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一棟収益アパートと区分マンション経営は何が違う?タイプ別のメリットとデメリット

  • 22.01.25
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不動産投資の一つとして、マンション・アパートの経営に興味をお持ちの方は少なくないでしょう。

ただ、一言でマンション・アパート経営と言ってもいくつもの物件タイプに分かれます。

実は、物件タイプによって経営に大きな違いが生まれます。

 

そこで、手ごろな資金を元手にマンション・アパート経営を考えている都市圏の方のために、タイプ別マンション・アパート経営の違い、メリットとデメリット、考えられるリスクとその対策等について詳しくお伝えしましょう。

Contents

1棟収益マンション・アパートの経営とは

 

まず、1棟収益マンション・アパートの経営とはどんなタイプの経営スタイルでしょう?

不動産業界で言う1棟収益マンション・アパートとは、そのマンション・アパートを1棟まるごと所有し、入居者を集めて経営することを指します。

一般的に次の3つの選択肢が用意されることになります。

 

一つは、1棟収益物件(新築・中古)として売りに出ている物件(土地も含めて)を購入し、賃貸経営する方法です。

土地を所有していない人にお薦めの方法ですが、ある程度の準備資金(融資も可)が必要です。融資が可能であればレバレッジ効果も期待できるでしょう。

(※レバレッジ効果とはそもそも「テコの原理」のことです。

つまり、小さい力で大きな効果をもたらすという意味で、不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということになります。

具体的には、自己資金と借入金を併用することで、見た目の利回り以上の収益を得ることができるというものです。)

 

二つ目は、新たに土地を購入し、その上にマンション・アパートを建築、入居者を募って経営する方法です。

これも一つ目同様、ある程度の準備資金(融資も可)がないと難しいですが、土地を所有していない人向けの方法です。

土地の選択から始められるので、入居者が集まりやすい物件にしやすいという利点があります。

 

もう一つは、もともと所有している土地に新しくマンション・アパートを建築し、入居者を募る方法です。

土地をすでに持っており、建築資金を準備できる人に限られる方法ですが、所有する土地を有効に活用するには良い方法だと言えるでしょう。

 

区分所有マンション・分譲賃貸マンション経営とは

 

区分所有マンション・分譲賃貸マンション経営とは、自分が所有するマンションの1室(区分所有)を貸し出し、その家賃収入で利益を上げることを指します。

部屋一つから始められるのが、建物まるごと購入するマンション・アパート経営との最大の違いです。

 

区分所有マンション・分譲賃貸マンション経営を始めるには、すでに所有する部屋を賃貸する場合を除き、区分所有が可能な物件を探すところからスタートします。

資金の多寡によって、所有する部屋数を一つだけでなく、複数に増やすことはもちろん可能です。

1棟収益マンション・アパート経営と比べ、資金の面で手軽に始めやすいのが特徴と言えるでしょう。

 

1棟収益マンション・アパート経営のメリット・デメリット

 

1棟収益マンション・アパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

気をつけたいデメリットと併せて押さえておきましょう。

 

1棟経営のメリット1 家賃収入で得られる金額が大きくなる傾向にある

 

1棟経営とは建物まるごとを所有して入居者を集める方法ですから、入居者の数に比例して家賃収入の金額も大きくなります。

もちろん立地や物件自体の価値によっても変わりますが、区分所有マンションの1室だけしか所有していない場合と比べると、多額の収入を狙いやすいと言えるでしょう。

 

1棟経営のメリット2 空室のダメージが少ない

 

区分所有マンション1室のみの経営では、空室=家賃収入ゼロになってしまいますが、1棟まるごと経営するマンション・アパート経営なら、空室時のダメージを軽減できます。

 

たとえば全部で15部屋あるとして、そのうち2室が空室になったとしても、残りの13室からの家賃収入は依然得られる状態です。

その空室期間を、たとえば1か月間のみだった場合を考えてみてください。

 

