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不動産投資としてのアパート経営における税務調査の注意点

  • 22.03.31
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不動産投資やアパート経営などの副業で収入がある場合、自分で確定申告を行う必要があります。

確定申告をすることになったら、考えなければならないのが税務調査の可能性です。

以前は、サラリーマン大家のような小規模の不動産投資家の場合、税務調査の心配など無用だと思われていました。

 

ところが、最近ではそう楽観視してばかりもいられない状況です。

不動産から収入を得ている人の申告内容には間違いが非常に多かったことから、最近では、国税局をはじめ各税務署は、規模の大小にかかわらず不動産投資家に対して厳しい目を向けていると言われています。

 

したがって、たとえば副業で始めたアパート経営で家賃収入などが発生した場合、それが小規模だったとしても、念のため税務調査のための対策をしておく必要があります。

そこで、不動産投資としてアパート経営に興味をお持ちの方で、税務調査が不安な方のために、不動産投資における税務調査やその対策について詳しくお伝えしていきます。

 

不動産投資における税務調査とは?その目的とその内容

税務調査の目的とは、納税者の申告した内容が正しいかをチェックすることです。

不動産投資における税務調査の目的も、他の場合と変わりません。

所得税などの税金は納税者が自ら計算して申告しなければならない仕組みですが、それは各々がきちんと納税額を計算し、正しく納めることを前提としています。

ところが、なかには税金を納めたくないため、わざと事実と異なる申告をしたりするような人もいます。もしくは、わざとではないものの、計算内容が間違っており、実際に納めるべき税金を納めていない人も考えられるでしょう。

 

税務調査とは、そういう人を発見し、正しく税金を納めさせるために行われるものです。

その内容は、申告された内容が事実と合っているかどうか、会計帳簿などを調べてその実態を把握するものとなっています。

 

税務調査の方式

税務調査にはいくつかの方式があります。

なんとなくのイメージで、ある日突然国税局の人が押しかけてきて、強制的に調査されるものと思っている人もいるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。

 

ちなみに、そういう強制調査という方式も実際に行われていますが、その目的は不正申告や脱税といった犯罪の摘発ですので、よほど悪質と判断される場合のみと考えてよいでしょう。

結果的に間違いがあったとしても、適正なやり方で確定申告している限り、副業のアパート経営者に強制調査が入ることはないはずです。

 

任意調査

税務調査でよくある方式は、任意調査と呼ばれるやり方です。

文字通り、納税者の任意で行われる調査ですから、事前に「いつどのような調査を行いたい」という告知があります。

しかし、任意とはいえ調査自体を拒否することはできませんし、調査の過程で質問された場合には正直に答えなければなりません。

 

なお、この任意調査では、それを行う人が国税局の職員の場合と納税地を管轄する税務署の職員の場合があります。

前者の調査は、管轄の税務署が単独で調査するのが困難なほど大規模な場合に限り、たとえば大企業の調査を綿密に行うような場合です。

一般的には、管轄の税務署職員が1人か2人程度でやってきて、調査自体も1日か2日程度で終わるというパターンです。

調査の結果、特に問題がないようならすぐに終わります。

 

抜き打ち調査

先の任意調査は事前に告知がありましたが、何も言わずに突然調査にやってくる抜き打ち調査というケースもあります。

その場合、所得隠しや不正申告などの可能性が濃厚と判断されていると考えてよいでしょう。

ただし、自分ではまじめにやっているつもりでも、現金を多く扱うビジネスや、一般的に不正申告が頻発するとされる商売に携わっている場合は、時として抜き打ち調査に入られることもあります。

 

不動産投資の税務調査でチェックするポイント

不動産投資家に対してだけでなく、税務調査では申告内容が事実と合っているか、本当に正しいのか、嘘はついていないかといったことを調べます。

ただ、それを見つけるには年単位の分量の会計に関する書類を調べなければならないので、全部事細かに調べようと思うと、時間がいくらあっても足りません。

 

そこで、税務調査ではいくつかポイントを絞り込んで重点的にチェックされます。

ということは、そのチェックポイントを押さえておけば、いざ税務調査が来た時に備えてしっかり対策できるということです。

では、具体的にどんなポイントが重点的にチェックされるのでしょうか。

 

計上し忘れた収入がないかどうか

アパート経営の場合、入居者からの家賃を収入とします。

今どきの家賃の支払いはほぼ金融機関による自動振り込みですが、まだ現金で受け渡ししているところもあるでしょう。

そういう場合、家賃収入の計上忘れが生じる可能性があります。

そういうことのないように、現金で家賃を徴収している場合は、その都度きちんと帳簿に記帳しておきましょう。

 

なお、家賃が銀行振込であっても、注意したいケースがあります。

それは、家賃の滞納時です。

家賃を滞納された場合、大家さんとしては収入がないと考えたいところですが、申告は売上が発生した段階で行われなければなりません。

したがって、残高不足で家賃を引き落とせなかったようなことがあっても、本来その時点で支払われるはずの家賃だった場合は、ちゃんとその時点の売上ということで計上することを忘れないようにしてください。

