アパート経営は空室対策が肝！おすすめ空室対策とチェック項目
アパートオーナーにとって気になるリスクの一つが空室。
アパートに空室ができないよう頭を悩ませているオーナーも少なくないと思います。
ここでは、アパートのオーナーが実践したい空室対策や空室対策を行う際にチェックしておきたい項目などを紹介。
「入居者が見つからない」「なかなか満室にならない…」などと苦悩しているオーナーさんはぜひ参考にしてください。
Contents
空室対策とは
空室対策とは、アパートの部屋に空室ができないようオーナーが行う施策のこと。
退去者を出さなかったり、空き室が出た場合、次の入居者をすぐに見つけたりするにはどうすればいいかなどについて手を打っていきます。
近年は、少子高齢化などの影響で空室リスクは上昇しています。
入居者のニーズを調査し、適切な対策をすることで、空室率を下げていきましょう。
以下の記事では、そもそもアパート経営とはなにか？アパート経営の基礎知識を詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
空室になることのデメリット
アパートに空室が発生してしまったら、その分の家賃は受け取れません。
極端なことをいうと、アパートを建てたとしても誰一人入居者がいなければ、ローンの返済も初期費用の回収もできず、それどころか管理費などのコストばかりがかかってしまいます。
アパート経営において、空室は大きなリスク。
空室の発生を防ぐためにも、アパートの建築・購入の際は、立地や家賃など入居者が集まるような物件をつくったり、買ったりするようにしましょう。
おすすめの空室対策
以下、おすすめの空室対策を紹介します。
1．家賃を下げたり、敷金・礼金を廃止したりする
今の家賃が相場に対して適切か、改めて調べてみるといいでしょう。
最初は新築だったアパートも歳月がたつにつれて老朽化していきます。
以前は相応だった家賃も、現在は入居者からしてみれば高値に映るかもしれません。
また敷金・礼金の廃止も初期費用をかけたくない若年層などに人気の措置。
ただし、自身の利益に直結してくる部分なので、実施するときは慎重に行いましょう。
2．広告を見直す
若者向け、ファミリー層向けなど自身のアパートのターゲットを意識したうえでの広告出稿ができていますか？
多くの人の目に留まる広告を出すことで、入居者が見つかる可能性は高まります。
また入居者が入居したあとの生活がイメージしやすいよう写真や動画などの情報をふんだんに盛り込むことも大切です。
ほかにも、オーナー自ら物件のホームページや動画を制作して、入居者を募るケースも増えています。
3．リフォーム・リノベーションを行う
水回りや内装、間取り変更などのリフォーム・リノベーションを行うことも空室対策の一つです。
リフォームする際は、リフォーム利回りを考えましょう。
リフォーム利回りとは、リフォームした分をどのくらいで回収できるかといったことを、アパートの利回り同様考慮していきます。
リフォームした分、賃料アップが望める場合、その利回りが物件購入時の利回りより高いときはリフォームをするメリットが大きいといえます。
4．家賃保証を活用する
家賃保証とは、サブリース会社とオーナーの間で、交わされる契約です。
オーナーは“家賃保証”という条件で、たとえ空室があったとしても、満室時の85～90％程度の家賃を毎月サブリース会社から受け取れる仕組みです。
詳しい方法や、メリット・デメリットに関してはこちらの記事をご覧ください。
5.インターネットを導入する
インターネット回線は個人で引くことも可能ですが、手続きなどの手間がかかります。
しかし、オーナー側が回線を引いていれば、手続きがいらないうえに入居日からインターネットを利用できるため、ニーズが高くなっています。
下記記事ではインターネット導入について費用や注意点もあわせて紹介していますので、ぜひご覧ください。
空室対策をする際のチェック項目
アパートの空室対策をする際は、以下のチェック項目を確認しましょう。
チェックに当てはまるものがあれば、すぐさま改善することをおすすめします。
1．家賃は適正か
あなたのアパートの家賃は適正ですか？
自分では適正だと思っていても、ライバル物件を調べていくうちに「あれ、割高かもしれない……」と思うかもしれません。
家賃は収入の減額につながるため、簡単に変えることはできませんが、そもそもの家賃収入が途絶えてしまったら意味がありません。
周辺の相場よりアパートの家賃が割高だと感じたら、値下げなども考えるようにしましょう。
「値下げはちょっと」という場合、フリーレントも一つの方法です。
フリーレントとは、入居後の一定期間、家賃無料で貸し出す契約のこと。
一時的に家賃が発生しなくなりますが、同じ空室にしておくなら、いったん人に住んでもらい、その後長期で家賃を支払ってもらったほうが、長い目で見て得です。
入居者も二重家賃が発生しないなどの理由から、フリーレントの物件を選びやすい傾向にあります。
上手く活用していきましょう。
2．広告に必要な情報を掲載しているか
広告も空室対策として重要な施策の一つ。
とくに需要の少ないエリア・時期においては広告戦略が大きなカギを握っています。
また広告には家賃や駅までの距離などの基本的な情報だけでなく、写真や動画なども掲載するようにしましょう。
キレイな物件写真や動画があるだけで、入居者たちの目を惹きます。
写真撮影前は、アパートを隅々まで掃除することも忘れずに。
また広告に掲載する文章にも工夫が必要です。
誰にどのように住んでもらいたい物件なのか、アパートのメリットを分かりやすく表記することが大事。
