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アパート経営に必要な資金って何?初期費用や維持費用はどんなもの?

  • 21.06.11
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アパート経営に関心がある人が、最初に興味を持つのは、「どれくらいの資金が必要か…」ということではないでしょうか。

アパートを1棟経営するといったら、さまざまな資金を用意する必要があるのではないかと、心配になりますよね。

ここでは、アパート経営をする際に求められる資金について解説します。

どのようなお金が必要になるのかを知ることで、アパート経営についてさらに一歩理解を深めていきましょう!

 

アパート経営に必要な資金

アパート経営にはどのような資金が必要なのかを紹介します。

 

1.アパート建設の初期費用

①建物・土地の取得費用

アパート経営のために、まず必要になるのがアパートを建設・購入するための費用です。

先ず土地を購入してからその土地にアパートを建てるケースもあれば、すでに完成している物件、または完成予定物件を購入する方法もあります。

 

建物の取得費用は、アパートの構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)によっても大きく異なります。

また土地がない場合は、土地の取得費用もかかります。

 

②アパートローン関連費

アパートローンとは、投資用アパートやマンションなど、自分が住むため以外の目的で購入する建物または物件に対して利用できるローンのこと。

アパートローンを利用する際の融資手数料、保証料、契約印紙代などが必要です。

アパートローンに関しては、「2.アパートローン関連費用」にて詳述します。

 

③登記費用

登記費用として、土地や建物の所有権移転の登記費用や所有権保存の登記費用、借入額に応じた抵当権設定の登記費用など、司法書士に支払う費用が必要になります。

 

④税金

不動産取得税、消費税を支払う必要があります。

不動産取得税は、新たに土地・建物を購入・取得したときにかかります。

建物には消費税がかかります(土地代など一部の費用には消費税はかかりません)。

 

⑤保険料

保険は、火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険等に加入するケースが多いです。

 

⑥各種手数料

手数料は、土地(不動産)購入・仲介の手数料や建築確認申請手数料など必要な場合があります。

ただし、不動産の所有者(売主)から直接購入する場合は、仲介手数料がかからない場合もあります。

 

2.アパートローン関連費用

アパートを購入・建築する際、アパートローンという融資を受けることができます。

アパートローンとは、投資用アパート等の購入・建築のために借り入れできるお金のこと。

物件に収益性があるか、物件に担保としての価値があるか、借り手に信用性があるかなど、金融機関による審査に通れば、ローンを組むことができます。

審査のポイントとしては、自己資金(金融資産)の多寡、購入予定物件の収益性、既に借入がある場合はその残高などがあります。

 

アパートローンはメガバンク、都市銀行・地方銀行、信用金庫・信用組合などの金融機関から借りることができます。

メガバンクは、金利も安く、支店が全国にあるため借りられるエリアは広いですが、審査基準が高く、自己資本金や年収が低い場合などは、融資の承認を得られない可能性が高いです。

都市銀行・地方銀行は、その地域に根差した銀行であるため、借り手の居住地なども問われます。

信用金庫・信用組合の場合、該当エリアの住人しか会員になれません。金利は2%台であることが多いですが、オーナーの人柄や誠実さなどによっては金利の面などでも融通を利かせてくれることもあります。

 

ほかにも、ノンバンクや政府系金融機関等からも借りることができます。

金利や借入期間、返済方法など色々な条件を比較したうえで、自分の計画に合った金融機関から融資を試みましょう。

 

1軒目のアパートは融資を受けやすい傾向にあるため、ぜひローン活用も検討してみてください。

一般的に、アパート経営はアパートローンを利用して、家賃収入から融資の返済を行い、管理費や修繕費などを引いた差額分が収益となります。

ところが、思った以上に入居者が集まらず、ローン返済が滞ってしまう、または自分の給料や他の資産を切り崩して返済するというリスクもあります。

またアパートローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあり、返済額も大きくなりがちです。

そのため利用する際は、無理のない返済計画を立て、十分な自己資金を用意したりするようにしましょう。

購入価格の1~2割は、自己資金として用意しておくことをおすすめします。

 

土地・建物の取得費用をすべてローンでまかなうこともできますが、頭金(自己資金)がある場合に比べて金利が高い傾向にあり、返済比率が高いため月々の収益に余裕がなくなってしまいます。

入居者が最初から入るとは限らないため、できるだけ多くの自己資金を用意しておいたほうがいいでしょう。

 

ローン返済費のほかにも、事務手数料や保証料、印紙代が関連費用として挙げられます。

事務手数料は定額制と融資額に対する定率制の2パターンから選べることが多いです。

また、保証料は保証人となってくれる保障会社に支払う費用です。

 

3.アパートの維持費

アパートは購入・建築後も維持費がかかります。

 

①固定費

固定費として、固定資産税・都市計画税、損害保険料、管理料、借入金利子等があります。

管理料は自分で管理業務を行えば節約できますが、その分手間や労力はかかります。

管理会社に委託すれば、自分でやるべき事柄が少なくなるので、管理の手間は減らせますが、管理料を支払わなくてはなりません。

ほかにもサブリースと呼ばれる、不動産管理会社にアパートを丸ごと一棟借り上げてもらう方法があります。

アパート経営が初めてで、本業が忙しいサラリーマンや自営業者、または遠隔地にお住いのオーナーは、収益は多少減ってしまいますが、信頼できる不動産管理会社に一任してしまうのも選択肢の一つです。

 

ほかにも、10室以上所有すると、事業規模と見なされ、個人事業税を支払わなくてはならないケースがあります。

 

②変動費

変動費としては、入居者募集のための費用(仲介手数料や広告宣伝費など)や修繕費、部屋の原状回復費などが挙げられます。

修繕費は家賃収入の一部として回収する方法と、家賃収入とは別途の費用として徴収する方法があります。

最初は新築だったアパートも、通常であれば10年くらい経つと、外壁の汚れや共用部分の経年劣化などが目立つようになり、修繕が必要になってきます。

ほかにも、退去時にクロスやフロア材を張り替える原状回復費も求められます。

支出を減らしたいからといって、定期的な点検やメンテナンスを怠っていると、いつしか大きな問題が発生して、予想外に高額な修繕費を支払わなくてはならなくなるケースもあります。

そのような事態を避けるためにも、問題やトラブルには早めに対処するようにしましょう。

 

不動産投資の成功率とコツ

アパート経営のあるアンケートでは、7割近くの方が「成功している」「まあまあ成功している」と回答しています。

では成功させるためにはどのようなことに注意しなければいけないのでしょうか?

不動産投資を成功させるコツが気になる方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の成功率と成功させるためのコツ

 

必要な資金を確認しましょう

アパート経営を始める際は、必ず何にどの程度の費用が必要なのかを確認しましょう。

なかなか自分では必要な資金が計算できないという方は、アパート経営会社に相談してみるといいでしょう。

 

マリモコンサルティングでは、長期に渡り安定したアパート経営をご提案しております。

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