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アパート経営にかかる消費税とは?課税取引と非課税取引の違い

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「家賃は非課税と聞いたけど本当だろうか?」「なぜ事務所だと消費税がかかるの?」このような疑問をお持ちのアパートオーナー様は多くいらっしゃいます。

 

アパート経営に関する税金のなかで「消費税」の扱いは特に重要です。非課税取引である家賃収入と、課税対象となる売上が混在するケースが多いので非常に分かりにくい部分だからです。

 

本記事ではアパート経営にかかる消費税の概要や納付時期、消費税還付などについて解説しています。消費税の制度について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

アパート経営にかかる消費税とは

アパート経営をしていく上で、一般の企業と大きく異なる点は「消費税」の扱いです。一般企業が扱うほとんどの商品には消費税がかかっているため、預かったお金をあとから納付する義務があります。

 

しかし「家賃」に関しては、居住用に限り「非課税」という扱いです。非課税とは、文字のとおり¨税金がかからない¨と定められているもので、平成3年に社会政策として税制が整えられた際に家賃が非課税になりました(平成元年からこの日までは家賃も課税されていたのです)。

 

以下の基準に該当するものに対しては、課税しないと国が定めています。

  • 消費の概念にそぐわないもの
  • 社会的配慮から、特別に消費税をかけないもの

具体的な項目は細かく決められていますが、アパート経営に関連のある項目では「土地の譲渡および貸付け」「住宅の貸付け」が非課税取引に該当します。その他には「学校教育」「介護保険サービスの提供等」「有価証券等の譲渡」などにも消費税はかかりません。

 

非課税対象の項目について、さらに詳しく知りたい人は国税庁のホームページをチェックしてみてください。

 

以下では、アパート経営で消費税がかかる取引(課税取引)と、消費税がかからない取引(非課税取引)について、具体例を紹介します。

 

アパート経営で消費税がかかる取引(課税取引)

アパート(不動産)経営で消費税がかかる取引には以下のようなものがあります。

  • 店舗
  • 事務所
  • 倉庫
  • 駐車場

居住用としての家賃であれば非課税ですが、上記のように事業のための賃貸物件などに関しては課税対象です。ただし、駐車場に関しては家賃に含まれていると非課税になることもあります。これらは条件によって異なるので、都度確認しておきましょう。

 

その他に、アパートの運営に必要なメンテナンス費用や諸経費は課税の対象です。アパートオーナーが支払う課税対象のサービスには以下のようなものがあります。

  • 仲介手数料
  • 電気/ガス/水道などの料金
  • 入退去時の清掃費
  • 建物のメンテナンス費用
  • 所有している建物の売却時

水道光熱費の基本料金や清掃などについては、これらを使用した際に自動的に消費税を支払っています。仲介手数料については「宅地建物取引業法」によって、一般の消費税とは異なる特別な税率が適用されるので確認が必要です。

 

また「建物の売却」については、一般の人とアパート経営者の場合で課税対象が異なります。個人が建物を売却した場合、消費税はかかりません。しかし、個人事業主であっても事業として不動産業(アパート経営)を行っている場合は、建物部分の売却時に消費税が発生します

 

以下の記事では、アパート経営にかかる税金などの基本的な知識について紹介しています。税金について把握できていないと収支計画に狂いが生じてしまうため、こちらもあわせてご覧ください。

アパート経営とは?基本的な知識や概要について徹底解説!

 

アパート経営で消費税がかからない取引(非課税取引)

アパート経営で「非課税」の対象となるのは、住居者からもらう「家賃」の部分です。

 

個人事業主が課税対象者になるかどうかは、年間の売上金額で決まります。課税対象となっている製品・サービスの売上が年間1,000万円以上を超えると、課税事業者に認定される仕組みです。

 

法人の場合は売上額に関わらず課税事業者となるのですが、設立から最大2年間は消費税が免除される制度があります。※免税について詳しくは後述します。

 

課税されるかどうかの見極めは、以下の表を参考にしてみてください。

 

賃貸に出している物件 年間の売上 取引の種類
居住用の部屋 900万円 個人事業主:非課税

法人:非課税

1,100万円 個人事業主:非課税

法人:非課税

 

事務所の部屋

900万円 個人事業主:非課税

法人:課税

1,100万円 個人事業主:課税

法人:課税

 

 

居住用の部屋であれば、1,000万円を超えても非課税取引です。一方、事務所用の部屋の場合は、法人は課税対象、個人事業主は年間で1,000万円を超える事業者のみ課税されます。

 

住宅と事務所を区別するめには、「住宅として利用する」ことを明確にしておかなければなりません。そのためには以下2つの要件が必要です。

 

1.契約書に「住宅用」と明記してあること

賃貸契約を結ぶ際の契約書に住宅用であることが明記されている場合のみ、非課税取引と認められます。もし、住宅用とはっきりと示されていない場合、課税対象となる可能性がありますので注意してください。

 

