アパートローンと住宅ローンの4つの違いとは？
長期的かつ安定的に家賃収入を得られることから、近年アパート投資をはじめとした不動産投資が注目されています。
しかし、物件の購入時に利用できるローン制度の「アパートローン」と「住宅ローン」の違いがわからずに、お困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では、アパートローンと住宅ローンのそれぞれの特徴、ならびに違いを紹介します。
アパート経営を成功させたいとお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
Contents
アパートローンと住宅ローンのそれぞれの特徴
アパートローンと住宅ローンは、どちらも物件（不動産）の購入時に組むものですが、ローン制度の内容や適用条件などは大きく異なります。
それぞれの特徴は以下のとおりです。
アパートローン
「アパートローン」とは、投資を目的としたアパートの購入に利用できる、不動産投資ローンのことです。
契約者自身が住むことを目的とした居住用の物件では、アパートローンを組めません。
なお、住宅ローンと比較するとアパートローンは借入可能額の上限が高く、アパートの建築や、経営しているアパートのリフォームにも利用できます。
「アパート経営を始めたいが資金が足りない」「経営しているアパートをリフォームしたい」という場合において、アパートローンは役立ちます。
以下の記事では、アパートローンの申請の流れや必要な書類について紹介しています。アパート経営に必要な資金など、アパート経営の基本知識についても解説していますので、あわせてご覧ください。
住宅ローン
「住宅ローン」とは、契約者本人あるいはその家族が、居住を目的とした住宅の購入に利用できる、不動産投資ローンのことです。
投資を目的とした物件など、借り入れの目的が居住用ではない場合は、住宅ローンを利用できません。
「自分や家族が住むための住宅を購入したいが、資金が足りない」という場合において、住宅ローンは利用されています。
アパートローンと住宅ローンの違い
アパートローンと住宅ローンのそれぞれの特徴はわかったものの「主にどのような違いがあるのかがわからない」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、アパートローンと住宅ローンの違いを項目別に紹介します。
違い①物件を購入する目的
アパートローンと住宅ローンでは、ローンを利用して購入できる物件の対象が異なります。
前項でも紹介したとおり、アパートローンは投資用の不動産の購入時に利用するローンです。
中古アパートの購入はもちろんですが、アパートの新築や、経営しているアパートをリフォームする場合でも、金融機関から融資を受けられます。
一方で、住宅ローンは「居住用の物件」の購入時に利用できるローンで、契約者本人や、その家族が住む居住用の物件の購入する際に利用できます。
したがって、投資を目的とした物件の購入には、住宅ローンを利用できません。
なお、アパートローンと住宅ローンのどちらも、物件を購入する目的を偽って融資を受けると、契約違反として、金融機関から一括返済を求められることもあります。
また、悪質だと判断されると、訴訟問題や刑事事件などに発展する可能性もあるため、ローンを選ぶ際は、必ず目的に合ったものを選びましょう。
違い②返済原資
アパートローンと住宅ローンでは、それぞれ返済原資も異なります。
アパートローンの返済原資は、入居者が支払う家賃です。
家賃収入で得たお金を、そのままローンの返済に充当できるため、家賃収入で安定した収入が得られるのであれば、無理なくローンを返済できるでしょう。
ただし、アパートに空室が生じて家賃収入が減った場合や、設備の修繕に高額の費用がかかってしまった場合などは、自己資金を切り崩してローンを返済しなければなりません。
一方で、アパートローンの返済原資は、会社の給与所得です。
毎月の給料からお金を捻出して、ローンの返済に充当するため、原則として給与所得がない方はアパートローンを組むことは難しいです。
ボーナスカットや減給によって収入が減った場合や、予期せぬ事故やケガにともなう入院で出費が増えた場合でも、無理なく払える返済額を設定しましょう。
違い③金利
アパートローンや住宅ローンは、あくまでも「ローン制度」であるため、アパートの取得費とは別途で、金利を支払う必要があります。
アパートローンの金利の目安は、1.5～4%程度です。
