アパート経営に適した土地・適さない土地の条件とは？適した土地を探す方法も解説

「アパート経営に適した土地の条件とは？」
「逆にアパート経営に適さない土地の条件は？」
「アパート経営に適さない立地をカバーする方法を知りたい」
オンラインショップが台頭する現代で立地に悩まなくてはいけないアパート経営は、複雑な情報戦ともいえるでしょう。

 

本記事では、アパート経営における「土地」について解説していきます。
不動産投資を始めたいがRCや鉄骨には手が出せないという方は、ぜひ最後までご覧ください。

 

アパート経営に適した土地の条件

まずは、アパート経営に適した土地の条件を10点紹介します。

• 60坪以上である
• 東西に間口が長い
• 住宅街にある
• 周辺施設の満足度が高い
• 街のイメージがよい
• 最寄り駅から近い
• 交通の利便性が高い
• 人口構成から需要が見込める
• 周辺に競合物件が少ない
• 地価の値上がりが予想されている

それぞれ確認してください。

60坪以上である

アパート経営において、重要な要素のひとつが土地の広さです。アパートを建てるためには、60坪以上の敷地面積が適しています。
この理由として、まずアパートの建設や駐車場の設置には一定のスペース、アパートを利用する入居者にもゆとりあるスペースが必要です。

 

60坪以上の土地を確保することで、建物の配置や敷地内のバランスを考慮しやすくなり、入居者の快適性やプライバシーの確保にも寄与します。
さらに、将来の増改築や改修工事にも対応しやすくなり、資産価値の維持や向上にもつながります。

 

土地の広さは、アパート経営の成功において重要な要素であり、60坪以上は最低限の条件として考えるべきでしょう。

東西に間口が長い

アパート経営において、土地の条件として東西に間口が長いことは重要です。東西に長い間口は、日照や風通しの良さを確保することができます。
室内への自然光の導入や通風の確保は、入居者の生活の質を向上させるために不可欠です。

 

また、建物を配置する際にも東西に間口が長いと、建物の配置や駐車場の設置などを柔軟に行うことができます。
さらに、将来の増築や改修工事にも余裕が生まれるため、需要の変化に対応することもできるのです。したがって、アパート経営に適した土地の条件のひとつとして、東西に間口が長いことが重要となります。

住宅街にある

アパート経営において、住宅街にある土地は適しています。というのも、住宅街は居住者の需要が高く、入居率が安定しやすいためです。
また、住宅街には生活に便利な施設や商業施設が近くにあることが多く、利便性が高いため、入居者の満足度も向上します。

 

さらに、周辺環境の安定性や治安の良さも魅力であり、入居者が長期的に住み続けることにつながります。そのため、アパート経営を成功させるためには、住宅街にある土地を選ぶことが重要といえるでしょう。

周辺施設の満足度が高い

アパート経営において、周辺施設の満足度が高い土地は適しています。
というのも、入居者にとっては生活に必要な施設が近くにあることが重要であり、利便性が高い環境は魅力となるためです。

 

スーパー、コンビニ、病院、公園などが近くにあり、生活に必要なものが手に入りやすい状況が望ましいです。また、駅やバス停も近くにあることで、交通の便も良く、通勤や外出がスムーズに行えます。
周辺施設の満足度が高い土地を選ぶことで、入居者の満足度や入居率の向上につながるため、覚えておきましょう。

 

街のイメージがよい

アパート経営において、街のイメージがよい土地は適しています。入居者は居住地のイメージや魅力に敏感であり、街の雰囲気が住環境の満足度に直結するためです。
街のイメージがよいとは、美しい景観や整備された公共施設、清潔な環境などを指します。

 

また、住んでいる人々がマナーやルールを守っていることも重要です。街のイメージがよい土地を選ぶことで、入居者に安心感と満足感を提供し、良好な入居率を維持することができます。
さらに、賃料の向上や物件の評価も見込めるため、アパート経営において街のイメージは重要な要素です。

最寄り駅から近い

アパート経営において、最寄り駅から近い土地は適しています。交通の便が良くなることで入居者の利便性が向上するほか、アクセスの利便性が良いことは入居者の求める条件でもあるためです。
また、最寄り駅が近いことで通勤や外出がスムーズに行えるため、入居者の満足度が高まり、入居率の安定性も高まります。

 

最寄り駅から近い土地を選ぶことこそが、アパート経営の成功につながるといえるでしょう。

交通の利便性が高い

アパート経営において、交通の利便性が高い土地は適しています。というのも、入居者にとって通勤や外出の利便性は重要であり、駅やバス停が近くにあることで移動がスムーズになるためです。
また、交通の便が良いと周辺施設へのアクセスも便利であり、生活に必要なサービスや買い物がしやすくなります。

 

