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アパート投資に必要な連帯保証人とは?保証人がいないときの対処法

  • 22.04.04
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不動産投資としてアパート経営に興味をお持ちの方は少なくないですが、まずは物件を手に入れる必要があります。

その物件をどうやって手に入れるかにはいくつかの方法が考えられますが、親からの相続でもない限り、多額の購入資金が必要になるでしょう。

それをまかなえるほどの自己資金があるならよいですが、そうでない場合は、銀行などの金融機関で融資を受けることになります。

その時に必要になるのが連帯保証人です。

 

不動産投資に限らず、ローンを組むのに連帯保証人は必要ですが、では、この連帯保証人とはどういう人なのでしょうか。

ただの保証人とは何が違うのでしょうか。

そこで、これからアパート経営に乗り出したいという方のために、アパート経営で知っておきたい連帯保証人の基本と、連帯保証人が見つからない時に利用できる便利な方法などについて詳しくお伝えします。

 

アパート経営に必要となる連帯保証人とは?

連帯保証人とは、銀行などの金融機関で融資を受ける時に必要になる存在です。

簡単に言えば、アパートの購入資金を銀行から借りる際に、借りる本人とは別に、その本人が返せなくなった時に代わりにお金を返す責任を負う人のことを指します。

不動産投資の融資の場合、融資を受けるのが法人ならば、多くのケースで社長自身が連帯保証人になります。一方、個人の場合、本人の配偶者がなることが一般的です。

 

アパート経営における保証人と連帯保証人の違い

先ほどから「連帯保証人」と言っていますが、それとは別に本人に代わって債務を保証する「保証人」という存在もあります。

では、保証人と連帯保証人にはどんな違いがあるのでしょうか。

保証人も連帯保証人も、本人の債務を代わりに保証するという点では同じです。

ただし、連帯保証人の方がさまざまな点でより重い責任を背負うことに注意してください。具体的には以下に掲げるポイントです。

 

保証人にはあって連帯保証人にはない権利

保証人には、催告の抗弁権が認められています。

催告とは、お金を借りた本人がなかなか返さない時に、貸した側が本人に対して早く返すように催促できる権利です。

本人が返さなければその催告は保証人に向かいますが、保証人はこれに対する抗弁権、つまり、拒否できる権利が与えられています。

 

一方、連帯保証人にこの権利はありません。

保証人には、催告の抗弁権と並んで検索の抗弁権という権利も持っています。

「検索」というと、ネットで情報を調べる意味で日常的にもよく使われる言葉ですが、ここではちょっと意味が違います。

 

お金を貸した人が、まず借りていた本人に返してくれと言ったのに返してくれない場合、保証人に代わりに返すように催促しますが、この時、保証人には「本人に返せるだけの資産があるから、まずそっちから返してもらってくれ」と言える権利があります。これが検索の抗弁権です。

催告の抗弁権と似ていますが、こちらは「まず本人に催促してください」と断る権利だという違いがあります。

 

一方、検索の抗弁権とは、それでも本人が返してくれない時に保証人に催促された際、「本人に返済能力があるから、そっちから強制的にでも返してもらえ」と断る権利のことです。

この権利も連帯保証人には認められていません。

 

もう一つ、保証人には分別の利益が認められています。

これは、保証人が複数いる場合、各保証人がそれぞれ平等に保証する責任を分担するということです。

つまり、保証人が3人いて、本人が返さない借金が60万円ある場合、保証人はそれぞれ等分の20万円を負担すればよいことになっています。

他の保証人が返せないからといって、その人の代わりに自分の負担が大きくなるようなことはありません。これも連帯保証人には認められていません。

 

つまり、連帯保証人の場合、お金を借りた本人が返さない場合、自分に請求が来たら拒否できないということです。

本人の場合、最悪のケースでは自己破産などによって借金を返さなくても済む方法があります。

 

一方、連帯保証人は、そのようなケースでは本人に代わって借金を全額負担しなければならなくなるのです。

保証人と比べて非常に重い責任を背負い込むことになるのがおわかりいただけるでしょう。

 

アパートローンの連帯保証人には誰がなることが多いのか

上記のように責任重大な連帯保証人ですが、アパートローンの場合、一般的にはローンを利用する本人の配偶者が連帯保証人になることが多いです。

この種のローンの場合、返済はおもにそのローンで購入する物件から得られる家賃収入となるため、本人と関係が深い人(いずれアパート経営を引き継ぐ可能性の高い人)が連帯保証人として求められます。

