が必要とされる根拠について、日本政策金融公庫の調査結果が示されています。
この調査によれば、アパート経営が軌道に乗り黒字化するまでに平均で7ヶ月以上の時間がかかるとのことです。
つまり、初期の運営にかかる費用や物件の稼働までに時間がかかるため、最低半年分の運転資金を確保することが重要とされています。
アパート経営には、建築コストや物件の購入費用、家賃設定、広告宣伝費、管理費、税金や手数料などさまざまな費用がかかります。

 

また、入居者が集まるまでに時間がかかるため、一時的に空室が発生し、家賃収入が得られない期間もあります。
これらの費用や空室期間をカバーし、事業を持続するために、十分な運転資金が必要とされるのです。
アパート経営は、初期の投資や固定費が多いため、最初の数年は赤字覚悟が必要とされます。
しかし、長期的な視点で収支計画を立て、適切な運転資金を確保することで、経営が軌道に乗り黒字化する可能性が高まるでしょう。
結論として、アパート経営には最低半年分程度の運転資金が必要とされ、事業が軌道に乗り黒字化するまでに平均で6〜7ヶ月以上の時間を要することが一般的です。

アパート経営における注意点

アパート経営における注意点は主に5つです。

立地

そもそも立地がアパート経営に向いていない場合、需要が低くなる可能性があります。
たとえば、交通の便が悪い場所や周辺に魅力的な施設やサービスが少ない場所では、入居者が集まりにくくなるでしょう。

建築費の吝嗇

治安の悪い地域や騒音が多い場所も入居者にとっては魅力的ではありません。
建築費を抑えるために、低品質な建材や設備を使用すると、入居者が不満を抱く可能性があります。
たとえば、経済的な理由から断熱性の低い窓を使用した場合、高い光熱費がかかり、住み心地が悪くなるでしょう。

管理の不行き届き

安全対策や防音対策を怠ると、入居者の生活の質に影響が出るでしょう。
管理が行き届かず、退去者が続出するケースもよく見られます。
入居者からのトラブルや要望に適切に応えず、サービスやメンテナンスの質が低下した場合、満足度が下がり退去者が増えることがあります。

ローン返済の失敗

また、家賃や共益費の請求や滞納管理が遅れると、信頼関係が損なわれ、入居者の退去を招く可能性もあります。
資金繰りが甘く、ローン返済ができなくなるケースも注意が必要です。
アパート経営は多額の投資が必要であり、予期しない出費や空室期間のあることなどから、十分な資金を確保する必要があります。
資金繰りが悪化してローンの返済が困難になると、運営の継続が困難になる可能性があります。

建物メンテナンスの怠慢

建物の定期的なメンテナンスを怠ると、建物の状態が悪化し、入居者からの苦情や退去者が増えることがあります。
建物の劣化や不具合が放置されると、入居者の安全や快適性が損なわれるため、定期的なメンテナンスや修繕をおこなうことが重要です。

アパート経営とは資産形成と税金対策に効果的な手段

今回は、アパート経営とは何かを解説してきました。アパート経営は、資産形成や税金対策に効果的な手段です。
アパートを購入・運営することで、不動産資産を所有し、収益を得ることができます。
また、不動産所得には税制上の優遇措置があり、節税効果も期待できます。
これにより、安定的な収入と将来の資産形成を実現することが可能です。

 

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