交通の利便性が高い土地を選ぶことで、入居者の満足度が向上し、アパート経営の成功につながります。

人口構成から需要が見込める

アパート経営において、人口構成から需要が見込める土地は適しています。人口が多く、特に若者や単身世帯が多い地域では、アパートへの需要が高まる傾向にあるためです。
また、大学や病院、企業などが周辺にある場合も需要が見込めます。

 

需要が見込める土地を選ぶことで、入居率の安定や満室経営の実現が期待でき、アパート経営の収益性を高めることができるでしょう。

周辺に競合物件が少ない

アパート経営において、周辺に競合物件が少ない土地は適しています。競合物件が少ないことで入居者の選択肢が限られ、需要と供給のバランスが保たれやすくなるためです。
結果として、入居率の安定や家賃の上昇が見込め、収益性を高めることもできます。

 

また、競合物件が少ない土地では入居者のニーズをより具体的に捉えやすくなるため、適切な施策やサービスの提供が可能となるでしょう。

地価の値上がりが予想されている

アパート経営において、地価の値上がりが予想されている土地は適しています。
というのも、地価の上昇は投資のリターンとなるため、資産価値の増大や売却時の利益が期待できるのです。

 

また、地価の上昇が見込まれる土地は、周辺の都市開発やインフラ整備が進んでおり、将来的な需要増を見込むことができます。地価の値上がりが予想される土地を選ぶことで、アパート経営の収益性を向上させることができるのです。

アパート経営に適さない土地の条件

次は、逆にアパート経営に適さない土地の条件を見ていきましょう。
ここでは以下の5つを紹介します。

• 土地面積が広すぎる
• 繁華性が高すぎる
• 最寄り駅から遠い
• 最寄り駅からアパートまで坂道が多い
• 日当たりが悪い

それぞれ確認してください。

土地面積が広すぎる

アパート経営において、面積の広すぎる土地は適しません。
というのも、土地面積が広いと建物の敷地が広がるため、運営にかかる費用が高くなり、収益性が低下するためです。

 

また、広い土地を有効活用するためには、建物を大規模にする必要があり、投資費用も増えます。さらに、広い敷地はメンテナンスの負担も大きくなります。
適切な広さの土地を選ぶことで、アパート経営の効率性を高めることができるため、確認してみましょう。

繁華性が高すぎる

アパート経営において、繁華性が高すぎる土地は適しません。繁華地は商業施設や飲食店が集中するため、騒音や交通渋滞などの問題が生じやすく、入居者の生活環境が悪化しやすいためです。
また、繁華地の土地価格は高く、建築や運営のコストも上昇するため、収益性も低下します。

 

アパート経営には比較的静かで住環境の良い場所を選ぶことが重要です。

最寄り駅から遠い

アパート経営において、最寄り駅から遠い土地は適しません。交通の便が悪いため入居者の利便性が低くなり、集客にも影響するためです。
また、最寄り駅へのアクセスが悪いため、需要が限られてしまい、空室率が高くなる可能性もあります。

 

駅からの距離はアパートの魅力や競争力にも関わるため、交通の便が良く便利な立地を選ぶことが重要です。

最寄り駅からアパートまで坂道が多い

アパート経営において、最寄り駅からアパートまで坂道が多い土地は適しません。というのも、入居者や訪問者が荷物を持って移動する際に負担がかかり、利便性が低下するためです。
また、坂道が多いと交通のアクセスも制限され、車の駐車や荷物の搬入などの生活面での困難が発生します。

 

入居者の利便性と快適性を考慮するため、アパートの近くはアクセスしやすい平坦な地域を選ぶことが重要です。

日当たりが悪い

アパート経営において、日当たりが悪い土地は適しません。十分な日光を得られないと、部屋が暗く湿気がこもりやすくなり、居住者の快適性が損なわれます。
また、日当たりの悪さは風通しも悪くし、カビや菌の発生リスクも高まります。

 

さらに、部屋の採光の悪さは電気代の増加につながり、入居者の経済的負担も大きくなるのです。明るい環境で生活できる場所を選ぶことが大切といえるでしょう。

アパートの建設が不可能な土地

次に、そもそもアパートの建設が不可能な土地も見ておきましょう。
ここでは以下の2つを解説します。

• 公法上で規制されている土地
• 敷地条件によって建設できない土地

それぞれ確認してください。

公法上で規制されている土地

公法上で規制されている土地では、アパートの建設が不可能です。
公法上の規制は、都市計画や建築基準法によって定められており、例えば、防火地域や自然保護地域などが該当します。

 

これらの土地では、建物の高さや形状、用途などに厳格な制限があり、アパートの建設が許可されない場合があります。
事前に土地の法的制約を確認し、建設可能な場所を選ぶことが重要です。

敷地条件によって建設できない土地

敷地条件によって建設できない土地では、アパートの言説が不可能です。
敷地の形状や面積、地盤の強度、地下水位などが建設基準を満たさない場合、建物の安全性や耐久性が損なわれる可能性があります。