それゆえ、現時点で配偶者に高い返済能力がない場合でも、アパートローンの連帯保証人になるのが一般的です。

アパート経営の場合、家族ぐるみで経営していることが多く、それに、本人が経営できない状態になった時には配偶者が事業を引き継ぐ第一候補になるからです。

 

一方、独身の人、また、すでに配偶者を亡くしている人の場合、親や子どもが連帯保証人の候補となります。

本人がアパートを経営できなくなった時、誰がそれを引き継ぐのかという観点から考えると納得できるでしょう。

配偶者も子どもも自分の両親ももういない、親戚にも頼れる人がいない場合は、友人などの他人であっても連帯保証人になってもらうことは可能です。

しかし、上記のように連帯保証人には非常に重大な責任が伴うため、引き受ける当人にとってはリスクが非常に大きいことは理解しておきましょう。

 

連帯保証人を立てる場合に大家さんがやるべきこと

連帯保証人とは、本人が借金を返せなくなった時にすべてを肩代わりしなければならない存在です。

いざという時のリスクが非常に大きいため、まず、連帯保証人が必要な時には、誰に頼むのであれそのリスクの大きさをしっかり説明して理解してもらう必要があります。

たとえ家族間であっても、「大丈夫だから」と気軽に頼めるような役割ではないことに注意しましょう。

大家さん自身ができる対策としては、なるべく自己資金を多く残しておくことです。

いざローンが返済できなくなったとしても、自己資金がある程度残っているのならリスクも小さくできます。

 

したがって、ローンを申し込む時は限界で申し込むのではなく、多少の余力を残しておくことが大切です。

また、購入する物件自体の選定にも力を入れましょう。

アパートローンはおもに家賃収入で返していくローンですから、なるべく空室リスクは小さくしておきたいところです。

そのためには、入居希望者が集まりやすい物件をしっかり吟味する必要があるでしょう。

 

連帯保証人になれる人がいないときは団体信用保険を利用

連帯保証人になってくれそうな人が誰もいない時はどうすればよいでしょうか。

ローン自体をあきらめるしかないと思ってしまいそうですが、あきらめなくても大丈夫です。団体信用保険という制度があります。

団体信用保険とは、保険会社がいざという時に債務を負担してくれる方法です。

この保険に加入しておくと、ローンの弁済のために保険金が支払われます。

 

団体信用保険のメリット

連帯保証人になってくれる人がいなくてもアパートローンを利用できるのが、団体信用保険の第一のメリットです。

それだけでなく、以下のようなメリットもあります。

万一に備えて一般的な保険に加入していたとしても、ローンの返済ができないほど困窮している状態では、保険金を受け取ってもまず生活費など生きるのに必要な出費に優先的に回されるでしょう。

そんな時、団体信用保険に入っておけば、ローンの弁済専用の保険金が支払われるので安心です。

 

また、ローンを返済できなくなっても物件を差し押さえられる心配がないというメリットもあります。

すべての債務を保険会社が肩代わりしてくれるからです。相続人がいる場合、ローンのないきれいな状態のアパートを残せます。

 

団体信用保険のデメリット

団体信用保険のデメリットとしては、これに加入するとローンの金利が高くなってしまうことです。

だいたい0.3%から0.5%、通常の金利に上乗せされると考えてください。

 

また、保険に加入するための条件もいろいろあります。

年齢制限もあって、ローンを利用する段階で71歳未満、完済時点で81歳未満の人でないと加入できません。

本人の健康状態によっても、場合によっては加入できないことがあります。

30~50代の健康な人なら大丈夫ですが、一応このような制限があることは知っておきましょう。

 

アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営するにあったて、知っておくことが大切なメリットとデメリットがあります。

下記記事に詳しい内容をまとめていますので、参考にしてみてください。

アパート経営とは?アパート経営の3つのメリットとデメリット

 

アパート経営での連帯保証人探しは慎重に

連帯保証人とは保証人より大きな責任を負う人です。

いざという時には本人の債務をすべて引き受けるほどリスクの大きな役割ですから、アパートローンで誰かに依頼する際はそのことをしっかり理解してもらったうえで引き受けてもらいましょう。

しかし、もし誰も連帯保証人を頼める人がいない場合でも、団体信用保険を利用すればローンを利用できます。

 

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また、不動産投資に関して貴重な情報を提供しておりますので、首都圏でアパート経営を検討している方は、アパートローンのことなども含め、お気軽にご相談ください。

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