ただし、金利は金融機関の種類や返済期間、そして契約者本人の収入額や貯金額などによって変動します。
なお、アパートローンを組んで購入する物件の資産価値が高く、金融機関から「長期的かつ安定的に収入が期待できる」と判断されると、金利も下がる可能性があります。
一方で、住宅ローンの金利の目安は、半年に一度金利が変動する「変動金利」が2.5%前後、金利が固定されている「固定金利」が3％前後です。
この金利から、金融機関が設定している優遇金利（1.6～1.85%程度）が差し引かれるため、実際の金利は上記の数値よりも下がります。
上記のとおり、金利の点においては、アパートローンよりも住宅ローンが優れているといえます。
違い④審査基準
アパートローンや住宅ローンを利用する際は、金融機関が設けているローン審査に必ず通過しなければなりません。
アパートローンの審査では、契約者本人の職業や収入額、そして購入を検討しているアパートの資産価値や期待できる利回りなどが重視されます。
住宅ローンよりも審査が厳しいため、収入額や貯金額に問題がなくとも、購入を検討しているアパートの資産価値が低いと判断された場合は、ローンを組めない可能性もあります。
ただし、しっかりと事業計画を立てたうえで、購入を検討している物件の資産価値が高いことを金融機関に伝えることができれば、審査に通りやすくなるでしょう。
一方で、住宅ローンの審査では、契約者本人の職業や収入額などが重視されます。
社会的に信用がある職業に就いており、なおかつ収入額が高いほど、ローンの審査も有利に働きます。
ただし、「この職業や収入額であれば審査に通る」といった明確な基準は公表されていないため、ローンを組めるかどうかを不安に感じる場合は、不動産投資会社に相談しましょう。
住宅ローンからアパートローンへ借り換えることはできるのか
アパートローンから住宅ローンへの借り換えはできませんが、住宅ローンからアパートローンへの借り換えは認められています。
ただし、一般的にアパートローンの金利は、住宅ローンの金利よりも高く設定されているため、借り換えると返済総額が増えるという点には注意しましょう。
また、住宅ローンを途中で解約すると、返済する金額とは別途で解約金や違約金、手数料などが発生する可能性もあります。
「住宅ローンからアパートローンへ借り換えたことで、多額の費用がかかってしまった」といった事態を避けるためにも、ローンを借り換える前には、必ず規約を確認しましょう。
アパートローンと住宅ローンは併用できるのか
アパートローンと住宅ローンはそれぞれ性質が異なるローン制度ではあるものの、併用が認められています。
そのため、アパートローンの返済中に住宅ローンを組んで家を購入することや、住宅ローンの利用中にアパートローンを組んで、アパート経営を始めることも可能です。
アパートローンと住宅ローンを併用するメリット
アパートローンと住宅ローンを併用する主なメリットは以下のとおりです。
メリット①返済途中でアパートを売却しても日常生活への影響が少ない
「住宅ローンとアパートローンを併用する場合、アパート経営のみを途中でやめるリスクは高いのか」と不安に感じられる方もいらっしゃるでしょう。
このような場合は、アパートローンの返済途中で物件を売却しても、日常生活への大きな影響はありません。
物件を売却しても自宅はそのまま残るため、普段と変わらない生活を過ごせます。
また、物件の売却代金でアパートローンを完済できることはもちろんですが、余った売却代金を住宅ローンの返済や、不動産投資以外の投資資金に充当することも可能です。
このように、アパートの売却代金を有効活用できるという点は、アパートローンと住宅ローンを併用する大きなメリットであるといえます。
メリット②賃貸併用住宅の場合は金銭的な負担を抑えられる
「賃貸併用住宅」の場合、アパートローンと住宅ローンを併用すると、金銭的な負担を抑えられます。
賃貸併用住宅とは、1つの建物内に、自宅部分と賃貸部分の両方がある構造の物件のことで、自宅部分には住宅ローンを、そして賃貸部分にはアパートローンを利用できます。
一般的に、住宅ローンの金利はアパートローンよりも低く、返済総額も減ることから、金銭的な負担が抑えられるという点は大きなメリットです。
また、賃貸併用住宅の自宅部分には、住宅ローンだけではなく「住宅ローン控除」も適用されます。
住宅ローン控除の適用が受けられると「年末時点での住宅ローンの残高の1％」が、納めた所得税や住民税から、10年間にわたって控除されるため、高い節税効果が期待できます。
