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アパート経営の共益費とは?家賃と分けるメリットと共益費の設定方法

  • 22.01.28
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賃貸マンションやアパートなどの入居者募集の情報を見ていると、家賃とは別に「共益費」の表記を見かけることがあります。

また、それとは違い「管理費」としている広告を見たことがある人も多いでしょう。

 

さらに、なかにはこれら2つがそれぞれ違う費用のように区別されている場合もあります。

 

これらはいったいどのような費用のことを指しているのでしょうか。

アパート経営に関心がある方のために、共益費のこと、管理費との違い、また、家賃とは分けて表示することのメリット・デメリット、さらには、共益費勘定科目や仕訳のことまで詳しくお伝えしましょう。

 

アパート経営の共益費とは

 

まず、アパート経営の基本として、共益費とはどのような費用のことかを知っておきましょう。

 

共益費とは、共同の「共」と利益の「益」からなるように、入居者共同の利益となるようアパートの運営や維持に必要となる費用のことです。

たとえば、エレベーターの整備費用や電気代、廊下の照明の電気代も含まれます。

また、アパートの建物や設備に劣化や破損があった場合、それを修繕することになりますが、そのための出費もこの種類の費用です。

 

ほかにも、アパートの住人が共同で使用するスペースの管理に必要となる費用なら、共益費と括ることができます。

物件のなかには共益費のなかに町内会費などが含まれていることもあります。

また、水道代を全戸定額にして、共益費に加えるというやり方を採用する物件も少なくありません。

 

では、管理費と言う場合は何が違うのでしょうか。実は、これらの費用の分け方に厳密な違いはありません。

物件の募集チラシなどを見比べてみるとわかりますが、なかにはまったく同じ意味で使われていることもあります。

 

ただし、広告に記載する場合は、不動産公正取引協議会連合会の定める公正競争規約での定義のされ方ぐらいは知っておいた方がよいでしょう。

それによると、施設全体、また、入居者が共同で使用する設備の運営や維持にかかる費用を共益費とします。

それに対し、管理費と言うときは、物件全体の管理、維持に必要な費用を指すとしています。

つまり、管理費の方が上位のカテゴリーであり、そのなかに共益費が含まれると考えるとよいでしょう。

 

しかし、実際はそこまで厳密に考える必要はありません。

建物全体を適切に維持するためには、共用部分の管理や維持も当然ながら必要になるため、管理者の立場としてみれば、結局は同じことを意味します。

 

共益費と管理費の定義の違いはともかく、アパート経営に携わる方にとってはどちらも収入には変わりませんので、家賃と同じく所得税がかかることは覚えておきましょう。

ただ、所得税はかかるものの消費税は国税庁によると非課税です。

なぜなら、家賃がそうであるように、物件の共用部分は入居者が自室と同じく使用する部分ですから、その管理費用もやはり住人が負担するという考え方だからです。

 

共益費・管理費と家賃を分けるメリット・デメリット

 

基本的に共益費と管理費の細かい違いにこだわる必要はありませんが、家賃との分け方についてはじっくり考える必要があります。

入居者募集の広告を出す際、共益費(または管理費)を家賃に含めて記載するのか、もしくは、家賃の表記とは別に共益費を記載するのかということです。

そこで、ここでは家賃から共益費と管理費を分ける場合のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

 

メリット1  入居希望者にお得な物件というイメージを与えられる

 

家賃と共益費・管理費を分ける場合、広告に記載したときに、家賃の金額を安く見せることができます。

 

一例として、もともと諸経費すべて込みで家賃を63,000円に設定するとします。

あえて共益費・管理費を別に設けると、家賃58,000円、共益費5,000円という書き方が可能になります。

広告には通常家賃が大きく表示されることが多いですから、書き方の違いだけで見る人に家賃が5,000円も違うというイメージが与えられます。

 

賃貸アパートやマンションなどのポータルサイトの場合、家賃は通常5,000円単位で区分されています。

たとえば、家賃の上限を6万円に設定して検索した場合、55,000円以上60,000円未満の物件のみが絞り込まれて表示されるという仕組みです。

このとき、共益費・管理費を家賃と分けて記載するかどうかによって、検索する人の目に留まるかどうかがかわります。

 

上記の物件を例にすると、家賃の上限を6万円に設定した場合、すべて込みで家賃を63,000円としていたら除外されてしまうということです。

一方、共益費や管理費という名目で5,000円を別に表記し、家賃は58,000円とします。

この場合だと、家賃上限6万円の設定でも検索に引っかかるという寸法です。

 

実際に入居者が毎月支払うのは、家賃と共益費・管理費の合計ですので、金額自体は変わりません。

しかし、家賃と分けて記載することによって、あたかも家賃が安いかのように見せることができるのです。

なるべく多くの人の目に物件を告知したい場合に有効な方法でしょう。

 

