アパート経営の賃貸管理費とは？自主管理・委託管理のメリットとデメリット
アパートを経営する立場になったら、無視することはできない賃貸管理費。
賃貸管理費とはいったい何のためのお金なのでしょうか？
またアパートを経営するうえで、賃貸管理は委託すべきか、自分ですべきか悩んでいる人もいると思います。
ここでは、自主管理・委託管理それぞれのメリット・デメリットを紹介。
管理費の相場や内訳、決め方のコツについてもお伝えします。
オーナーとして、管理費の知識を深めたい方はぜひ参考にしてください。
Contents
アパート経営の管理費とは
アパート経営の管理費とは、大家が業務を管理会社に委託するため、管理会社に支払う費用のこと。
大家がアパートを経営する際、委託管理を選択した場合、管理会社に管理費を支払わなくてはなりませんが、管理費とはその費用を指します。
対して、共益費は管理費と違い、共用部の維持管理費や光熱費を、入居者が負担する形で大家に支払う費用のことです。
エレベーターや共有スペースの電気など、アパート内の設備を使うためには入居者は共益費を支払わなくてはなりません。
管理費は大家が管理会社に、共益費は入居者が大家に支払う点が大きな違いとなります。
アパートごとに宣伝の仕方は異なりますが、家賃と共益費をどのような割合に設定するかで、家賃の見え方が変わってきます。
下記記事にアパート共益費に関してまとめているので、内容を知りたい方はぜひご一読ください。
アパート経営の管理費は安いほどいいと考えるオーナーさんもいるかもしれませんが、たとえ管理費が安かったとしても、その分管理体制がずさんだったら、入居者の方は退居してしまうかもしれません。
それよりも、多少高い共益費を取られたとしても、共用部分がキレイだったり、管理体制が整っていたり、備品などがこまめに変えられたりしていたほうが、入居者が喜ぶ可能性は高いです。
アパートの経営の仕方はオーナーによって異なりますが、ぜひ適切な共益費を徴収し、管理会社には管理費を支払って、より心地よく過ごせるアパートにしていきましょう。
自主管理のメリット・デメリット
自主管理のメリット・デメリットとは何なのでしょうか？
ここでは、自主管理をすることで生じるメリットとデメリットを紹介します。
1．自主管理のメリット
以下、自主管理の4つのメリットです。
①自分の思ったとおりの賃貸経営ができる
なかには、大家さんとして住民と触れ合ったり、自分の思い通りの賃貸経営をしたいと考えていたりする人もいると思います。
不動産管理会社に任せたものの、自分のイメージしていたアパート経営とちょっと違う……、と感じる人もいるかもしれません。
自主管理にすれば、建物のリフォームや設備の導入なども好きなようにできますし、住民同士の距離が縮まるようイベントを開催するようなアパートを経営する人も最近は出てきています。
自分のアパートだからこそ、最後まで自分の手で管理したい、と思っている人には自主管理がおすすめです。
②管理費を抑えられる
また自主管理をすると、管理費を安くすることもできます。
委託管理にすると、家賃の3～8％程度を、委託管理費として納めなくてはなりません。
「もったいないなぁ…」という気持ちも分からないわけではありません。
支出が減ると、その分利回りもよくなります。
とくに空室が多いと、その分管理費用は高く感じられる傾向にあると思います。
すべて自主管理は難しくても、「掃除だけは自分でやる」などと決めると、管理費を抑えられるようになります。
③自分の物件の事をよく知れる
自主管理のメリットの一つが、自分が持っている物件について詳しくなれること。
自分のアパートのどこに問題や不具合があるのか、何が魅力なのか？
大家自身が把握することができます。
建物だけでなく、入居者についても、よりよく知ることができます。
例えば、神経質なタイプの入居者さんの近くに、問題の起きそうな人を入居させないといった配慮もできないわけではありません。
また問題のある入居者さんを見つけて、直接注意することも可能です。
アパート経営をするうえで、建物や入居者の状況を把握するのはとても大事なこと。
だからこそ、ちょくちょく自分のアパートに足を運んで、最新の状況を把握するようにしましょう。
④管理業務について身を以て知ることができる
自ら体を動かすことで、アパートの管理業務とはいったいどのようなものなのか、肌感覚でつかめるようになると思います。