金利が低い住宅ローンと、住宅ローン控除の適用によって、金銭的な負担を抑えられるため、賃貸併用住宅を経営する場合は、アパートローンと住宅ローンを併用しましょう。
アパートローンと住宅ローンを併用するデメリット
アパートローンと住宅ローンを併用すると、金銭的な負担を抑えられるというメリットがあるものの、一方で注意しておかなければならないデメリットもあります。
主なデメリットには以下のようなものがあるため、メリットとあわせて確認してみてください。
デメリット①毎月のローンの返済額が高くなる
返済回数や金融機関によって返済額は異なるものの、アパートローンと住宅ローンを同時に組むと、当然ながら毎月の返済額は高くなります。
それまでは問題なく返済できていたローンが、二重ローンになることで返済できなくなると、急な出費があった際に対応できないこともあるでしょう。
また、ローンが返済できなくなると、財産を差し押さえられることや、訴訟問題に発展することもあります。
このような事態を避けるためにも、アパートローンと住宅ローンを併用する場合は、シミュレーションを実施したうえで、無理なく返済できる金額でローンを組みましょう。
デメリット②ローンの借入可能額が減る
アパートローンのあとに住宅ローンを組むと、住宅ローンの借入可能額の上限が、そして住宅ローンのあとにアパートローンを組むと、アパートローン借入可能額の上限が下がります。
借入可能額の上限が減り、購入できる物件の選択肢が限られてしまうことは、アパートローンと住宅ローンを併用するデメリットです。
両者を併用する場合は、アパートと住宅のどちらの購入を優先するのかを考慮したうえで、ローンを組む順番を考えましょう。
なお、アパートローンを先に組んでアパート経営をはじめると、収入額が増えることから、住宅ローンの審査が有利に働く可能性があります。
そのため、どちらのローンを先に利用すべきかお悩みの方は、アパートローンを先に組むことをおすすめします。
その他にも不動産投資目的でアパートやマンションを購入する際に注意したいのがオーバーローンです。
概要や注意点などを詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
不動産投資のオーバーローンとは？違法性や発覚時のリスクに要注意
アパートローンと住宅ローンを併用する際に覚えておきたい2つの注意点
アパートローンと住宅ローンは併用ができるものの、注意しておきたいポイントも存在します。
損失を出さないためにも、以下の点に注意しましょう。
注意点①投資用のアパートと居住用の住宅を同時に購入しない
投資用のアパートと居住用の住宅を同時に購入する際は、アパートローンと住宅ローンの併用を避けましょう。
これらを同時に購入する場合にローンを組むと、それぞれの金融機関で行われる審査において、借入金額が「0（なし）」と判断されます。
その結果、実際には返済できない金額で審査に通過してしまい、金利が上がることや、返済が滞る可能性もあるのです。
ローンをトラブルなく返済するためにも、アパートローンと住宅ローンを併用する場合は、投資用のアパートと居住用の住宅を別々に購入しましょう。
注意点②住宅ローンで購入した物件を投資用物件として経営しない
住宅ローンで購入した物件を、投資用の物件として経営することは認められていません。
住宅ローンを返済中であるにもかかわらず、購入した居住用の物件を投資用の物件として経営すると、契約違反となり、金融機関から残債の返済を求められる可能性があります。
住宅ローンはあくまでも「居住用の住宅の購入」を目的としたローン制度であり、他人に貸し与えて収益を得ることは固く禁じられているため注意しましょう。
アパートローンと住宅ローンでは物件を購入する目的や審査の基準などが異なる
アパートローンは、投資を目的としたアパートの購入に利用できるローン制度です。
借入可能額は高いですが、審査が厳しく、事業計画を立てなければローンを組めない可能性があります。
一方で、住宅ローンは、居住用の物件の購入に利用できるローン制度です。
借入可能額は限られていますが、金利が低く、審査もそこまで厳しくありません。
ローンの種類によって、購入できる物件の対象や金利は異なるため、アパート経営をお考えの方はアパートローンを組みましょう。
いかがでしたでしょうか。
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