メリット2 入居時の負担を抑えられる

 

上記のメリットは大家さんにとってのメリットでしたが、実は、家賃と共益費・管理費を分けることによって入居者にもメリットが生まれます。

それは、入居時に入居者が負担する敷金や礼金などの費用が安くなるということです。

 

敷金や礼金などの入居時にかかる費用はどのように計算されるかというと、通常は、家賃を基準として「家賃の○か月分」のように決まります。

つまり、家賃と共益費・管理費を分けることによって、この入居者が最初に負担しなければならない費用が少なくなるのです。

 

先ほどの例を使うと、家賃が63,000円で、敷金や礼金などの初期費用の合計が家賃の3か月分とすると、入居者が支払う金額は63,000円×3=189,000円になります。

 

ところが、共益費(管理費)を5,000円として家賃からその金額を引いた場合、家賃は58,000円です。

ということは、同じく家賃3か月分の初期費用がかかるとすると、その金額は58,000円×3=174,000円になります。

入居者にとっては、初期費用が15,000円も安くなるのです。

 

入居者にとっては最初にかかる費用が安いほど、入居を検討しやすくなるのは当然です。

ただでさえ引っ越しには多くの費用がかかります。

毎月の実質的な支払い金額は同じだとしても、入居時の負担が少ない物件ほど魅力的に感じてもらえる可能性は高まるでしょう。

 

デメリット 大家の収入が少なくなる

 

逆に、共益費・管理費を家賃と分けることによって、大家さんにとっては最初に得られる収入が少なくなるというデメリットが生じます。

先に確認したように、敷金や礼金などの費用は家賃をベースに設定します。

家賃から共益費や管理費という項目を独立させて家賃自体を安くしてしまうと、当然ながら入居者に負担させる初期費用もその分安くなってしまうのです。

 

しかし、収入が少なくなるといっても一時のことです。

それよりも、空室期間が長くなるデメリットの方が大きいので、入居者を集める方法として共益費・管理費を分けるのは良いアイデアではないでしょうか。

 

共益費の設定方法

 

共益費の設定方法に特別なルールはありません。

大家さんが好きな金額に設定してOKです。

ただし、一応相場というものがありますので、あまりにも相場より高くならないように注意しましょう。

 

一般的な相場は家賃の5%から10%です。この範囲に収まるように設定すれば特に問題はないでしょう。

それでも不安な場合は、ネットで近隣の類似物件を調べ、同じぐらいの金額に設定しておけば間違いありません。

 

共益費を設定する際の注意点

 

先ほど述べたように、共益費・管理費は家賃に対して5%から10%が適切だとされています。

しかし、物件によって状況は異なりますので、本当にその金額で賄えるのかどうかを確認しておくべきでしょう。

 

水道代や光熱費、照明などの消耗品の費用、各部の修繕費、保険料、管理を委託する場合の委託料など、アパート経営にはさまざまな出費が伴います。

これらすべての発生しそうな費用を計算し、本当に設定しようとしている共益費の金額で賄えるかどうかを確かめておくことが大切です。

 

共益費の会計処理方法

 

共益費科目は基本的に家賃と同じ項目です。ただし、個人と法人では勘定科目が異なるので注意してください。

 

個人の場合、家賃や共益費・管理費は不動産所得として処理します。

ただし、本業のかたわらアパート経営をするスタイルではなく、個人事業主として独立してアパート経営に乗り出す場合は注意です。

その場合、不動産所得ではなく売上になります。

一方で、法人の場合は最初から売上です。

 

家賃や共益費・管理費の仕訳の記載方法も確認しておきましょう。

いずれも同じ扱いなので、ここでは5万円の家賃を銀行振込で受け取る場合を例に取ります。

 

個人の場合、借り方が「普通預金」、金額は「50,000円」です。

貸し方の場合、先に確認したように、一般の個人が「不動産所得」ですが、個人事業主の場合は「売上」になります。

金額は同じく「50,000円」です。

 

家賃と共益費・管理費を分けて入居者にアピール

 

いかがでしょうか。建物や共用部分の管理・維持費用として設定するのが、共益費や管理費と呼ばれる費用です。

これらの費用を設定してもしなくても、建物の管理・維持に費用がかかることには変わりありません。

ただ、あえて家賃と分けて設定することによって、「多くの人の目に留まりやすくなる」、「入居者の初期負担を抑えられる」などのメリットが生まれることがわかりました。

家賃の高さがネックで入居者が集まらない場合など、実際に減額せずに良いアピールができるので機会があれば検討してみましょう。

 

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