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サラリーマンが不動産投資に向いている理由と注意点

  • 21.10.20
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現在、サラリーマンの方の中には、「不動産投資を始めてみようかな」と思っている人もいると思います。
「投資」というと難しそうに聞こえるかもしれませんが、サラリーマンは実は不動産投資に向いている職種の一つ。
毎月の安定収入を得られることはもちろん、節税や生命保険代わりになるといった効果もあり、注目されているのです。

 
ここでは、そんなサラリーマンの方向けにサラリーマンがぜひとも不動産投資をすべき理由を紹介。
ほかにも、失敗する理由や気をつけておきたい注意点についても記載していますので、不動産投資に興味のある方はぜひ参考にしてください。

サラリーマンが不動産投資に向いている理由

サラリーマンが不動産投資に向いている理由を紹介します。

 

1.本業に影響が出にくい

サラリーマンに不動産投資をおすすめする理由の一つが、本業に支障が出にくいところ。
不動産投資は、管理業務を委託できます。
そのため、一度購入してしまえば、自分ではほぼ何もせずとも利益を上げる仕組みづくりができるのです。

 

株式投資やFXなどの場合、チャートをチェックせねばならず、日夜動向から目が離せないといった人もいるでしょう。
その点、不動産投資は、基本は管理会社に任せればいいだけ。
必要なときだけ相談に乗ったり、現地に足を運んだりすればいいだけなので、手間を省くことができます。

 

2.融資が通りやすい

不動産投資をする際、融資を利用する人が圧倒的多数だと思われます。
しかし自営業など収入が不安定な職業の場合、なかなか融資が下りません。

その点、毎月決まった給料がもらえるサラリーマンは融資が下りやすく、収入が多いほど、融資の額も高くなります。

 

そのため、勤続年数が長かったり、勤務先が有名企業だったりするのも好ポイント。

ただし、年齢に関しては、高すぎると返済期間が短くなるため、35歳くらいまでには融資を申し込んだほうがいいです。

 

一般的に年収500万円以上、勤続年数3年以上だと、優良と見なされます。

3.生命保険の代わりになる

不動産投資は、生命保険の代わりにもなります。
というのも、不動産投資のためローンを組む際、多くの金融機関は団体信用生命保険(団信)への加入を義務付けています。
団体信用生命保険は、契約者が死亡または高度障害になったとき、残債が免除されます。
そのため、一家の大黒柱に何かがあったとしても、ローンは免除され、家だけは資産として手元に残るのです。

投資用物件さえ手元に残れば、家賃収入を得ることができます。

 

結果、生命保険のような毎月の定期収入を手に入れることができるのです。

4.副業禁止でも始められる

不動産投資は、副業禁止の規則にも該当しないため、そのような会社に勤めている人にもおすすめです。
というのも、不動産投資が副業に当てはまるか否かの基準の一つに「5棟10室」というものがあります。
これは戸建物件の場合5棟、アパート・マンションの場合は10室以上所有していると「事業的規模」と見なされます。
それ以下の場合、事業的規模と見なされないため、副業には当てはまらないといった考え方があるのです。

 

といってもできれば会社と揉め事を起こさないためにも、不動産投資を始める際は、勤務先の規約などを一度確認しておいたほうがいいでしょう。

5.節税効果が期待できる

不動産投資は、税金対策にもなります。

まず初期費用など不動産投資で赤字が出たら、給与分と合算して、所得税・住民税の減税につながります。

 

また現金ではなく、不動産価額が適応されるため、相続税・贈与税の減税にもなります。

 

ただし、不動産投資で節税対策となるのは、多額の税金を納めている人だけです。
節税というのは、いわば赤字の状態。

節税よりも、たくさん稼いで、納税するといった考え方のほうがいいと思われます。

6.年金の代わりにもなる

不動産投資は、年金の代わりとしても期待できます。
サラリーマンとして日々の生活には問題なくても、辞めたあとの老後が心配といった人は多いと思います。

 

しかし不動産投資を行い、毎月定期的な家賃収入を得られるようになれば、老後の不安も軽減できるに違いありません。

退職後の生活費を補填したいと考えている人は、不動産投資を始めてみるのもいいでしょう。

サラリーマンが不動産投資で失敗する理由

サラリーマンは不動産投資に向いていますが、必ずしも成功するわけではありません。
なぜサラリーマンが不動産投資で失敗してしまうのでしょうか?
よくある5つの理由を紹介します。

1.情報収集が足りない

まずサラリーマンが不動産投資に失敗する理由の一つが、情報収集不足です。

 

例えば、不動産を購入したにもかかわらず、空室が埋まらずピンチに陥る大家さんがいます。
これは、不動産購入前に、その不動産にどれくらいの需要があるのか見極められなかったことに大きな原因があります。

 

なかには「投資会社に勧められたから」と現地に足を運ぶことなく、契約してしまう人もいます。

このような姿勢で不動産投資を始めても、成功できません。

 