冒頭には入居者の心に響くキャッチコピーを掲載します。
近年はフェイスブックやインスタグラムなどのSNSを活用しているアパートオーナーも増えています。
3．入居者の需要を把握しているか
あなたのアパートは入居者のニーズに合致しているのか。
エリアの特色やターゲットの属性などによって入居者のニーズは変わってきます。
単身世帯の場合、部屋は狭くてもいいから、防音やセキュリティーなどの設備が整っているほうが良いという人が多いかもしれません。
また初期投資を抑えたい人向けに、家具付き物件を導入するのも一つの方法です。
洗濯機などの家電やソファなどの家具一式を購入するとなると、数十万円近くかかります。
それらを最初から用意しておけば、引っ越し費用を少しでも抑えたいと思っている人が入居してくれる可能性が高まります。
ファミリー層の場合は、駐車場があれば駅から少し遠くてもニーズがあったり、周辺にスーパーマーケットや保育園などがあったりするほうが喜ばれやすいです。
共働き世帯の場合、宅配ボックスの設置なども近年ニーズが高まっています。
入居者はインターネットを使って複数の物件を比較検討しています。
周りの物件にある設備がなければ、「このアパートは後回し」と思われても仕方ありません。
自分のアパートはどのような人たちのニーズを満たしているのかだけでなく、リサーチをして、どのようなニーズを満たせていないのかも把握しましょう。
そして、さらに入居者を増やすには、どのような対策をしていく必要があるのか。
もう一度、振り返ってみましょう。
4．アパートの見た目はキレイか
アパートの入居者は、第一印象で「この物件気に入った」「なんだかここはイヤだな」といった判断をしています。
あなたのアパートの見た目は汚かったり薄暗かったりしませんか。
オーナー自身は見慣れてしまい気にならないことでも、初めて来た見学者は「ここは汚いしイヤだな」と感じているかもしれません。
管理会社に任せているオーナーでも、ときには自分自身でアパートの様子を見に行って、清掃することをおすすめします。
共用部（廊下・エントランスなど）などが汚れていると、見学者だけでなく、入居者もアパートにいい印象を持てず「そろそろ引っ越ししようか…」と思われかねません。
逆に、清掃が行き届いていれば、築年数がたつアパートであっても好印象を持たれやすく、空室対策としても大きな効果を発揮します。
些細なことですが、小さなことの積み重ねで、入居者の満足度を高め、空室率を下げることはできます。
5．募集要件を緩和できないか
空室対策をする際、募集要件の緩和ができないかも検討事項の一つです。
例えば、高齢者や外国人など、特定の人たちの入居をNGにしている場合、本当にその要件は必要か改めて考えてみましょう。
オーナーの中には「高齢者や外国人はトラブルになりやすいから、断っておこう」など“なんとなくイメージが良くないから”といった理由でNGにしているケースも少なくありません。
現在、日本では高齢者や外国人の人口は増加していて、アパートを見つけるのに苦労している人たちも大勢います。
この人たちを受け入れることで、空室リスクを下げるというのも一つの方法です。
ルームシェアも人気ですが、NGにしているオーナーさんは多いです。
騒音などの問題が気になるのは分かりますが、防音設備を整えるなどの工夫で乗り越えていきましょう。
最近は、事務所可も入居者が増える条件です。
自宅を事務所にしている起業家の中には、安くて自分の事務所を持ちたいと考えている人もいます。
そのような人たちに対応するのも一つの方法です。
ほかにも、バイクNG、ペットNG、楽器NGなどの条件を課しているオーナーさんも少なくありません。
これらもとくに大きな理由がなければ、緩和してもいい条件です。
アパートをキレイに使ってほしい、トラブルに巻き込まれたくないという気持ちは分かりますが、それで入居者が少なくなってしまい、家賃収入を得られなくなってしまったら本末転倒。
ある程度の対策を練っておくことで、これらの要件はきっと緩和できるはずです。
空室対策をしたいオーナーさんには、ぜひとも現在の募集条件が理にかなっているのかを、改めて考え直してもらいたいと思います。
6．内見の環境は整っているのか
空室だからといって、部屋を放置していいわけではありません。
入居者募集をしていたら、いつ内見の連絡が入るか分かりません。
「突然ですが、今日内見しても大丈夫ですか？」といわれても問題ないよう、日頃から内見してもらう部屋の状態を整えておきましょう。
清潔なスリッパを置いておくほか、靴箱の上にウェルカムボードや花などを飾っておくのも内見者に喜ばれます。
ニオイやほこり、虫などがいないかなども事前にチェックしておきましょう。
芳香剤を置いたり、換気をしたり、掃除したりすることで、これらに対処していきます。
また内見者が気持ちよく見学できるよう、冷房・暖房をつけておくのも効果的。
夜間、内見にくる人たちのために、照明も点くようにしておきましょう。
ほかにも、アパートの魅力を伝えるためにPOPなどを用意するのも一つの方法です。
アパートの良さを管理会社の担当者が必ずしも伝えてくれるとは限りません。
例えば、「広々とした収納。ロングコートなども楽々しまえます」「調光可能なスイッチ。より雰囲気のあるお部屋を楽しめます」などのひと言を各部屋のポイントとなるところに置いておけば、内見者の興味をより引くことができるでしょう。
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