アパート建築に関わる建築基準法とは？守るべきポイントを解説
アパートの建築は、建築基準法に従った設計・施工が求められます。
建築基準法には、耐震性や防火性、構造など、建物の建築に関する厳格な基準が定められています。
そのため、アパート経営を検討している際には、理解を深めておきたい法律です。
今回は、アパートの建築・経営に欠かせない建築基準法について、規定や土地選びに関するポイントなどをわかりやすく解説します。
安全かつ快適な建物・居住環境が維持されるアパート経営のために、ぜひこの記事をお役立てください。
Contents
アパートの建設に欠かせない建築基準法とは
建築基準法は、建物の構造や設備、耐震性など、建築に関するさまざまな基準を規定する法律です。建築士や設計者、建築業者などが、安全かつ健全な建築物を設計・施工する際の基準となります。
建築基準法は、建物そのものの基準が定められた「単体規定」と、良好な街づくりのための基準が定められた「集団規定」から成り立っています。
単体規定
単体規定とは、個々の建築物の基本的な構造や設備などに関する規定で、全国一律で同じ基準が適用されています。
建築物の耐震性や耐久性、安全性など、建築物そのものが対象となる規定です。
たとえばアパートの場合は、防火性能や耐震基準のほか、換気設備や床の強度、トイレや風呂場、電気設備などについて規定されています。
集団規定
集団規定は、建物が集まって形成される、街や周辺地域の環境整備に関する規定です。集団規定は原則として、都市計画法に基づいて策定された「都市計画区域」や「準都市計画区域」での建築に限られて適用されます。
集団規定には、建物同士の距離、建物の高さ、建ぺい率、容積率、敷地や道路の幅などの基準が定められています。
これらの規定を守ることによって、都市計画法で定められた環境や安全性の確保を図ることが、集団規定の目的です。
建築基準法におけるアパートの位置づけ
一般的にアパートやマンションと言われているものは、建築基準法では共同住宅に分類され、共同住宅は「特殊建築物」の扱いとなります。
特殊建築物とは、不特定多数の人が集まる場所となることから、建物の安全性や防火性、耐震性などが特に重視される建物のことです。
定期点検・報告
特殊建築物に該当する共同住宅は、消防法に基づいた定期的な点検や報告が義務付けられています。
定期点検は、火災の発生を予防し住民の安全を確保するために実施されるものです。点検は、消防設備士や消防設備点検資格者などの有資格者によって、1年ごとに実施されます。
具体的な点検内容は、消防設備の点検や動作確認、避難経路や非常階段の点検などです。
点検結果に基づいて、消防設備や火災予防設備の改修や改良を行い、結果や修理・改善点などを報告書にまとめて消防署長に提出します。
都市計画法
都市計画法は、都市の計画的な形成・整備に関する法律で、計画に基づく土地利用や建物の建設に関する規制が定められています。
これらの規制は、建築物の安全性だけでなく、街づくりや景観保全にも関わるものです。
前述した通り、都市計画区域内でのアパートの建設は、建築基準法の単体規定と集団規定に従って建築されなければなりません。さらに都市計画法に基づき、用途や高さ、建ぺい率、容積率などの規定に沿って建築する必要があります。
このように建築基準法と都市計画法は、建築物の建設や利用における安全性に加えて、都市計画に基づいた適切な整備を両立するために、密接に関連している法律です。
アパートを建築するための土地選びにかかわる建築基準法
アパートを建築する際に重要となるのが、土地選びです。
建築基準法には、建物を建築する際に必要な土地の条件や規定が定められています。
土地選びにも関わる、建築基準法に定められた「敷地」「道路」「用途地域」について解説します。
敷地
建築基準法における 「敷地」とは、建築物を建てるために必要な土地のことを指します。
アパートを建築する際には、建築基準法の規定に基づき、敷地の面積や容積率、建ぺい率、形状、勾配などを確認し、条件を満たしていなければなりません。
たとえば、火災などが起きた際に隣地に被害が及ばないよう、建物と隣地の間には一定の距離を確保する敷地が必要となります。
また、敷地には「一建築物一敷地の原則」というものがあり、ひとつの敷地には、用途上分けることができない建物のみ建てることができると定められています。
用途上分けることができない建物とは、それぞれ分けて建てることができず、同一の敷地に建てる必要がある建物のことです。たとえば住宅と車庫など、主要建築物と付属建築物となるものが該当し、これを「用途上不可分」といいます。