 

また、周辺環境によって建設が制限される場合もあります。事前の調査や設計段階で敷地条件を正確に把握し、建設の可否を判断することが重要です。

アパート経営に適さない立地をカバーする方法

ここまで「アパート経営に適さない土地」「アパートの建設が不可能な土地」の特徴をそれぞれ解説してきました。
しかし、適さない土地でもアパート経営をうまく行うことは可能です。

 

ここからは、アパート経営に適さない立地をカバーする方法として、以下の4つを解説していきます。

• 駐輪場・駐車場を用意する
• バス停が近いことを訴求する
• アピールポイントになる周辺施設を探す
• 家賃を安くして共用部分に力を入れる

それぞれ見ていきましょう。

駐輪場・駐車場を用意する

アパート経営に適さない立地においても、快適な居住環境を提供するための対策として、駐輪場や駐車場を用意することがあります。
交通の便が悪くても、自家用車や自転車を利用できることで入居者の利便性を向上させることが可能です。

 

駐輪場や駐車場の確保によって、周辺の経営不振や日当たりの悪さなどの弱点をカバーし、入居者の要望にも応えることができます。

バス停が近いことを訴求する

アパート経営に適さない立地においても、周辺にバス停が近いことで交通の便利さをアピールすることができます。
入居者にとっては、近隣の施設や駅へのアクセスが容易であることが魅力となります。

 

バスを利用することによって、立地の悪さをカバーし、快適な生活環境を提供することが可能です。このような立地特性を積極的にアピールし、入居者を惹きつけましょう。

アピールポイントになる周辺施設を探す

アパート経営に適さない立地においても、周辺にアピールポイントとなる施設を探すことで、入居者の魅力を高めることができます。
たとえば、公園や商業施設、学校、病院などが近くにある場合は利便性が向上するため、住みやすさをアピールすることができます。

 

また、アパート自体に共用施設やサービスを提供することも効果的です。
周辺の魅力的な施設を活用し、立地の弱点をカバーすることで、入居者のニーズに応えることができます。

家賃を安くして共用部分に力を入れる

アパート経営に適さない立地でも、家賃を安く設定し、共用部分に力を入れることで入居者の魅力を高めることができます。
共用部分では、清潔で快適な空間づくりや設備の充実、管理の行き届いたサービスを提供することが重要です。

 

低家賃に加え、共用部分の魅力に惹かれた入居者は、立地が悪い場合でも満足度の高い住環境を得ることができます。

 

以下の記事では、アパート経営のメリット・デメリット、アパートを経営することで抱えるリスクなどを詳しくご紹介します。ぜひあわせてご覧ください。
アパート経営にひそむリスクとは？回避策も紹介

どうしてもアパート経営に向かない土地の場合

土地の立地がアパート経営に向かない場合には、現在所有している土地を売却し、新たな土地を購入することが選択肢としてあります。新しい土地を選ぶ際には、交通の便や周辺施設のアクセス性など、アパート経営に適した条件を重視することが大切です。

 

土地売却によって得られた資金を活用し、より魅力的な立地でアパート経営を行うことで、収益性を向上させることができます。

アパート経営に適した土地を探す方法

最後に、アパート経営に適した土地を探す方法を3つ、紹介します。

• 現地で直接探す
• 不動産ポータルサイトで検索する
• 不動産会社に問い合わせる

それぞれ解説していきます。

現地で直接探す

アパート経営に適した土地を探す方法のひとつは、現地で直接探すことです。地域の特性や需要動向を把握し、周辺環境や交通アクセスを確認することで、入居者のニーズに応える魅力的な土地を見つけることができます。

 

また、現地に訪れることで地元の関係者や不動産業者と直接話すことができ、土地の詳細や条件などを迅速に確認することができるでしょう。

不動産ポータルサイトで検索する

アパート経営に適した土地を探す方法のひとつは、不動産ポータルサイトで検索することです。地域や予算、条件などを入力することで、豊富な物件情報を簡単に取得できます。
写真や詳細情報を確認することで、立地や周辺環境、土地の条件を把握しやすいため、比較検討ができるのです。

 

さらに、サイト内メッセージや問い合わせ機能を使い、不動産業者とスムーズにコミュニケーションを取ることもできます。

不動産会社に問い合わせる

アパート経営に適した土地を探す方法のひとつは、不動産会社に直接問い合わせることです。専門知識を持つ不動産業者が、ニーズに合わせた物件を提案してくれます。
詳しく話を聞ける場合も多いため、一度検討してみましょう。

アパート経営は適した土地を狙おう

アパート経営では、需要の高い地域や交通利便性の良い場所など、魅力的な土地を狙うことが重要です。
入居者からの需要が見込める場所を選ぶことで、安定した収益を得ることができます。

 

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