さらに色々な業者の方と自ら交渉することで、ほかの会社の人たちがどのような業務をしているかも分かるようになってくるでしょう。
また業者の人たちから、直接アパート経営に関する有益な情報を仕入れられるかもしれません。
2．自主管理のデメリット
自主管理の3つのデメリットを紹介します。
①手間と時間がかかる
自主管理の最大のデメリットが、手間と時間がかかることといって過言ではないでしょう。
ふだんの業務に加えて、クレーム対応や滞納している家賃の督促なども行わなくてはならないケースも出てくるかもしれません。
時間や手間がかかるだけでなく、時には精神的なダメージを受けることもあるでしょう。
多大な時間と労力を費やしているにもかかわらず、空室が埋まらなかったり、入居者から非難されたりすると、「こんなに頑張っているのに…」といったネガティブな気持ちになることも出てくると思います。
そのような負担を軽減したいのであれば、管理会社に委託することをおすすめします。
②緊急時に駆け付けなくてはならない
自主管理をしてしまうと、「今すぐ来てください！」といった緊急性の高い案件があったとき、すぐさま駆け付けなくてはなりません。
旅行や休暇中に、そのような連絡を受けることもあるでしょう。
管理者としての仕事は就業中だけあるわけではありません。
入居者にとっての一大事を見過ごすようなアパートに、住み続けたいと思う入居者はいません。
長く住んでもらうためにも、何か発生したらすぐさま駆け付ける必要があります。
③長期休暇を取りづらくなる
管理業務を自分で行うと、長期休暇の取得が難しくなります。
いつ何時、どのようなトラブルが発生するか分かりません。
緊急時には駆け付けなくてはならないため、ふだんの休みでさえものんびりしづらい部分があります。
委託管理のメリット・デメリット
賃貸管理は、自分で行う“自主管理”だけでなく、管理会社に任せる“委託管理”もあります。
委託管理にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
ここでは、委託管理をするメリットとデメリットを紹介します。
1．委託管理のメリット
以下、委託管理の3つのメリットを紹介します。
①管理の負担を軽減できる
委託管理の大きなメリットが、管理にかかる手間をなくせること。
いざアパートを自主管理しようと思うと、入居者募集、契約管理、入居者対応、建物のメンテナンスなどさまざまな仕事が発生します。
これらの業務をすべて自分一人でこなすのは、かなり大変ですし、手間も時間もかかります。
ノウハウがないと、間違った対応をしてしまい、入居者が退居してしまうこともありえるでしょう。
その点、委託管理でしたら、これらの仕事をすべてプロが行ってくれるため、自分は何もする必要がありません。
人によっては、本業とアパート経営を兼務していることもあると思います。
その場合、不動産管理に力を入れすぎて、本業に支障があってはなりません。
仕事に影響を及ぼさない範囲で賃貸経営をするためにも、委託管理を検討してみましょう。
②入居者に喜んでもらえる
不動産管理会社は、当然のことながら、不動産管理のプロです。
さまざまなノウハウ、経験を身につけているからこそ、適切な対応をすることができます。
キレイなエントランス、何かあったらすぐに駆け付けてくれる安心感、しっかりとした入居者管理等は入居者にも満足感をもたらしてくれます。
というのも、共用部分が汚かったり、問題が発生しても管理会社が何もしてくれなかったりしたら、「このアパートははずれだったわ」となり、退居にもつながってしまうのです。
長期間、入居者に住んでもらうためにも、プロのノウハウを使ってアパート管理を行っていきましょう。
③管理会社のノウハウを学べる
当然のことながら、管理会社は不動産管理に関するさまざまな知識・ノウハウを有しています。
管理会社と共に不動産管理を経験することを通じて、管理のノウハウを学べるのも委託管理のメリットです。
自主管理しようと思っても、いったいどのように管理すればいいか分からないといった人も少なくないと思います。
その場合、委託管理を通じて、管理のノウハウを学んでいくといいでしょう。
2．委託管理のデメリット
委託管理の3つのデメリットです。
①手数料がかかる
委託管理の最初のデメリットは手数料がかかること。
一般的に、不動産管理会社に払わなくてはならない手数料には以下の2種類があります。
1.管理委託費
管理委託費とは、管理を委託する際に支払わなくてはならない手数料。