不動産投資を開始する際は、セールスマンのトークを鵜呑みにするのではなく、自分自身でも勉強する。
そして「これなら絶対大丈夫」と確信を持てた物件に、投資するようにしましょう。

2.利回りだけで物件を選んでいる

不動産投資をする際、利回り重視で物件を選んでしまっている人がいます。
利回りの中でも、とくに注意が必要なのが“表面利回り”。

 

表面利回りとは、賃料×部屋数÷物件取得価格×100で導き出されます。
年間の合計賃料を取得価格で割って計算した数字です。

 

この表面利回りはまず「全室埋まる」といった想定の元成り立っています。

 

しかし実際には、本当にこの部屋がすべて埋まるかは分かりません。
空き室が発生してしまったら、まさに捕らぬ狸の皮算用なのです。

確かに、利回りは重要な指標の一つですが、それだけを当てにしてはいけません。

 

あくまでも、利回りは“見込み”の利益です。
当初見込んでいた利益が出ず、利回りが大幅に低下してしまうケースもよくあるので、慎重に検討しましょう。

3.管理会社にすべてを任せてしまっている

管理会社任せにし過ぎているのも、不動産投資失敗の要因の一つです。
最初は上手くいっていた不動産投資も、年数がたつにつれて、居住環境が悪くなり、退去者が増えてくることがあります。

 

常日頃からマンション・アパートの様子をチェックしているオーナーでしたら気づけたかもしれませんが、すべて任せっぱなしのオーナーの中には自身の不動産が現在、どのような状況であるかすらも把握できていないことがあります。

 

ふだんから自らのマンション・アパートに関心があったら、このような事態に陥る前に、何かしら手を打つことができます。
しかしすべてを管理会社に任せてしまったからこそ、建物の変化に気づくことができず、手遅れの状態になってしまうことも少なくありません。

4.ローンを借り過ぎる

ローンを組みやすいのがサラリーマン大家のメリット。
だからといって、すべてをローンでまかなおうとしてはいけません。

 

というのも、ローンが多いほど、リスクに対する耐性が低くなるのは事実です。
まず家賃収入からローン分を返済しなくてはなりません。
定期的な家賃収入が得られればいいですが、空室などが発生してしまった場合、ローン返済分を自己資金からまかなわなくてはならなくなります。
返済できればいいものの、自己資金が足りなくなれば、不動産を手放すしかありません。

 

また金利上昇リスクにもさらされます。
金利が高くなれば、その分返済額も多くなるのです。

 

融資の下りやすいサラリーマンではあるものの、自己資金は確保しておきましょう。

5.その土地について詳しくない

物件を購入する際は、建物の状態だけでなく、その街の状態についても詳しくリサーチしましょう。
今後人口は増加しそうか、大学や企業などの移転計画があるか、駅周辺は栄えているか、自然災害のリスクはどれくらいあるか……。

 

とくに地方の物件を購入しようとしている人は要注意。
都会に比べて、さらなる人口減少が想定されます。

 

アパート・マンション経営は立地でかなりの部分が決まるといっても過言ではありません。
建物の状態だけでなく、エリアそのものに問題はないか。
念入りに調査してから、購入しましょう。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないために注意すること

サラリーマンが不動産投資をする際、気をつけたほうがいいこととはいったい何でしょうか?
ここでは、不動産投資で成功したいサラリーマン向けに注意したい2つのポイントをお伝えします。

1.他人に任せきりにせず、自己責任ととらえる

たとえどんなに甘い言葉をささやかれたとしても、不動産投資は自己責任です。
すべてを管理会社などに任せることもできますが、それでうまくいかなかったからといって、会社を訴えられるかは分かりません。

 

不動産投資にリスクはつきもの。
それを理解したうえで、すべて自己責任といった意識で始めることが大事です。

 

不動産投資にはどのようなリスクがあるのか。
しっかり調べたうえで、始めるようにしましょう。

2.経営者目線を持つ

不動産投資を始めるうえで大切なのが“経営者目線”。
不動産経営で成功するには、事業者として成功しようという意欲が必須です。

 

不動産投資を行うのであれば、事業者同様「お客様(入居者)のニーズの把握」「取引先(不動産投資会社など)との良好な関係」「損益計算書など財務諸表を読み解く力」が欠かせません。

 

このように、投資家に求められる力はほとんど他の事業家と変わりません。
ぜひ経営者目線を持って不動産投資に挑むことで、成功をつかんでいきましょう。

3.借入しすぎない

サラリーマンは不動産投資をするうえで、比較的融資を受けやすいですが、だからといって借入のしすぎは禁物
不動産投資は万全の準備をしていたとしても、思わぬリスクの発生で、一時的に赤字に陥ることもあります。

 

その際、借入金額が大きすぎると、給与の一部を返済に当てなくてはなりません。
これでは、収入を増やすために始めた不動産投資が、お荷物になってしまいます。

経営を成功させるためにも、借入額は適切な額にとどめるようにしましょう。

 

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