不動産賃貸業の業務分類とは？副業としてサラリーマンに選ばれる理由
ビジネスパーソンの副業として人気なのが不動産賃貸業です。本業以外にも収入源ができるため、単に年収アップというだけでなく今後のライフスタイルの選択にも有利に働きます。
しかし、「不動産賃貸業なんて個人が気軽に始められるのだろうか？」との疑問もあって当然です。
そこで、ここでは不動産賃貸業に興味はあるものの、具体的に何をどうやればよいかわかっていない方のために、不動産賃貸業の基本とそのメリット、実際に始めるまでの流れなどをお伝えします。
Contents
不動産賃貸業とは
不動産に関する事業には売買や仲介などもありますが、不動産賃貸業というときは、文字通り不動産を貸し出し、その賃料によって利益を得るという事業です。
基本的に不動産賃貸業で貸し出す不動産は、事業を営む自身の所有する不動産です。自分が先に購入して所有しているアパートやマンションなどの物件を、入居希望者に貸し出すと考えるとわかりやすいでしょう。
そのため、不動産賃貸業を営むのに特別な資格やスキルは必要なく、貸し出す不動産さえあれば始められるという特徴があります。実家が所有する、眠っている土地や空き家がある場合など、有効な活用方法と言えるでしょう。
不動産賃貸業の業務分類
不動産賃貸業の業務は、「貸家業」と「貸事務所業（貸ビル業）」に分類できます。
貸家業とは、戸建てや集合住宅、店舗兼住宅など、一般的な住宅を貸し出す業態のことです。
小規模から始められるので、副業として不動産賃貸業を選ぶサラリーマンの多くは、この業態を選択します。
また貸事務所業（貸ビル業）は、オフィスや店舗を貸し出す業態を指します。
この業態は規模が大きく、運営者の大半は法人です。
不動産賃貸業の事業規模
不動産賃貸業は、不動産業界のなかでも規模が大きく、その事業所数は232,156か所、従業員数は508,014人と、全体の約7割を占めています。
残りの2割は不動産取引業、1割は不動産管理業で構成されています。
不動産賃貸業を営むのは個人経営から大手企業まで幅広く、扱う物件も需要過多となっており、都心部には不動産賃貸業の激戦区も存在するのが現状です。
賃貸用不動産の種類
賃貸用不動産には、住居系不動産・事務所系不動産・商業系不動産の3種類があります。
下記にて1種類ずつ詳しく解説します。
種類①住居系不動産
住居系不動産には、戸建てや集合住宅が含まれています。
アパートやマンションなどの集合住宅は、不動産賃貸業のなかでも規模が小さく、個人経営が多い傾向にあります。
最近では、住居系不動産をシェアハウスや民泊として貸し出すケースも増えてきました。
シェアハウスとは、複数の入居者がシェアできるキッチンやバスルーム、リビングなどの共用スペースと、個人が利用できる個室を完備した賃貸住宅のことです。
一般的な賃貸物件よりも家賃が安く、入居者との交流を図れるというメリットから、都心だけではなく地方でも人気を集めています。
家賃は安いものの、入居者が年々増えているので、一般的な賃貸物件よりも利益を得られる可能性を秘めた業態です。
民泊とは、住宅を旅行者に有料で貸し出す形態の賃貸住宅を指します。
ビジネスホテルやカプセルホテルよりも安く泊まれるうえ、アットホームな環境で過ごせるのが魅力です。
アフターコロナで増加傾向にある外国人観光客の宿泊先や、高齢化によって増えている空き家の活用方法としても注目されています。
なお、2017年6月より施行された民泊新法により、開業のハードルは低くなったものの、年間営業日数が180日以内に定められたため、以前よりも収益を見込めなくなりました。
民泊の運営を検討する際は、周辺地域のホテルの宿泊費や、民泊の運営に必要な経費を算出したうえで慎重に判断しましょう。
種類②事務所系不動産
事務所系不動産では、オフィスビルを賃貸します。
オフィスビルとは、企業の事務所や営業所などが集まったビルのことです。
借主は法人が中心となるため、住居系不動産に比べて契約期間が長くなります。
建物を丸ごと所有するとなるとリスクが高まりますが、遊休不動産を安く買い取ってリノベーションしたり、1フロアのみを所有して貸し出したりといった方法もあります。