家賃収入の数％（3～8％ほど）を支払うのが一般的です。
基本的に、空室率が低ければ管理委託費は高くなり、逆に空室が多いと管理委託費は安くなります。
2．仲介手数料
不動産仲介業者に入居者募集を依頼し、契約が成立した際に支払う手数料。
仲介手数料は、「1カ月分の家賃＋消費税」と宅地建物取引業法で決められています。
1カ月分の家賃を不動産仲介業者に支払えばいいので、大家が1カ月分負担してもいいですし、大家と借主で0.5カ月分ずつ負担するケースもあります。
②管理会社を探す手間がかかる
委託管理のキーポイントともいえる管理会社探し。
質の高い管理会社に任せれば、空室も埋まるようになりますし、さまざまな提案を受け、新たな投資を始めることもできるかもしれません。
逆に、悪質な管理会社に一任してしまうと、入居者が離れ、家賃収入は減り、赤字経営に陥ってしまうことも…。
そうならないためにも重視したいのが、管理会社選びです。
まず実績のある管理会社を選びましょう。
管理戸数が多い会社ほど、さまざまな経験をしているといえます。
実際に管理している物件に足を運び、清掃は行き届いているか、外観は劣化していないかなど確認できるとベストです。
また担当者と面会することも大事。
対応に疑問がある場合は、契約しないほうがいいです。
オーナーに対して丁寧な対応を取らない管理会社が、質の高い入居者サービスを提供できるとは思えません。
同時に、管理体制についてもチェックしておきましょう。
どのくらいの頻度で管理業務についての報告を受けられるのか、入居者対応の受付時間はいつか、清掃・建物保守の管理内容や頻度はどういったものかなど、細かく確認しておきます。
③建物の状況が分からなくなる
すべてを管理会社に任せてしまうと、アパートオーナーなのに自身のアパートについて現在の状況が分からないといった事態に陥ってしまいます。
たとえ委託管理を選んだとしても、自分のアパートだという自覚を持って、アパートの内情を常に把握しておく必要があるでしょう。
管理会社の中には、オーナーの関心が低いと、手を抜く会社もあります。
自らのアパートを大事に管理してほしかったら、アパートに興味を持ち、管理会社と適度なコミュニケーションをとることが大切です。
管理費の相場
管理費の相場はどれくらいなのでしょうか。
一般的に、家賃の5％が相場です。
例えば、家賃10万円のアパートの場合、1戸あたりにかかる管理費の相場は5,000円。
もし管理費を抑えたいと考えるのであれば、業者選びに力を入れるといいでしょう。
しかし、管理費が安い業者が必ずしもいいとは限りません。
管理費が高い業者のほうが、業務範囲が広い可能性もあるからです。
そのため、費用だけで委託業者を選ぶのはおすすめできません。
また管理費用は安くても、別途システム料などの名目で同じような費用を取られている可能性もあります。
まず管理会社を選ぶときは、必要なサービスを提供してくれるかどうか確認します。
契約・更新業務、家賃回収、退去時の立会い、解約といった業務はどこも基本サービスに含まれていることが多いです。
対して、共用部分の清掃・点検、深夜や緊急時の入居者対応、家賃滞納者に対しての家賃催促または家賃保証などのサービスは、オプションとなることも多々あります。
一般的に、どのようなサービスが含まれるのかが分からない人は、さまざまな賃貸管理会社のサービス内容やコストを見て、比較しましょう。
ほかにも、長期の収支計画を立ててくれるかなども、良い管理会社を見分けるポイントの一つです。
その結果、良さそうな管理会社があったら、必ず担当者と面談することをおすすめします。
サービス内容は同じでも、担当者によって提供される質が異なることは多々あります。
家庭でも、夫と妻が同じように掃除をしても、夫がするより妻のほうがキレイということはありますよね。
同様に、同じサービスでも、質が異なる可能性があるのです。
管理費用を支払うのは、質の高いサービスを受けるため、ひいてはアパート経営を成功させるためです。
「こんなものか」と妥協しては、アパート経営にも影響を与え、最悪、入居者が集まらない、売却できないなどの事態に陥ってしまうかもしれません。
そうならないためにも、費用に見合ったサービスを提供してくれる会社を探しましょう。
管理費の内訳
では、アパートを管理するうえで、どのような費用がかかるのでしょうか？
ここでは、アパートの管理費の内訳をお伝えします。
1．委託管理費