これに対し、ひとつの敷地内に、用途上分けることができる複数の建物が建てられることを「用途上可分」といい、アパートやマンションなどが該当します。
用途上可分となる建物は、それぞれが単独で目的が果たせるため、建築物ごとに敷地を分け、別の敷地として考えられます。
道路
建築基準法では、建物と道路の「接道義務」も定められています。接道義務とは、建物を建てる際、幅4ｍ以上の道路に、間口が2ｍ以上接していなければならないとするものです。
接道義務が設けられている理由として、主に以下の3つが挙げられます。
- 火災や緊急時に、消防車両や救急車などの緊急車両がアクセスしやすくするため
- 災害時の避難経路を確保するため
- 日照・採光・通風など、快適な住環境を確保するため
道路の幅については、一般的な住宅地では幅4ｍ以上とされていますが、交通量が多い道路や特定行政庁が指定した区域などでは、幅6ｍ以上が必要とされています。
この道路に関する規制には例外があり、道路の幅が4ｍ以上ない場所でも建物が建っていることがあります。
これを「2項道路（建築基準法第42条第2項の道路）」や「みなし道路」といい、例外として認められている道路です。
ただし2項道路にあたる場所で、建物を建て替えたり、新しく建物を建てたりする際は、道路の中心から2ｍ分、敷地を後退させなければなりません。
これを「セットバック」といい、道路沿いに並ぶ家がそれぞれ2ｍずつ敷地を後退させ、将来的には幅4ｍの道路を確保するという狙いがあります。
用途地域
都市計画法で定められている用途地域とは、その土地の利用目的を用途に応じて区分したものです。都市計画区域ごとに、住居地域や商業地域、工業地域、公園地域などの用途地域が定められています。
具体的には、住宅地域では住宅の建築が許可され、商業地域では商業施設の建築が許可されるなど、地域によって建築の種類や高さ、敷地面積などが制限されます。
これにより、都市の発展に合わせた適切な土地の利用を図り、人々の生活や産業の発展に寄与することが目的です。
建築基準法では、用途地域に応じた建物の高さや建ぺい率、耐火性能などの規定がそれぞれ設けられています。
地域によっては、建築物の外観や色に関する規制があるなど、建築物を建てる際には、用途地域に応じた計画をする必要があります。
用途地域を調べる方法
用途地域を調べる方法は市区町村ごとに異なりますが、主に以下の3つの方法があります。
- 市区町村の役所で確認する
- インターネットで都市計画図（用途地域マップ）を探す
- 不動産会社に相談する
一番確実な方法は、市区町村の役所に行き、都市計画課や都市整備部にて「都市計画図（用途地域マップ）」を閲覧することです。
また、インターネットを利用して、 「地域名 用途地域」「地域名 都市計画図」などと検索すると、各地域の都市計画図（用途地域マップ）を閲覧することができます。
土地の売買や建物の仲介を行っている不動産会社でも、用途地域に関する情報を教えてもらうことが可能です。
アパートを建築する際の用途制限
アパートを建築するためには、その土地にアパートを建てることができるかどうか、用途制限を確認することが重要です。
建築基準法に定められたどの用途地域に該当するかによって、その土地にアパートが建設できるかどうかが決まっています。
アパートを建築できる場合
日本の土地は、都市計画法に基づいて、主に「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられます。
都市計画区域はさらに、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分類されます。そのうち「市街化区域」は、積極的に住宅や店舗などを建て、おおむね10年以内に市街化を目指す地域です。
この「市街化区域」には、用途地域が必ず定められています。
用途地域は、住居系地域（8種類）、商業系地域（2種類）、工業系地域（3種類）の、計13種類の用途地域に分類されています。これは、地域ごとに建てられる建物の種類や規模が定められているものです。
アパートは共同住宅のため、「工業専用地域」以外の12種類の地域で建築することができます。
つまりアパートは、市街化区域内であればほとんどの地域で建築可能です。
アパート経営に適した土地の条件についてはこちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
アパート経営に適した土地の条件と適した土地を探す方法