また近年は、オフィスビルを、コワーキングスペースや貸し会議室として運用する事業者も増加中です。
コワーキングスペースは、それぞれの所属する企業や職種、年齢、性別にかかわらず、仕事や会議などを目的に共用できるスペースを指します。
シェアハウスのように、全員でスペースや設備を共用できるので費用も安く、異なる業態の方々と交流を図れる点から、新しいオフィスの形として広がり始めています。
またテレワークを推奨する企業が増えてきたことも、コワーキングスペースが必要とされている理由の1つでしょう。
事務所系不動産の賃貸業を始めたい方にとっては、狙い目の業態といえます。
種類③商業系不動産
商業系不動産は種類が多く、商業施設や飲食店、コンビニ、ホテル、物流倉庫、駐車場など業態もさまざまです。
保育施設や介護施設などもこの類に含まれており、地域の人々にとってなくてはならない施設も扱うので、比較的長期間の入居が見込めます。
商業系不動産の建築費用は、種類によって数千万から億単位の建設費用がかかる場合があるため、土地と十分な資金を持っている方でなければ事業を始めるのは難しいでしょう。
なお、「土地は持っているが資金がない」という方であれば、建設協力金方式で事業を始める方法があります。
建設協力金方式とは、土地所有者がテナントから建築費用を借りて、テナントの希望どおりに建設し、貸し出す賃貸契約のことです。
建設協力金は、テナントが毎月支払う賃料と相殺されます。
ただし、デメリットとして押さえておきたいのは、テナントが退居すると不動産投資に失敗するリスクが高まるという点です。
テナントの希望に合わせて建設するので、汎用性がない仕様の建物になった場合、次のテナントを探すのに苦労する可能性があります。
最終的にテナントが見つからなかったら、建物を解体しなければなりません。
解体にも費用がかかるため、ある程度のリスクを考慮したうえで事業を始めるかどうかを決める必要があるでしょう。
不動産賃貸業のメリット
副業として不動産賃貸業を始める場合、どのようなメリットが具体的にあるのでしょうか。これから始めることを検討しているのなら、ぜひ確認しておきましょう。
メリット1 安定した収入が長期的に見込める
賃貸業に利用する物件に入居者が定住してくれるのであれば、長期的な収入が見込めることになります。もちろん空室のリスクや、建物の老朽化や災害などのリスクもありますが、そのリスクを差し引いても安定収入というメリットは大きいです。
以下の記事で、アパート経営における収入をより詳しく解説しています。アパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
アパート経営の収入はいくら？目安と収支項目について解説
メリット2 管理が楽
一度入居希望者と賃貸契約を結べば、基本的に大家としての仕事はそれほど多くありません。もちろん自分で管理するのであれば、家賃の徴収、クレーム処理、設備の点検や修繕、さらには日常的な清掃などさまざまなことに責任を負うことになります。
しかし、副業として不動産賃貸業を始めるなら、自分で物件を管理するのではなく、管理会社など第三者に委託することになります。そうすると、大家である自分は管理会社に必要な費用を支払うぐらいで、特にしなければならない仕事はありません。したがって、本業の傍ら不動産投資を検討している方にとって、本業を妨げず安定収入を得られるうってつけの副業と言えるでしょう。
以下の記事で、アパート経営のメリットや、アパート経営で見込める年収などをより詳しく解説しています。アパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！
不動産賃貸業の開業に必要な資格や届け出
不動産賃貸業を開業するにあたって、そもそも必要な資格はあるのでしょうか。また、開業に必要な届け出の種類も確認しておきましょう。
不動産賃貸業に資格は必要なし
不動産賃貸業を始めるのに、特別な資格などは必要ありません。不動産に関係する事業というと宅地建物取引士の資格が必要なイメージがありますが、不動産賃貸業には不要です。宅地建物取引士とは宅地建物取引業に必要な資格ですから、単に自分の所有する不動産を貸し出す賃貸業には必要ないのです。