1年間15室が満室だった場合、家賃収入は合計180回入ってくることになりますが、1か月の間、2室が空室だった場合は、家賃収入の回数は2回減ります。

つまり、満室なら180回入ってくるところが、178回とわずかに少なくなるだけです。

常に満室だった場合と比べたときの家賃収入の減少する割合は、わずか約1.1%にすぎないことになります。

 

1棟経営のデメリット1 最初に多額の資金がいる

 

1棟まるごと購入するわけですから、経営を始めるには最初に多額の資金がいります。

したがって、お手持ちの資金によっては、始めたくても始められないのが1棟経営のデメリットです。

 

ただし、たとえマンションのわずか1室だとしても、それが首都圏の一等地の高級マンションの場合、郊外のアパート1棟の購入金額よりも高くなることはあります。

条件次第で変わるので、あくまで一般的な傾向と考えてください。

 

1棟経営のデメリット2 建物の老朽化とメンテナンスにかかる費用

 

1棟収益マンション・アパートに限らないことですが、建物は、新築時をピークに、あとは年月を重ねるほど価値を落としていきます。

時間とともに建物のあちこちが老朽化していくため、仕方のないことです。

 

少しでも価値を落とさないようにするには、日ごろからこまめな清掃や設備の点検、細かな修繕などに気を配り、5年や10年単位などでのメンテナンスも必要になります。

それらの費用は当然ながらかなりのものになるでしょう。

 

せっかく家賃収入があっても、その何割かはメンテナンス費用に取られると考えると、手間暇と合わせてデメリットです。

メンテナンスコストを抑えられる建物を選ぶことも重要でしょう。

 

1棟経営のデメリット3 すべての入居者にきちんと対応しなければならない

 

多くの人が生活を営む共同住宅では、入居者同士のトラブルが発生する場合があります。

マンション1室のみの所有者ならそのようなトラブルと距離を置くことも可能ですが、1棟全体を管理する立場ともなるとそうはいきません。

すべての入居者の声に耳を傾け、公平な対応となるよう気を使う必要があります。

 

また、トラブルが原因で退去する人が出てしまった場合、それをきっかけに自分のマンション・アパートに対する悪い評判が広まるかもしれません。

そうなっては、入居希望者も減ってしまい、収入減に直結してしまいます。

管理を委託する場合は、しっかりと対応してくれる管理会社を選びましょう。

 

区分所有マンション経営のメリット・デメリット

 

次に、区分所有マンション経営のメリットとデメリットを確認しておきます。

 

区分所有マンション経営のメリット1 少ない資金で始められる

 

建物まるごと購入しなければならない1棟収益マンション・アパート経営と違い、区分所有経営なら1室を購入する費用があれば始められます。

もちろん立地や物件によって価格には大きな差がありますが、全体的な傾向としては、1棟収益マンション・アパート経営よりも少ない資金で始められるのが区分所有マンション経営のメリットでしょう。

 

区分所有マンション経営のメリット2 管理がほとんど不要

 

区分所有マンションから始める1室経営の場合、管理する必要があるのは自分が所有するその1室だけです。

廊下やエレベーターなどの共用部分まで管理する必要がなく、住人同士のトラブルを仲裁するような面倒もありません。

 

本業がある方にとって、管理にそれほど手間も時間もかからない1室経営は比較的ハードルが低いのではないでしょうか。

 

区分所有マンション経営のデメリット1 空室のダメージが大きい

 

区分所有マンション経営の大きなデメリットは、空室が発生したときのダメージが莫大なことです。

なぜなら、複数の部屋から家賃収入が得られる1棟収益マンション・アパート経営と違い、1室のみの区分所有マンション経営では、空室の発生=家賃収入ゼロになってしまうからです。

 

次の入居者が見つかるまでずっとその状態が続くことになるので、空室をなるべく作らないように、退去者が出たときは早急に新しい入居者を確保できるように対策を練っておかなければなりません。

