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不動産投資のオーバーローンとは?違法性や発覚時のリスクに要注意

  • 22.01.31
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不動産投資目的でアパートやマンションを購入するために、銀行などの金融機関から融資を受けることはよくあります。

その際に注意したいのが「オーバーローン」です。

オーバーローンと言うと「違法ではないのか?」と捉える人がいますが、そうとは限りません。

正しく利用すれば、多少のリスクはあるものの問題ありません。

 

ただし、違法性のあるケースも実際にたくさん見られるので厳重な注意が求められます。

特に最近では金融機関の目が厳しくなっていることもあり、違法性のある行為は高確率でバレると思った方がよいでしょう。

そこで、これから不動産投資でアパート・マンション経営に乗り出したい方のために、オーバーローンの概要や注意点、違法性とバレる可能性とその際の末路などを詳しくお伝えします。

 

オーバーローンとは

 

たとえば、3,000万円の物件を買いたいとします。

このとき、手持ちの資金が足りなければ、銀行にローンを申し込むことになりますが、その際の金額でオーバーローンになるかどうかが決まります。

簡単にいうと、物件の価格より高い金額のローンを契約することを、オーバーローンと言うのです。

 

では、なぜオーバーローンをしようとするのでしょうか。

たとえば、先ほどの3,000万円の物件を例に取りますが、この3,000万円という金額はあくまで物件自体の価格に過ぎません。

実際の購入で支払う金額は、さまざまな諸経費が発生した結果、3,100万円ぐらいになることも珍しくないでしょう。

それなら、最初から3,100万円をローンで借りたら、諸経費分の支払いも楽になるのではないかと考えたくなります。

そして、実際に3,100万円でローンに申し込み、審査に通ってローンを組むことができた場合が、オーバーローンというパターンです。

 

このこと自体は悪いことではありません。

冒頭で違法性について注意を喚起しましたが、銀行の審査の結果、適切にローンを組むことができたのなら、違法性など微塵もないのです。

 

ただし、実際にはなかなかオーバーローンを組むことは難しいでしょう。

その分、融資金額が増えるわけですから、銀行側にとってはリスクが大きくなるだけです。

したがって、オーバーローンを申し込むとかなり厳格な審査となるため、実際に認められる可能性は極めて低いと言えます。

 

ちなみに物件の価格ぴったりの金額を借りることもありますが、これは「フルローン」です。

オーバーローンはフルローンよりも多額の融資を受ける方法と覚えておきましょう。

 

このように、実際には難しいですが、オーバーローンで契約できたのなら、そのことには何の問題もありません。

では、なぜ違法性ということがよく言われるのでしょうか。

それは、オーバーローンによる利益を狙う悪徳不動産業者の存在に秘密があります。

 

たとえば、オーバーローンを希望しているけれど、正直な内容で申し込んでも審査に通る見込みがない場合を考えてみましょう。

このとき、悪徳業者が書類の偽造などによって嘘の申し込みを提案してきたらどうでしょうか。

その話に乗り、その結果、銀行をだましてオーバーローンを組めたとします。

このときに違法行為が成立するのです。

書類の偽造という明らかな犯罪になるので、考えるまでもないでしょう。

 

オーバーローンの目的

 

なぜ悪徳不動産業者は、わざわざ書類偽造という犯罪に手を染めてまでオーバーローンを勧めるのでしょうか。

それは、単に契約件数を増やして私腹を肥やすためです。

 

自己資金が十分にない人、返済能力が十分でない人が銀行にオーバーローンを申し込んでも、まず却下されます。

そのために物件購入自体をあきらめられてしまっては、その物件を売りたい業者にとって売上はゼロです。

そこで悪徳業者は、書類を偽造してでもオーバーローンを組ませようとします。

その際、「資金が足りなくても大丈夫」「誰でもやっている」など甘い囁きで購入希望者に話を持ちかけるのです。

経験の浅い人だと、「不動産業者の言うことなら」と安心して、言われるままに違法行為を犯してしまう危険性があります。

 

不動産投資におけるオーバーローンのリスク

 

たとえ正々堂々と申し込んで、合法的にオーバーローンを組めたとしても、リスクがあることを知っておきましょう。

 

まず、単純に借りる金額が大きくなるので、返済金額もその分大きくなります。

本当に自分に返済できる金額なのかよく考えずに借りてしまっては、後から苦しむことになってしまいます。

特に不動産投資ローンの場合、通常の感覚でいると、金利が思わぬ高さだったということもよくあるのです。

 

また、その時点ではオーバーローンでも返せる見込みがあったとしても、将来的なリスクもあります。

金利が今のままで、物件も満室で家賃収入が見込めるのであれば、問題なく返せるでしょう。

しかし、もし金利が上昇してしまったらどうなるでしょうか。

また、思ったほど入居者が定着せず、空室による収入減があったらどうなるでしょうか。

オーバーローンを検討するときは、このような将来のリスクもよく考えたうえでしっかり計画を立てる必要があります。

 

違法性のあるオーバーローンはなぜバレるのか

 

最近の銀行の審査体制は厳しいです。

偽造した書類自体はいかにも本物らしく、問題はなさそうに見えても、銀行も独自に調査して物件の評価を定めます。

その結果が書類の内容と大きなギャップを生むような場合、不正な申し込みではないかと疑われるでしょう。

 

また、銀行を騙すことができたとしても、金融庁まではなかなか騙すことはできません。

金融庁は銀行などの各金融機関に対し、実際に立ち入るなどして定期的に調査を行っています。

そのとき、不正なオーバーローンが発覚する可能性は大いにあるでしょう。

 

また、自分と銀行の間には問題なくても、当の不動産業者が別件で逮捕され、そこから余罪が明らかになり、自分の不正行為もバレてしまうことも考えられます。

なかには、自分で違法性のあることをしているとは意識せず、悪徳業者の逮捕によって自分が悪事に協力していたことを知るというパターンもあるでしょう。

 

違法性のあるオーバーローンがバレたらどうなるのか

 

たとえ自分が知らなかったとしても、不正なオーバーローンの結果、銀行側にバレてしまったら、大きなリスクを背負うことになります。

 

まず、不正な契約ですので、ローンで借りた金額は一括返済が求められるでしょう。

もし一括返済できるお金が手元になければ、物件を始め自分の財産を売ってでも返済しなければなりません。

それでも返せないときは、自己破産となってしまいます。

 

また、自分も違法性を自覚しながら不正にオーバーローンを組んで、それが発覚した場合は、悪徳業者とともに逮捕されるリスクもあります。

それは当然のことですが、たとえ知らずに協力してしまっていたとしても、その責任を問われることは避けられません。

場合によっては罪に問われることもあるでしょう。

逮捕されるようなリスクを犯してまで、違法性のあるオーバーローンに手を出すべきではありません。

 

オーバーローンは慎重に

 

オーバーローン自体に違法性はありませんが、実際には審査が厳しく簡単には受けられないことがわかりました。

また、悪徳業者に騙されて違法性のある行為に加担してしまった場合でも、背負うリスクはあまりに大きいです。

ただでさえ融資金額が増えるということは、返済金額も大きくなるリスクがありますので、オーバーローンはくれぐれも慎重に検討してください。

 

マリモコンサルティングでは、投資用のマンションやアパートにご関心のある方に、最適な土地、物件、情報を提供しています。

不動産に関する疑問、質問、困ったことなど何でもお気軽にお聞かせください。

ローンについてもご相談に乗ります。

 

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