ただし、もちろん宅建の資格を持っていても悪いことはありません。むしろ専門的な知識があることの証拠になるため、対外的にも有効に作用するでしょう。それに、正しい知識を自分が持っていることで不要なトラブルを防ぐことにもつながります。
不動産賃貸業の開業に必要な届け出
不動産賃貸業に資格は必要ありませんが、届け出はいくつか必要です。とはいえ、それほど面倒なものはなく、個人が所有する物件を貸し出す場合は、以下に挙げる書類があればよいでしょう。
一つ目は開業届です。管轄の税務署に提出します。この手続きを、正式には「個人事業の開業届出・廃業届出等手続」と言います。提出期限が決まっており、開業してから1か月以内に提出する必要があるため、開業の際は注意しておきましょう。書類自体は国税庁のウェブサイトからダウンロードできるので、すぐに用意できます。
もう一つ必要なのが青色申告承認申請書です。開業時期によって申請書の提出期限が異なるため注意しましょう。
以上、2種類の書類のみで個人の副業として不動産賃貸業が始められます。なお、従業員を雇う場合は、このほかに給与支払いに関する書類などが必要です。
不動産賃貸業を始めるために必要な費用
これから物件を購入して不動産賃貸業を始めるのであれば、物件を購入するための費用が必要になります。現金一括で購入できる場合はともかく、そうでない場合は銀行などから融資を受けることになるでしょう。その際、どの程度自己資金を用意し、どの程度を融資でまかなうのかを考えておく必要があります。
どのぐらいの費用が必要かは、家賃収入のうち何割ぐらいを融資の返済に回すことになるのかを計算すれば自ずと見えてきます。たとえば、毎月50万円の家賃収入があり、銀行には毎月30万円の返済が必要だとします。この場合、30万円÷50万円×100で返済の割合は60％です。
この割合が高くなるほど自己資金からの出費が大きくなることに注意してください。税金や物件の管理等にかかる諸経費などを考えると、なるべく返済の割合が小さくなるようにした方がよいでしょう。家賃収入に対し、あまりに返済の割合が高くなると、諸経費の支払いさえ家賃収入のみでは難しくなります。
下記記事では、年収別のおすすめの不動産投資を紹介しています。
自分にはどういった不動産投資が向いているのか、ぜひ参考にしてください。
不動産経営ができる年収はいくら？年収別のおすすめ不動産投資
不動産賃貸業を始めるまでの流れ
これから物件を購入し、それを不動産賃貸業に活用しようという場合を例に取り、開業までに必要な流れを見ていきます。
物件探し
融資を前提に物件を探すのであれば、自分の現状で利用できそうな融資枠の範囲に収まる物件に決めることが大切です。たとえ利回りが素晴らしく良さそうな好物件が見つかったとしても、それが自分の身の丈に合わないほど高額な価格帯では意味がありません。もちろん、物件の管理・運営に必要な資金も残らないほど自己資金を注ぎ込むのもご法度です。
価格の条件が決まれば、あとはその条件をもとにネットや不動産業者で物件を探します。
購入物件の決定
良さそうな物件を探し当てることができたら、次に実際に購入する決定を下します。一見したところ良さそうだからといって、すぐに飛びつかないことが大切です。安定して入居者が見つかりそうな物件なのか、また、現実的な収益の見込み、将来的な価値の変動や売却の可能性なども加味してじっくり判断してください。その際、押さえておくべき点は次の2点です。
まず、空室ができても収支に余裕があることです。満室ならキャッシュフローが回るとしても、たとえば1室でも空室ができた途端に赤字になるような物件ではリスクが大きすぎます。年間を通じて満室ではない状態でも、収支がプラスになるぐらいの物件が安全です。
もう1点は、自分自身が住みたいと感じる物件です。数字上はどんなに魅力的でも、それを目の当たりにして自分が住みたくないと感じるような物件なら、やはり他人にとってもそう感じられると考えてまず間違いありません。
契約を結ぶ
こうやって吟味したあげく購入する物件が決まったら、いよいよ実際に申し込んで契約を結びます。