アパートを建築できない場合
逆にアパートを建てることができないのは、都市計画法に基づいた「都市計画区域外」、都市計画区域内の「市街化調整区域」、13種類の用途地域区分では「工業専用地域」の3つが該当します。
「都市計画区域外」や「市街化調整区域」は、市街化を抑制している区域となり、自然環境の保全が目的となっている地域です。
また、市街化区域の中の「工業専用地域」は、その名称の通り工場のための地域で、住宅や共同住宅、店舗や病院などを建てることができません。
建築基準法による規制や制限
次に、建築基準法によって定められている規制や制限に関して解説します。
日陰規制
日陰規制とは、建物の建築によって、周囲の土地にどの程度の日陰が生じるか、その時間を規制するものです。
建物が作る日陰が過度に広くなると、周囲の住宅や道路の日当たりが悪くなったり、冬季の降雪によって凍結しやすくなったりなどの問題が生じることがあります。
日陰規制は、用途地域ごとに対象区域が定められており、それぞれのエリアごとに建物の高さや階数などの制限が規定されています。
耐火建築物や準耐火建築物の規制
建築基準法では、その建物の用途、規模、周囲の環境などを考慮して、地域別に構造の制限が設けられています。
防火地域では、3階以上の建物や、延べ床面積が100㎡を超える建物は「耐火建築物」に、それ以下の建物は 「準耐火建築物」にすることが義務付けられています。
「耐火建築物」とは、主要構造部（柱、壁、床、梁、屋根、階段など）に、耐火性の高い建材が使用されている建築物を指します。
火災発生時に、建物の主要構造部が、火災が終了するまで（利用者が避難するまで）約1時間〜3時間、倒壊や延焼を防止する構造であることが、耐火建築物の条件です。
これに対して「準耐火建築物」は、主要構造部（柱、壁、床、梁、屋根、階段など）が、耐火構造に準ずるもので、開口部（窓、扉）に、防火戸などの防火設備を備えているものをいいます。
準耐火建築物は、火災発生後30分〜1時間の間、火災に耐えることができ、周囲の建物への延焼を抑制するように設計・建築された建物を指します。
建ぺい率や容積率の制限
「建ぺい率」とは簡単にいうと、敷地面積（土地面積）に対する建築面積の比率です。建築面積は、建物を真上から見たときの面積が該当します。
また「容積率」は、敷地面積（土地面積）に対する延床面積の比率です。
それぞれ下記の計算式で算出します。
建ぺい率（％）＝( 建築面積 )/( 敷地面積 ) × 100
容積率（％） ＝( 延床面積 )/( 敷地面積 ) × 100
建ぺい率は、建物の平面的な広さを制限するためのもので、容積率は敷地面積に対してどれくらいの建物を建てることができるかを定める基準ともいえます。
なぜ容積率を求める必要があるかというと、インフラ（下水や周辺道路などの整備）に対して、人口が増えすぎないようコントロールすることが目的のひとつです。
仮にインフラ整備が不十分なエリアで、高層階の建物ばかりが建ってしまうと、人口がどんどん増加してしまいます。すると下水の処理能力が追いつかず、周辺道路が混雑し交通が麻痺してしまうなど、生活に支障をきたしかねません。
そのため、容積率によって基準を定め、建物の規模をある程度制限することで、人口が増えすぎないよう規制する必要があるのです。
高さの制限
高さ制限とは、接地道路や隣接地・周辺環境の日当たりや通風、採光を確保するために、建物の高さが制限されているものです。都市計画や用途地域に応じて、それぞれの上限値が定められています。
高さ制限は、大きく分けて以下の4種類があります。
- 絶対高さ制限
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
このうちの「絶対高さ制限」は、第1種・第2種低層住宅専用地域や田園住居地域で適用されるものです。これらの地域は低層住宅が中心の区域となり、建物の高さは10ｍまたは12ｍ以内と定められています（地域の状況に応じた都市計画によって決められる）。
道路斜線制限
道路斜線制限とは、道路の通風や採光、日照などを確保し、周辺への圧迫感を与えないように、建物の高さを制限するものです。
接している道路の幅に応じて、道路側に面した部分の建物の高さが制限されます。
道路斜線制限は、接地している道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記される斜めの線によって決められます。この斜めの線が、道路斜線です。
建物を建てるときは、建物の高さがこの斜線を超えないように設計する必要があります。
