なぜアパート経営は老後の年金対策として有効なのか？
以前年金2,000万円問題という話もあり、将来年金をちゃんと受け取れるのか不安を抱かれる方や年金は受け取れるだろうけれど、年金収入だけでやっていけるだろうかといった不安を抱く方も多いでしょう。そんななかで不労所得を得ることができるアパート経営は老後の備えとして有効という話があります。
不労所得を得る方法としては株式や投資信託、FXなどいくつも投資方法があるなかでなぜアパート経営が老後の備えに有効な手段なのか、またアパート経営を行ううえで押さえておくべき注意点について具体的にみていきます。
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そもそもアパート経営とは
そもそもアパート経営とは、所有している不動産を賃貸して入居者から家賃収入を得る不動産事業の一つです。
年金収入だけであれば基本的に確定申告をする必要はありませんが、不動産事業であるアパート経営を行う場合は確定申告をする必要があります。確定申告をするために、収入や経費の年間収支を把握して不動産所得の決算書を作成する必要があります。
収入を得られる一方で不動産賃貸を行ううえで経費もかかってきます。たとえば経費として固定資産税や損害保険料、管理修繕費、減価償却費といったものがあります。
家賃収入がまるまる収入になるわけではありません。実際は家賃収入から必要経費を差し引いた金額が手元に残るお金、所得になります。
アパート経営がほかの投資とは異なる点として、自己資本ではなく、他人資本で投資ができる点があります。株式や投資信託、FXなどはいずれも手元に資産運用するための自己資本がなければ始めることができません。
一方でアパート経営であれば自己資本が少なくてもローンの借り入れができれば始めることができます。また借りたお金を使って、借りたお金以上の収益を生み出すレバレッジをかけて投資をおこなえる点も、ほかの投資にはないメリットです。
さらにローン借り入れをするときには団体信用生命保険に加入する必要があります。万が一のことがあった場合に、残されたご家族にローン返済という負担を残さずに、アパートという不動産資産を残して家賃収入を残してあげられる点もほかの投資とは異なる点といえるでしょう。
以下の記事ではアパート経営における基礎知識を解説しています。アパート経営の仕組みからリスクやその対策法なども紹介していますので、ぜひご覧ください。
アパート経営が老後の年金対策に適していると言われる理由
アパート経営が老後の年金対策に適しているといわれる理由は4つあります。
一つ目は、インカムゲインとして安定した収入を得やすい点です。
インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に利益を受け取れるものをいいます。不動産投資でいえばアパートを所有している限り受け取れる家賃収入のことを言います。
もちろん空室リスクはありますが、ワンルーム投資ではないアパート経営であれば部屋数の確保ができます。ワンルーム投資だと空室になってしまったらその間は家賃収入がゼロになってしまいますが、アパート経営であれば、1部屋空室になってしまってもほかの部屋が埋まっていたら家賃収入がゼロになることはありません。そういった意味では家賃収入の変動リスクは抑えやすいです。
二つ目は、キャピタルゲインを得られる点です。
キャピタルゲインとはアパートを売却することで得られる売却益のことです。仮に介護施設の入居などまとまった現金が必要になった場合には、年金とインカムゲインだけでは対処できないこともあるでしょう。そうなったときにはアパートを売却して得た売却益で賄うといったことができます。
三つ目は、価格変動に強い点です。
不動産投資はほかの投資と比較をして価格変動が緩やかです。
株式やFX、最近では仮想通貨といった投資もありますが不動産投資と比較すると価格が急激に変動することもあります。不動産投資は株式やFX、仮想通貨などとは違い大きく儲けることもなければ大きく損失を出すことも少ないといえます。
四つ目に、相続をする場合に優遇措置がある点です。
もし万が一のことがあったら現金や預金はそのままの金額が評価額となります。一方で不動産の場合は土地評価や建物評価を計算します。その際に借地権や借家権割合に応じて評価が減額されます。ほかにも小規模宅地等の特例といったものもあります。そのため現金や預金で資産を残すよりも不動産として資産を残したほうが相続税の支払いが少なく済みます。