 

消費税分もちゃんと申告しているか

不動産投資で得られる収入のなかには、消費税の課税対象とそうでないものが混じっています。

たとえば、毎月の家賃、入居時の敷金礼金には消費税がかかりませんが、これは居住用の物件の場合です。

店舗やオフィスとして物件を貸している場合、家賃収入にも消費税がかかります。

また、土地だけを貸している場合、その貸賃には消費税が課税されませんが、駐車場として使用して駐車料金を取っている場合は課税対象です。

ただし、同じ駐車場でも住宅の一部と考えられる場合など、非課税となる要件もあります。

 

ほかにも、管理会社に支払う管理料、建物や設備の修繕費や部品の購入費などの支出に関しても、それが賃貸経営に関するものなら消費税の課税対象です。

ただし、消費税の納税が必要なのは、1,000万円超の課税売上となる場合だけです。

しかし、アパート経営や不動産投資に関することだけなら1,000万円以下でも、他の副業もしていて、その収入も含めると1,000万円を超えるようなら対象になりますので注意しましょう。

 

個人的な支出を必要経費としていないか

税務調査で特に厳しくチェックするのが、何を必要経費として計上しているかでしょう。

個人的なことに使った支出をアパート経営の経費として計上することはできませんので注意してください。特に気をつけたいのが接待費です。

接待費や交際費といった名目で必要経費に計上されるケースは多いですが、そもそもそれが本当に事業にとって必要なのか曖昧になりやすい部分です。

税務署の方でも、不動産投資に高額な接待費など必要ないと考えている節があるので、必要以上に経費にしないよう注意する必要があります。

 

不動産投資の税務調査が対象となる人

不動産投資であれ何であれ、サラリーマンが本業の給料以外に副業から収入を得ている場合は、それが20万円以上になると確定申告の必要性が生じます。

確定申告の対象者となった場合、すべての人が税務調査を受ける可能性があることを知っておきましょう。

とはいえ、実際にはサラリーマン大家のような小規模な副業レベルでは、税務調査の対象になることは極めて稀なことだと言ってよいでしょう。

収入も多くないのなら、それほど心配する必要はありません。

 

しかし、不動産投資の規模が大きくなると、たとえそれが副業としてであっても、税務調査の可能性は高まると考えられます。

やはりたくさん収入があるところの方が、不正があった場合の規模も大きくなる傾向があるため、税務署としても優先的にそういうところを正すべきと考えるものです。

 

ただし、「自分は大丈夫」と安心してはいられません。

小規模な場合、多くの人は確定申告を自分でやりますが、特に初めての人が自分で確定申告を行った場合、計算ミスや申告ミスなど何らかの誤りが発生しやすいです。

そのため、明らかにおかしいミスがあるような場合は、たとえ小規模でも税務調査の対象になり得ます。

また、これまで何度も申告ミスをしたことがある人は税務調査の対象になりやすいと言われています。

いずれにせよ、個人が独力で確定申告を行う場合、計上ミスにはくれぐれも気をつけなければならないということです。

 

不動産投資をしている人はなぜ税務調査対策が必要なのか

なぜ、不動産投資としてアパート経営をする場合、税務調査の対策が必要になるのでしょうか。

それはペナルティを受けないようにするためです。

場合にもよりますが、税務調査において申告ミスが見つかった場合、修正を要求されると同時に、申告した税金の額が本来あるべきより少ない場合は、過少申告加算税という余計な出費を伴うことになります。

それだけならともかく、悪質と認められた場合、もっと重いペナルティが課されることもあり、最悪のケースでは脱税という犯罪行為に問われることもあるのです。

 

しかし、事前にしっかり対策しておけば、こうしたペナルティを回避することができます。

たとえミスにより事実と異なる申告をした場合でも、税務調査が来る前に自分でそれに気づき、修正申告をすれば大丈夫です。

過少申告加算税がある場合でも、調査で指摘されてからよりも少ない税率になります。

 

不動産投資の税務調査対策方法

税務調査対策として最も有効なのは、日ごろから会計をしっかり記録することです。

ミスが生じるのは後からまとめて処理しようとするからで、出費のあった時点でしっかり計上していれば、直前になって慌てて対策を講じる必要もありません。

 

また、疑われる可能性がある必要経費については、それがなぜ業務上必要な経費となるのかの証拠を残しておくとともに、論理的な説明ができるようにしておくことが大切です。

そのためにも、日ごろから記録を付ける癖をつけ、いざという時に証拠として提出できるようにしておきましょう。

 

不動産投資の税務調査は怖くない

税務調査は怖いイメージがありますが、日ごろからしっかり計上していれば心配する必要はありません。

もし心配なら、不動産投資を行う段階で税理士の利用も検討するようにしましょう。

 

なお、マリモコンサルティングでは、不動産投資に関心のある方のために、良質な物件を紹介しております。

また、アパート経営についての見識を活かしたアドバイスを提供いたしますので、気になることがあればぜひお気軽にご相談ください。

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