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アパート経営で注意したいデッドクロスの意味と対処法

  • 22.03.02
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不動産投資において注意したいことの一つに、「デッドクロス」があります。

アパート経営において重大なリスクとなり得ることですので、事前にしっかり理解しておくことが大切です。

 

とはいえ、まだアパートの購入も検討段階の方にとっては、デッドクロスの実態までしっかり把握できていることは少ないでしょう。

 

そこで、これから副業としてアパート経営を始めたいと考えている方のために、この用語についての基礎知識と、その原因や対処法について詳しくお伝えしていきます。

 

デッドクロスとは

 

デッドクロスを一言で説明するなら、減価償却費よりもローン元金返済額が大きくなってしまう状態と言えます。

もっと簡単に言うと、帳簿上は黒字に見えるのに、実際はその黒字となる所得の部分に税金が課せられることで、赤字経営になってしまうことです。

 

デッドクロスが発生する原因

 

デッドクロスの原因を理解するために、元金返済額と減価償却費の仕組みを理解しておきましょう。

 

不動産投資のためにアパートを購入する際、現金一括で購入できる資金がなければ、銀行などの金融機関でローンを組むことになります。そして、融資を受けた金額を月々返済していくことになるわけですが、利息を除いたもともと借りたお金のことを元金と言います。この月々返済していく元金部分が元金返済額です。

 

減価償却費は経費の一種です。アパートやマンションなどの不動産を購入したときは、その購入に費やした支出をその年の支出としてまとめて計上するのではありません。減価償却期間という物件ごとに決められた期間で割って、毎年経費として計上できるようになっているのです。最初の年は計上できる費用よりも実際の支出が上回りますが、翌年以降、実際には支出がないのに毎年一定金額を経費として計上できるようになります。

 

しかし、減価償却費は、償却期間が終わるとともに経費として計上できなくなってしまいます。このときがデッドクロスになるタイミングです。

 

減価償却期間は、実際の支出がないのに一定金額を経費として計上できていたため、実際の収入よりも所得を少なくすることができました。所得が少なくなれば、それに課される税金も安くなる仕組みです。ところが、償却期間が終わってしまうと、実際には収入も支出も前年と変わっていなのに、経費として計上できる金額がゼロになってしまいます。その分、帳簿の上では経費がない分、所得が大きくなってしまいます。所得が大きくなると、それに課される税金も大きくなるのです。

 

なお、減価償却期間については、法律によって建物の種類ごとに年数が決められています。木造は22年ですが、鉄骨造だと34年(実際は鉄骨の厚さによって違います)、RC造だと47年という具合です。これらの期間ごとに物件の購入に費やした支出を割り、その間、その金額を経費として計上できるようになります。

 

一方、ローンで返済するのは、実際に借りた元金とは別に、それにかかってくる利息も含めてです。この返済額のうち、支払った利息分は経費として計上することができます。一方、返済した元金については、もともと借りたお金ですので必要経費にはなりません。

 

ローンの返済方法のなかでも「元利均等返済」を選ぶと、月々の返済額を最後まで均等に分けられます。ただし、返済額の構成は「元金+利息」ですので、返済額が均等になるということは、どんどん元金の割合が大きくなり、利息が占める割合が少なくなるのです。つまり、ローンの返済に関して、毎月の支出は同じなのに、時間が経つほどそのうち経費に計上できる部分が少なくなることになります。

 

このように、経費にできていた減価償却費がなくなり、経費にできない元金の返済額が大きくなった末、元金返済額が減価償却費を上回った状態がデッドクロスです。この状態に陥ると、帳簿の見かけ上は黒字なのに、実際は手元の資金が足りなくなることが起こり得ます。黒字倒産の原因です。

 

つまり、減価償却期間を過ぎてデッドクロスになってしまったアパートは、不動産投資の観点から言うと、収益性の悪い保有するメリットの少ない物件ということです。それでも収益があるうちは大丈夫ですが、赤字になってしまったらアパート経営の意味がなくなってしまいます。

 

デッドクロスの対処法

 

デッドクロスとはアパート経営において避けたい事態だということがわかりましたが、どのように対処すればよいのでしょうか。アパートを購入する前にできる対策と、購入後に講じられる対策に分けて解説していきましょう。メリットばかりという対策はないので、ご自身の状況やアパート経営の目的ともじっくり考え併せて、最適な方法を見出してください。

 

アパート購入前の対策

 

対策1.投入する自己資金を多くする

 

ローンを組んでアパートを購入するのなら、最初に自己資金を多くすることで、返済する元金の金額を小さくできます。また、投入する自己資金が多いほど、返済にかかる時間も短くしやすいので、デッドクロスの危機に陥る前に全部返済できる見込みも高くなります。デッドクロスを防ぐには、減価償却費より元金の返済額が大きくならないようにすることがいちばんです。

 

ただし、自己資金を多くするほどデッドクロスのリスクは下がるものの、融資を生かしたレバレッジ効果は低くなります。また、無理して自己資金を多くすると、手元に残るお金が足りなくなって、万一の際の急な出費に対応できなくなることも考えなければなりません。デッドクロスを避けたい気持ちは当然ですが、それにばかりこだわって他の部分でバランスを崩さないように気をつけましょう。

 

対策2.ローンの返済方法を元金均等返済にする

 

先に触れた、ローンの返済方法である元利均等返済は、実際の返済額を返済期間で均等に割るための方法です。よって、徐々に元金の占める割合が増え利息の割合が減っていきます。

 

一方、ローンの返済方法には「元金均等返済」という方法もあることに注目です。こちらは返済する元金パートをずっと同じ金額に設定できる方法です。同じ金額を返済し続けるということは、時間が経つほどに残債が少なくなっていきます。