2.1か月以上の賃貸契約であること

賃貸の期間が1か月以上未満の場合は、課税取引となります。あまりにも短い期間の賃貸契約は居住目的でないと判断されるためです。

 

上記の2項目の両方が揃わない場合は、課税取引となるので注意しましょう。

 

課税取引を行った場合の納税義務

売上が1,000万円を超えると消費税の課税対象者となり、納税義務が発生します

 

消費税は、前年度の売上を基準にして税額を算出する仕組みです。新しく法人を立ち上げた場合は前年度の売上がないため、消費税の計算ができません。新規の納税者のために「基準期間がない法人の納税義務の免除の特例」という制度が作られており、最大2年間は消費税の納付が免除されることになっています。

ただし、設立時の資本金が1,000万円を超える企業や「特定要件」に該当する場合は、2年間の免除は利用できず、すぐに納税の対象者となります。

 

課税事業者になったら消費税はすぐ支払うのか

課税事業者になった場合でも、実際に消費税を払うまでにはタイムラグがあります。以下で、個人事業主の場合と法人のケースを解説します。

 

個人事業主の場合

個人事業主の場合、売上が1,000万円を超えた年の確定申告後から消費税の支払いが始まります。

 

個人事業主の消費税の納付日は、原則として毎年3月31日までです。例年3月15日が確定申告書の提出期限となっており、この申告書で計算した消費税額を元に、同月末までに支払いを行います。銀行口座からの振替を申請している場合は、4月中を目安に引き落としされます。

 

※新型感染症の影響などで確定申告や納付の時期がずれるケースもあるので、詳しくは国税局のホームページで確認してください。

 

法人の場合

法人税の納付期限は「事業年度終了日の翌日から2月以内」と定められています。

 

会計年度を4月1日~3月31日までとしている企業の場合は、5月31日が消費税の納付期限です。納付方法は、納付書(銀行窓口)・インターネットバンキング・クレジットカード納付などから選べるようになっています。

 

納税に必要な消費税の計算方法

消費税の計算方法は、以下のように定められています。

 

※以下、国税局ホームページより引用

 

消費税の納付税額は、課税期間中の課税売上高に7.8パーセント(軽減税率の適用対象となる取引については6.24パーセント)を乗じた額から、課税仕入高に110分の7.8(軽減税率の適用対象となる取引については108分の6.24)を乗じた額を差し引いて計算します。

 

個人事業主の場合で、確定申告のための会計ソフトを利用していれば、消費税も自動で計算してくれるので計算式を覚える必要はありません。法人の場合であれば、顧問税理士がついていることがほとんどだと思いますので、相談してみるとよいでしょう。

 

アパート経営で消費税の還付金は受けられる

アパート経営をしている場合、消費税の還付を受けられるケースはあまり多くありません。

 

アパートを建てる際の初期投資には消費税が含まれていますが、住宅用の家賃収入に関しては非課税取引です。そのため課税されている売上がそもそも少なく、還付の対象にはならないことが多いでしょう。

 

過去には「自動販売機スキーム」や「金地金売買スキーム」といった裏技的な事業を行い、消費税還付を受ける人が多くいました。しかし、2020年に税制が改正されたため、現在はこうした事業は推奨されていません。

 

アパート経営を法人化すれば設立後2年間は消費税免除

アパート経営を法人化させると創業後2年間は消費税が免除されます。事業規模が大きければ消費税の額も高額になるので、免除の効果が非常に高いと言えます。法人化すると社会的信用がアップしたり、経費として使えるものも増えたりするので、事業をさらに拡大しやすくなるでしょう。

 

個人事業主としてアパート経営を進めていく場合は、どの程度の規模感で事業を展開するかをあらかじめ決めておくと良いかもしれません。住居用の賃貸物件のみであれば非課税取引となるので消費税の心配は要りませんが、事務所や駐車場を展開する人は詳しい税制について把握しておいたほうが良いでしょう。

 

いずれの場合も、細かい制度や特例などさまざまな情報があるので、しっかりと正しい内容を精査していくことが重要です。あいまいな知識でアパート経営を行ってしまうと、節税ができておらず高額な税金が発生していた、というケースもあります。ひとりきりでアパート経営を行うのはリスクが高いので、専門家に相談しながら事業展開することをおすすめします。

 

こちらの記事でアパート経営を法人化するメリットや税制の解説、気を付けておくべきポイントをまとめていますのであわせてご覧ください。
アパート経営を法人化させるメリットを解説!税制を知って安定経営しよう

 

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この記事を書いた人

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マリモ投資住宅事業本部

不動産事業を50年以上続けてきたマリモが、お客様目線でお役に立つ情報をお届けしています。 不動産投資初心者の方に向けての基礎知識から、経験者やオーナー様向けのお役立ち情報まで、幅広い情報の発信を心がけています。 部内の資格保有者(宅地建物取引士、一級建築士、一級施工管理技士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者など)が記事を監修し、正しく新鮮な情報提供を心がけています。

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