1室からOKと聞けば気軽に始められそうな気がしますが、空室が即収入ゼロに直結するリスクの大きさは心得ておくべきです。

 

購入時に融資を利用した場合には、月々の返済だけが重くのしかかるという危険もあります。

 

区分所有マンション経営のデメリット2 物件を自由に管理できない

 

区分所有1室などマンション1棟のうちの限られた部分しか所有していないパターンでは、たとえ自分が購入した部屋だからといって完全に自由にはできません。

基本的に管理はマンションの管理組合が権限を持つことになります。

そのため、自由に部屋を改装することもできません。管理組合が賃貸に利用することを認めてくれないといったこともあり得ることは知っておきましょう。

 

アパート経営の利回りとリスク対策

 

1棟収益マンション・アパート経営をすることになった場合の利回りの例を確認しておきましょう。

続いて、その経営で考えられるリスクとその対策法についてもチェックしておいてください。

 

1棟収益マンション・アパート経営の利回りの例

 

まず、マンション・アパート1棟を購入するとして、それに5,000万円かかったとします。

次に、全部の部屋に入居者が集まり、年間480万円の家賃収入が得られると仮定しましょう。

この場合の表面利回りは、480÷5,000=0.096、つまり、9.6%です。

 

ただし、実際には管理費や修繕費、税金などさまざまな経費がかかりますから、それらを引いた実質利回りで考えることも忘れてはなりません。

そこで、ここではたとえば経費の合計を年間120万円として考えてみましょう。

実質利回りは、(480-120)÷5,000=0.072、つまり、7.2%です。

 

1棟収益マンション・アパート経営での建物老朽化リスクへの対策

 

時間とともに建物が老朽化することは避けられません。大切なのは、日ごろからこまめに管理やメンテナンスをして、劣化速度を可能な限り遅くすることです。

それでも、ときには多額の費用がかかる大がかりな修繕が必要になることもあるでしょう。

あらかじめ家賃収入のうち何%かを修繕費用として積み立てておくなどしておけば、万一の際にも対応しやすくなります。

 

区分所有マンション経営の利回りとリスク対策

 

次に、同じように区分所有マンション経営の利回りの例を確認するとともに、考えられるリスクとその対策をチェックしておきましょう。

 

区分所有マンション経営の利回りの例

 

マンション1室の購入金額を2,000万円とします。家賃を8万円に設定すると、年間の家賃収入は8×12=96万円です。

この場合の表面利回りは、96÷2,000=0.048、つまり、4.8%になります。

 

次に、修繕費などのさまざまな経費を月々3万円、年間で合計36万円と設定して、実質利回りを計算してみます。

すると、(96-36)÷2,000=0.03、つまり、3.0%です。

 

細かい利回りの計算方法に関しては、下記記事に記載しておりますので、ぜひご一読ください。

アパート経営における利回りの相場目安と計算方法

 

区分所有マンション経営での空室リスクへの対策

 

区分所有マンション経営の場合、空室即収入ゼロですので、いかに空室期間を短くするかを考えなければなりません。

もちろん優良入居者に長期間入居してもらうことがベストですが、いずれはその人も退去する時期が訪れ、新たな入居者を探さなければならないときがくるはずです。

 

したがって、綿密な事前調査により、常に入居希望が絶えないような人気物件を購入することが前提です。

そして、1室の経営がうまくいけば、2室、3室と部屋を増やしていくことも考えましょう。

 

自分の資金やビジョンと照らして合うほうを選択しよう

 

1棟収益マンション・アパート経営と区分所有マンション経営の違いをおおまかに確認しました。

それぞれにメリットとデメリットがありますが、1棟収益マンション・アパート経営の方が最初に必要となる資金が多くなる傾向にあります。

ただ、区分所有マンションの空室リスクを考えると、1棟収益マンション・アパートの方が安定した経営が見込めるとも言えます。

これらの情報を参考に、現在の資金や将来的なビジョンと照らし合わせてふさわしい方を選んでみてください。

 

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