 

そのため、それにかかる利息分も時間の経過とともに少なくなりますが、経費として計上できない支出が増えていく元利均等返済よりもデッドクロスにはなりにくいと言えるでしょう。

 

対策3.耐用年数が長めの物件を購入する

 

耐用年数が長いということは、減価償却期間も長いということです。耐用年数が長いほど経費として支出を計上できる期間が長くなるので、デッドクロスにもその分なりにくくなると言えるでしょう。

 

ただし、前述したように減価償却期間の長さは建物の種類によって異なります。木造よりも鉄骨造やRC造が長いですが、その分、物件の価格自体が大きくなる傾向があるので、単にデッドクロスを免れるためだけに選ぶのはおすすめできません。

 

どんな物件を購入するにしても、ある程度は手元の資金に余裕を持たせることが大切です。

 

対策4.収益が見込めそうな物件を狙う

 

多少価格が高くてもその分高い利回りが期待できる物件なら、デッドクロスなどのリスクを上回るメリットが期待できるでしょう。利回りが高い物件でもデッドクロスが起きるときは起きてしまいますが、それでも収入自体が大きくなるので、資金には余裕ができやすくなるはずです。

 

アパート購入後の対策

 

対策1.ローンを借り換える

 

ここまで見てきたように、デッドクロスとは最初に購入する物件の種類と、ローンの金額によってほぼ決まってしまいます。そのため、購入後にできる対策は少ないのですが、ある程度のタイミングでローンの借り換えをすることは意味のある対策です。銀行が違えばローンの条件も変わるため、場合によっては、残りの返済が少なくなってからでも減価償却費を超えないように元金返済額を抑えることができます。

 

資金に多少の余裕があるのであれば、ある程度残りの返済が少なくなったところで繰り上げ返済するのも一つの方法です。ローンの返済がなくなるのでデッドクロスを回避できます。しかし、この方法は資金に余裕がないのに選ぶべきではありません。デッドクロスを避けるために資金繰りに苦しむようでは本末転倒ですので、現在の状況に合わせて無理をしないようにしましょう。

 

対策2.新しいアパートを購入する

 

1軒目の物件の購入から時間が経ち、減価償却期間も短くなってきたころ、もう1軒新しいアパートを購入するという方法もあります。1軒目のアパートは残りの返済額が少なくなっていますが、この時点で新しくローンを組んでアパートを購入することで、今度はその分の減価償却費が生まれるのです。

 

その減価償却費よりも、返済中のローンの残りと新しく組んだローンの返済額を合わせた金額が低くなる場合、デッドクロスを回避できることになります。

 

対策3.減価償却期間が終わったらアパートを売却する

 

デッドクロスとなっている物件をいつまでも所有しても、特にメリットはありません。収益があるのならともかく、赤字になっているようでは投資どころではありませんので、そういう物件は売却してしまうのがよいでしょう。

 

ただし、売却する時期の見極めには注意が必要です。減価償却期間が終わったらいつでも売却してよいわけではなく、木造アパートなら少なくとも満5年以上は所有してからにしましょう。なぜなら、売却の際に課せられる譲渡所得税の割合が大きく変わってくるからです。

 

譲渡所得税の税率は、譲渡のあった年初時点で丸5年の所有期間があるかどうかで変わります。5年以上だと約20%なのですが、5年未満だと約40%と大きな違いです。たとえば、築30年の木造アパートを購入した場合、法定耐用年数の22年はすでに過ぎています。中古資産の耐用年数は、法定耐用年数の全部を過ぎている場合、法定耐用年数の20%に当たる年数となるため、この物件の減価償却期間は4年で終わってしまうわけです。

 

しかし、「減価償却期間が終わったからデッドクロスになる前に手放そう」と思って、急いで売却してしまうと、もう少し待った場合と比べて税金を2倍も多く支払わなければならなくなってしまいます。そのようなことのないように、売却するのは確実に5年以上所有してからにしましょう。

 

また、売却するにしても、自分が売却したいと思ったときにタイミング良く買い手が見つかるとは限りません。それを考えると、デッドクロスのことだけでなく、自分が売りたいときに売りやすい物件なのかどうかも購入前によく検討しておくべき必要があると言えるでしょう。

 

そして、売却する際は、売却による利益とこれまで家賃収入などで得られた利益を全部合計して、本当に売却するのがベストの選択なのかをよく見極めたうえで売却するようにしてください。

 

オーバーローンとは何か?

アパート経営するにあったて、オーバーローンという言葉を知っておきましょう。

違法性や発覚時のリスクに要注意しなくてはいけません。

 

下記記事でオーバーローンとは何か、また違法性や発覚時のリスクについて詳しい内容をまとめていますので、参考にしてみてください。

 

オーバーローンとは?違法性や発覚時のリスクに要注意

 

アパート経営のデッドクロスを避けるには事前のシミュレーションが大切

 

アパート経営でデッドクロスを避けたいなら、物件を購入する前にじっくり検討することが大切です。物件自体の性質だけでなく、ローンの返済額、返済方法なども併せて考えましょう。購入後も、ローンの借り換え、繰り上げ返済、物件の売却など有効な方法はあります。いずれにせよメリットとリスクをよく比較して、必要なら専門家の助言も借りながら最適な方法を選べるようにしておきましょう。

 

マリモコンサルティングでは、アパート経営を始めたい方のために、さまざまな有益情報を提供しています。情報だけでなく、さまざまな条件をクリアした厳選の物件も紹介しておりますので、デッドクロスが心配という方も一度お気軽にご相談ください。

また、長期に渡り安定したアパート経営をご提案しております。

弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。

 

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