ただし、建物が道路から一定の距離（適用距離）の間隔があれば、道路斜線制限はなくなります。
道路斜線の適用距離や適用角度（勾配）は、道路の幅や建物の容積率、用途地域に応じて決まります。
隣地斜線制限
隣地斜線制限とは、隣地の日当たりや通風などを確保するために、建物の高さを制限するものです。
隣地との境界線上に一定の高さをとり、そこから特定の角度で斜めに引いた線（隣地斜線）を建物の高さの上限とします。
ただし「第1種・第2種低層住居専用地域」では、絶対高さ制限が設けられており、建物の高さは10ｍ以下または12ｍ以下と決められているため、隣地斜線制限は適用されません。
北側斜線制限
北側斜線制限は、北側の隣人の日照確保のため、建物の高さを制限するものです。
建物の北側の隣地境界線上に一定の高さをとり、そこから特定の角度で斜めに引いた線（北側斜線）を、建物の高さの上限とします。
北側が道路となっている場合は、敷地の境界線ではなく、道路の反対側の境界線が基準となります。
また、北側斜線制限の対象となるのは、「第1種・第2種低層住居専用地域」と、「第1種・第2種中高層住居専用地域」の建物です。
防火地域制限
防火地域制限とは、火災の発生や拡大を防ぐために定められた規制です。
市街地において火災が発生した際、火災の拡大を防ぐために指定された地域を「防火地域」といいます。一般的に、人口密集地区や商業地区など、建物が密集していて火災リスクの高い地域が防火地域に指定されます。
防火地域の建築物は、建築制限が定められており、原則として耐火建築物または準耐火建築物とされ、耐火性能などの基準を満たさなければなりません。
具体的には、3階建て以上または延床面積が100㎡を超える場合は、建物の全体が、耐火建築物または延焼防止建築物とすると定められています。
建築基準法で規定されている災害対策
建築基準法は、建築物の構造や設備、敷地などに関する基準を定めた法律ですが、災害対策として、防火・避難に関する規定や、耐震基準などについても定められています。
防火・避難
建築基準法では、火災発生時における火災の拡大・伝播を防ぐため、共同住宅などの各戸の壁や主要な間仕切り壁は、準耐火構造とすることが定められています。
また、一定の基準以上の特殊建築物において義務付けられているのが、防煙壁による区画や排煙口などの設置です。これにより、火災によって発生した煙の拡大を抑止して、煙を排出し、避難の安全も確保されます。
さらに一定の建築物においては、火災発生時に速やかに屋外へ避難できるよう、地上まで通じる階段を2つ以上設置する必要があります。階数が多い建築物では、避難階段をより防火性能の高いものとしなければなりません。
この他、非常用の照明装置や、消防隊が進入するための非常用の進入口の設置、避難用通路の確保など、防火・避難に関する重要な基準が定められています。
耐震基準
建築基準法には耐震基準も定められており、建築物の耐震性を確保するため、大きな震災が起こるたびに教訓を反映して更新されています。
その中でも特に、1981年（昭和56年）の改正は大きな意味を持っているため、この改正を境に「旧耐震基準」「新耐震基準」と区別されています。
旧耐震基準は、中規模の地震が起こった際に、建物が倒壊しないことが基準とされていたものでした。
それに対し、新耐震基準は、中規模の地震では損傷せず、大規模の地震では倒壊・崩壊しないことが基準となっています。
現在建っている建物の中には、1981年（昭和56年）以前に旧耐震性基準によって建てられた、耐震性が不十分なものが混在しています。
そのため、まずは「耐震診断」を行い、建物の耐震性を把握することが大切です。
「耐震診断」とは、既存の建築物の耐震性能を評価することで、最新の耐震基準で調査されます。調査の結果、耐震性が不十分で基準をクリアしていない場合は、耐震改修や補強工事、建替えをし、建物の耐震性を向上させる必要があります。
アパート経営を長期に渡って成功させるために
アパートに関連する建築基準法についてお伝えしました。
建築基準法では、耐震基準や防火基準など、建築物としての基準だけでなく、居住者が快適に生活できるための住宅基準や環境基準も定められています。
アパート経営を成功させるためには、建物がこれらの基準を満たし、安全かつ快適な建物・居住環境が維持されるかを確認することが大切です。
建築基準法の遵守は、法的安全性を担保することにもつながります。
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