アパート経営を老後の年金対策にする際の注意点
アパート経営をするうえでの注意点として、収益の下落リスク、災害リスク、修繕リスクなどが挙げられます。
収益の下落リスクを招く原因はいくつか挙げられます。
その一つが空室リスクです。
空室リスクとは空室が多くなると当初見込んでいた家賃収入を得ることができず、手元に残る金額も少なくなってしまうことです。
家賃収入を得られなくなるのは空室リスクに限った話ではありません。たとえば、周辺の家賃相場が下落している場合はその相場に合わせて家賃を下げる必要があったり、家賃の回収が滞ってしまったりとアパート経営をするうえで収入が得られないリスクがあることを理解しておきましょう。
次に災害リスクです。
日本は台風や地震、大雪など災害大国です。
大規模災害が発生した場合に建物が損壊してしまいます。リスクに備えるために事前に購入しようと検討している地域のハザードマップを確認してみることも大切です。また物件選びとして地震や火災に強い物件を選ぶことも重要になります。
実際に住宅を購入したあとには損害保険の加入も検討しましょう。もし万が一災害によって建物が損壊してしまっても、損害保険に加入をしていたら損失補てんができます。
災害リスクについては、事前の備えをすることでリスクを最小限にできます。
最後に修繕リスクです。
建物は経年劣化をしていきます。経年劣化が進むと建物の価値が下がるのはもちろんですが、入居率にも影響を与えます。
少し考えてみていただきたいのですが、同じ時期に建てられた建物で片方は修繕といったメンテナンスが行き届いている建物と、メンテナンスがされていない建物だったら、修繕されてメンテナンスが行き届いている建物に住みたいと誰もが思うでしょう。
また修繕を行うには多額の費用がかかります。外壁や屋根、内装の修繕など大規模修繕に備えてお金を積み立てておく必要があります。
アパート経営を年金対策の一つとして検討しているのであれば、こういったリスクがあることと、それに対する対策方法を考えたうえで始めるとよいでしょう。
こちらの記事で確定申告の方法について解説していますのであわせてご覧ください。
アパート経営の確定申告と年末調整の違いとは
年金対策が目的のアパート経営で失敗しないためのポイント
アパート経営で失敗しないためのポイントとしては、投資を行う不動産物件の情報収集や、周辺相場の推移などを他人任せにするのではなく、自分でも継続しておこない不動産投資の知識を身につけることです。
ただし時には信頼できる専門家の意見に耳を傾けることも必要です。そのため信頼できる不動産会社を見つけられるかも一つのポイントになってきます。
たとえば家賃滞納やクレーム対応、入居者同士でのトラブルなどがあったときにすべて自分で解決しようとしたら負担が大きくなってしまいます。不動産管理会社に仲介に入ってもらうことで負担を軽減できるとともにアパート経営に必要な情報を得ることもできます。
アパート経営は長期目線での投資になります。株式やFXといった投資と異なり、すぐに利益が出せるものではありません。不動産管理会社との信頼関係が構築できたら、よりよいアパート経営をしていくことができます。
以下の記事では初めての不動産投資をお考えの方に向けた基礎知識を解説しています。ぜひご覧ください。
初めて不動産投資に挑戦する方へ！仕組みや始め方を解説
年金不安を解消する手段として
今回は将来の年金不安を解消するための手段として、アパート経営について紹介しました。
年金とは別に継続的に不労所得を得ることができれば、金銭的にも精神的にも安心できるでしょう。その一つの手段としてアパート経営は有効な手段になります。
給料収入があって年齢的にもローンの借り入れがしやすいうちに、アパート経営を始めて年金生活に入る前にローンの返済を終えることができれば、家賃収入から経費を差し引いた分が収入として見込めます。
年金とアパート経営で得られた収入があれば、年金だけの収入よりかはより良い老後生活をおくることができます。
家賃収入といったインカムゲインだけでなく、いざとなったら不動産を売却して利益を得るキャピタルゲインも見込める点も、老後の収入としては大きなポイントです。
また次の世代に資産を残すためにも税制面の優遇が受けられる点は、ほかの資産運用にはない大きな魅力です。
自分に合った資産運用をすることで年金不安を少しでも解消できるように、今から解決先を考えていきましょう。
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