アパートを委託管理している場合、管理会社に支払う管理費が発生します。
委託管理費が高いと感じるときは、アパートの管理すべてではなく、一部分だけ任せるといった方法も検討しましょう。
すべてを管理会社に任せてしまったら委託管理費は高くついてしまいますが、自分でできそうな範囲は自力で行う。
そうやって自主管理の範囲を徐々に広げていくのも一つの方法です。
また委託管理費は、複数のアパートの管理をまとめて依頼したほうが価格交渉しやすくなります。
2．入居者募集費用
入居者募集の際、宣伝などを打った場合、かかります。
また不動産仲介会社に入居募集を依頼しているときも必要です。
不動産仲介会社は、インターネットなどに広告を掲載したり、実際にお客さんに物件を紹介・案内したりするなどして、入居者を探します。
そして、契約が決まったら、会社に所定の費用を支払います。
3．修繕・クリーニング費用
室内や共用部の修繕・クリーニングにかかる費用。
とくに築年数の古いアパートは、修繕費用がけっこうかかります。
というのも、外壁の塗装や給排水管の清掃・交換、給水ポンプの交換、雨漏り対策としての防水工事など建物を維持していると、さまざまな修繕が必要になってくるからです。
修繕費を抑えるためにも、アパート取得時から綿密な計画を立て、専門家に相談しながら、定期的なメンテナンスを行っていきましょう。
4．水道光熱費
アパートの共有部分で使っている電気や水道代などのこと。
エレベーターを動かしたり、エントランスに照明を点けたりしていると思います。
それらにかかる費用です。
水道光熱費の捻出を抑えたい場合は、例えば、照明をLEDにしたり、もし駐車場・駐輪場が明るかったら街灯そのものを外してしまったりする方法があります。
どうしても暗くて必要な場合は、人感センサー式のものを採用することでも、光熱費を抑えられます。
ほかにも、電気の自由化が進み、割安の電気代を提供する業者も出てきています。
各社のプランを比較検討することで、毎月の電気代を万単位で下げることもできます。
5．リフォーム・リノベーション費用
アパートも年数がたつと、設備などのリフォームが必要になってきます。
家賃・物件の価値の下落を防ぐためにも、リフォームをおろそかにしてはいけません。
壁紙やクロス、床材はもちろん、築年数が経ってきたら、キッチンやトイレ、お風呂などの水回りなどもリフォームしてキレイにしておきましょう。
リフォームでは、何ともしようがない場合は、リノベーションを行うこともあります。
リフォームと違って、リノベーションは間取りそのものを変更するような大型の工事を含みます。
より多くの入居者を集めるためにも、時機が来たら、リノベーションを行ってみるのもいいでしょう。
6．定期点検費
アパートの中には、消防設備やエレベーター、立体駐車場など定期点検が必要な設備もあります。
とくに消防法の点検は厳しく、半年に1回は消火器などの機器点検、1年に1回は総合点検を受けなくてはなりません。
それらにかかる費用も、管理費の中に含まれています。
管理費の決め方のコツ
管理費の決め方のコツですが、一般的にオーナーは入居者から家賃の5～10％程度の管理費を払ってもらいます。
しかし、だからといって、「みんなが5～10％程度だから、そのぐらいにしておこう」という決め方はあまりよくありません。
まずオーナーが負担しなくてはならない経費を計算しましょう。
そして、経費から逆算して、適切な管理費を徴収するといいと思います。
また入居者を増やしたいのであれば、管理費を高くして、家賃を安く見せるというのも一つの方法です。
例えば、家賃60,000円で管理費5,000円のアパートと家賃65,000円のアパートでは、実質、徴収金額は同じです。
しかし、「家賃は6万円以下がいいなぁ」と思っている入居者は、検索サイトにて、家賃60,000以下の物件のみ該当するよう検索をかけます。
この時点で、家賃65,000円のアパートは、実質同じ金額でもふるいにかけられてしまうのです。
近年は管理費なしといった物件も見られます。
家賃の中に、管理費を入れ込んで提示しているのです。
このように管理費は値段だけでなく、金額の見せ方によっても入居者の反応が変わってきます。
アパートに住んでもらいたい人たちにどのようにアピールすべきか、よく考えてから決定するようにしましょう。
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