基本的には、購入の意思表示のための買付証明書という書類が必要です。必要ならば売り止め金という取り置きしてもらうためのお金を支払うこともあるでしょう。
また、銀行から融資を受ける場合、審査から承認、実際に入金されるまでに一定の期間が必要です。物件を見つけても、実際に賃貸業の運営を開始するまでには、ある程度の時間がかかることを知っておきましょう。
不動産賃貸業に向いている人
不動産賃貸業に向いているのは、実は本業の傍ら副業をお探しのビジネスパーソンです。事業に専心できる方がよいのではないかと思ってしまいそうですが、そうとは限りません。会社員や士業などの確固とした本業がある人なら、銀行の融資審査でも有利になりますので、裸一貫で事業を立ち上げようとする人よりも向いています。
それに、不動産賃貸業を本業にするのであれば、すぐに目に見えた収益を追い求めてしまいますが、副業として始める方なら、それほど切迫した状態ではないでしょう。そもそも不動産賃貸業は長い期間をかけて利益を確保していく性格の事業ですから、すぐには収益化できなくても生活に影響がないぐらいの本業がある方の方が向いているのです。
もちろん不動産賃貸業に必要な知識もありますが、知識や情報は努力次第で後から増やせます。本業という生活の柱があり、継続してコツコツやれる性格の人なら、不動産賃貸業を始めても成功する見込みは高いでしょう。
その中でも特に向いているといわれるのが、サラリーマンです。
しかし、向いているからといって必ずうまくいくというわけではありません。
下記記事では、サラリーマンがなぜ向いているのか、またこれを行う際の注意点をまとめております。
興味のある方は、ぜひご一読ください。
また、サラリーマンは特に不動産賃貸業に向いていますが、他の職業が不動産賃貸業に向いていないわけではありません。
サラリーマン以外の職業の向き不向きについて解説している記事もございますので、こちらも併せてご覧ください。
アパート経営しやすい職業は？サラリーマン、公務員、医師、士業など職業別に紹介
不動産賃貸業を成功させる5つのポイント
ここまでは、不動産賃貸業の概要や分類、種類などを紹介しました。
続いて、不動産賃貸業を成功させる5つのポイントを確認してみましょう。
ポイント①土地はターゲットに合わせて選ぶ
不動産賃貸業においてもっとも重要なポイントは、土地選びです。
すでに土地を持っている方も、その土地が賃貸経営に向かない立地にある場合は、売却を検討する必要があるかもしれません。
それほど、土地選びは不動産賃貸業において重要な要素なのです。
土地選びを始める際、まずはターゲットにしたい入居者を考えるところから始めましょう。
ターゲットの性別や年齢層、職業、家族構成などを想定すれば、入居者のニーズがわかります。
ニーズに合う土地を選べば、容易に入居者を獲得できます。
ただし、人口が少ない土地や、これから人口が増える見込みがない土地を選ぶのは危険です。
費用が安い一方で、入居者を呼び込めなくなり、失敗する可能性があります。
都心部で不動産賃貸業を始めると初期費用がかかりますが、家賃を高く設定でき、入居者も集まりやすいため、長い目で見れば成功する確率も高まります。
ポイント②空室対策を立てておく
土地選びに続いて不動産賃貸業の重要なポイントは、空室対策です。
たとえば、建物が老朽化したら修繕する、入居者の要望を聞き入れて改善するなど、入居者の満足度を保つ方法が挙げられます。
万が一自然災害によって建物が損壊した場合も、速やかに修繕できるように保険に加入しておきましょう。
また、新規の入居者を呼び込むために、広告に力を入れることも大切です。
賃貸物件の仲介会社に宣伝費を支払えば、優先的に紹介してもらえます。
そのほかにも、チラシやダイレクトメール、展示会、ネット広告などさまざまな種類の広告があります。
コストはかかりますが、投資だと思って広告費用を捻出するほうが得策です。
以上のような空室対策を立てておけば、安定した家賃収入を得られます。
ポイント③不動産会社は実績とサポート体制で選ぶ
サラリーマンのなかでも特に多忙な方が不動産賃貸業を始める際は、不動産投資会社や不動産管理会社のサービスを利用するのがおすすめです。
不動産投資会社は、不動産運用で収入を得るほか、不動産事業のサポートやコンサルティング業務を行っており、相談すれば投資に必要な手続きの方法やノウハウを学べます。
一方の不動産管理会社では、賃貸管理と建物管理の2つの業務を代行してもらえます。
賃貸管理では、入居者の募集・契約手続き・クレーム処理など、また建物管理ではメンテナンス・設備の維持管理・清掃業務など、賃貸経営を直接サポートするのが主な業務です。
忙しくてこれらの管理業務ができない方は、パートナーとなる管理会社を選ぶことも1つの手です。
不動産管理会社を選ぶ際は、実績と信頼のある2～3社に連絡して、説明を受けてから決めることを意識してみてください。
過去の実績が多いほど判断材料が多くなり、収益予想が正確になるため、実績の多さは会社を選ぶうえで外せない条件です。
また一概にはいえませんが、社歴が長いほど信頼できる会社である傾向があります。
会社を比較する際は、利用者の立場に立って親身に相談に乗ってくれるか、サポート体制の内容が充実しているかをチェックするとよいでしょう。
ポイント④税金控除を利用する
家賃収入による利益率を上げるには、税金控除の利用が重要です。
不動産賃貸業を始めると、以下のようにさまざまな税金がかかります。
不動産賃貸業でかかる税金
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 所得税・住民税
- 事業税
- 消費税
これらの税金を軽減させるためには、青色申告を行わなければなりません。
申告書の提出期限である2月16日から3月15日に間に合うように、領収書はすべて整理したうえで保管し、帳簿をつけてお金の出入りを把握しておきましょう。
ポイント⑤出口戦略を考えておく
不動産賃貸業において忘れずに計画しておきたいのが、出口戦略です。
不動産賃貸業の利益には、家賃収入のほかに、不動産を売却して得られる収入「キャピタルゲイン」があります。
キャピタルゲインで損失が出ないよう、不動産を手放すタイミングを計画することを、出口戦略と言います。
たとえ賃貸不動産の運営中に利益が出たとしても、不動産の売却時にそれを上回る損失が出てしまっては意味がありません。
比較的、物件の価値が下がる可能性が低い中古物件を選ぶ、あるいは融資難易度の低い物件を選ぶなど、出口戦略の取りやすさと収益のバランスを考えて物件を購入しましょう。
すでに購入した物件を手放すタイミングの見極め方としては、大規模な改修工事が必要になったときや、空室期間が長引くときなどが挙げられます。
改修工事には高額なコストがかかるため、売却とどちらが得なのかを見極める絶好の機会と言えます。
また空室期間が長い場合は、家賃を下げる前に、周辺地域に競合がいないかを確認しましょう。
今後も空室が埋まる見込みがないと予想できる場合は、売却を考えるのが吉です。
不動産賃貸業の法人化
不動産賃貸業を法人化する際の流れを確認しておきましょう。
定款の作成
まずは定款の作成です。事業を法人化するためには、株式会社なら公証人役場において会社の所在地、商号、目的等を記載した定款を認証してもらわなければなりません。
一方、定款は作成するものの、認証の必要がない合同会社という形態もあります。どちらがよいかは税理士との相談のうえ決めましょう。
資本金の準備
1円から株式会社が設立できる時代ですので、資本金はいくらでもかまいません。ただし、1,000万円以上の資本金となると、消費税の申告などの義務が生じますから注意してください。
登記申請
終わりに、法務局にて会社の設立登記を行います。この際、登録免許税として、株式会社で15万円以上、合同会社で6万円以上の費用がかかることに注意しましょう。
ビジネスパーソンの副業におすすめの不動産賃貸業
元手となる資金や融資が必要となる不動産賃貸業ですが、安定した長期収入を見込めやすいため、副業をお探しのビジネスパーソンにはぴったりです。注意したいポイントもありますので、上記のことを参考にじっくり検討して始めてみてください。
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