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アパート経営の法人化をするメリット・デメリットは?法人化する手順や必要な費用

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「そろそろアパート経営を法人化したい」このように考えている個人投資家の方は多いでしょう。個人事業主から法人成りするには、年間『800万』以上の利益が出たタイミングが最適だと言われています。

 

本記事では、アパート経営を法人化するメリットや税制の解説、気を付けておくべきポイントをまとめています。法人化を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

 

アパート経営の法人化とは

「アパート経営の法人化」とは、株式会社や合同会社などを設立し、事業としてアパート経営を行うことです。

 

2006年5月に「新会社法」が設立されたことで、法人の立ち上げ時に必要な資本金が1円に引き下げられました。

従来は、有限会社が300万円、株式会社は1,000万円の資本金が手元にないと会社を設立できませんでした。しかし法改正によって、誰でも手軽に法人設立ができるようになったのです。最初は個人事業主として運営していたケースでも、扱う金額や規模が大きくなれば法人のほうが円滑に事業を行えるケースは多いでしょう。

 

アパートを法人で経営するのは個人で経営するのと何が違う?

アパート経営を個人、または法人で行う場合の違いについてまとめました。

比較項目 個人事業主 法人
設立時の費用

・0円

税務署に届出を出すだけで開業できる

・株式会社:約25万円~

・合同会社:約10万円~

法定費用と資本金の用意が必要

廃業時の費用

・0円

税務署に届出を出すだけで廃業できる

・数万円かかる

解散登記や公告などが必要

かかる税金

・所得税

・個人住民税

・消費税

・個人事業税

・法人税

・法人住民税

・法人事業税

・消費税 など

経費にできるもの ・事業にかかる費用

・事業にかかる費用

・自分の給与

・退職金 など

決算の方法

・確定申告

自分、または税理士に依頼して確定申告書を作成する

・法人決算書

税理士に依頼するケースがほとんど

赤字の繰り越し

・青色申告のみ可能

・最大3年繰り越しできる

・最大10年繰り越し可能
生命保険 ・最大12万が所得から控除可能 ・全額または半額まで経費にできる

 

個人事業主の場合は、入った家賃はすべてが売り上げ(収入)となり自分に振り込まれます。しかし法人の場合は、一度会社の銀行口座に振り込まれたのちに「給与」という形で自分の手元に入るのが通常です。

 

法人経営を行う場合は自分以外も社員になれるので、例えば家族を役員にすることも可能です。ただし、役員報酬の額は一度決めたら1年間(次の決済時)までは変更できません。もし途中で経営状況が悪化し、給与分の資金が捻出できない場合は手続きが必要になります。

 

アパート経営法人化を検討すべきタイミング

個人でアパート経営を行っていたものの、「いつの間にか規模が大きくなっていた」というケースはよくあります。法人化を検討する際にチェックするポイントは以下の2点です。

  • アパートの規模が事業化に適した大きさになった
  • アパート経営での収益が年間800万円を超えた

それぞれを詳しく解説します。

 

アパートの規模が事業化に適した大きさになった

以下の条件を満たしている場合は、法人化に適した事業規模だと言えます。

  • 10室以上貸しに出せる部屋がある
  • 大きめの物件(部屋数10戸以上)を所持している
  • アパート以外に賃貸家屋を5棟以上所持している

アパート経営といってもさまざまなので、1~2室をコンパクトに管理して副業にしている人もいますし、1棟買いして大きく展開していくケースもあります。現在の管理物件の数や、今後アパート経営に使える時間や資産を考慮してから法人化を検討してみてください。

 

法人化の手続き自体は長くても1~3か月あればできますので、自分のタイミングが良いと思ったときに進めれば問題ありません。一度法人化すると、嫌でも事業は継続しなくてはならないので慎重に検討することがおすすめです。

 

アパート経営での利益が年間800万円を超えた

一般的には所得が800万円を超えると法人化が推奨されます。個人所得が高額になってくると、所得税の課税率が上がるため法人化したほうが節税できるケースが多くあるためです。

 

平成27年分以後の所得税の税率を以下にまとめました。

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円 から 1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円

参照:国税庁

 

平成31年4月1日以後に開業した資本金1億円以下の法人の場合、法人税の税率は以下のとおりです。

所得金額 税率
800万円超 23.2%
800万円以下 15.0%

※参照:国税庁

 

双方を比べてみると仮に900万円の収益があった場合、個人だと33%(所得税)、法人だと15%(法人税)の税率になります。事業で得られる収益が安定化してきたら、法人化を検討してみましょう。

 

以下の記事では、アパート経営にかかる税金など、押さえておきたい知識について紹介しています。節税目的でアパート経営を始める方も少なくはないと思いますので、あわせてご覧ください。

アパート経営とは?基本的な知識や概要について徹底解説!

 

アパート経営法人化のメリット

アパート経営を法人化する際のメリットは以下のとおりです。

  • 社会的な信用度が上がる
  • 給与として報酬を受け取れる
  • 法人向けのローンが組める
  • 消費税の納付が2年間免除される
  • 生命保険料が控除される
  • 経費として使える幅が広くなる
  • 有限責任になる
  • 赤字の繰り越し期間が長くなる
  • 事業の承継ができる

それぞれを詳しく解説します。

 

社会的な信用度が上がる

法人化する大きな目的のひとつは、社会的な信用度をあげることです。個人事業主でも責任を持ってアパート経営をしている人は多くいますが、法人化することでさらに信頼度がアップすることは間違いありません。

 

取引先や顧客に安心してもらうためにも、事業規模に応じて法人化を検討するとよいでしょう。事業を大きくしていきたいと考えている人にとって、法人化は事業スケールするための第一歩です。

 

法人にはいくつかの種類があり、株式会社・合同会社・合資会社・合名会社が代表的なものです。ある程度の規模でアパート経営をしていきたい人には、もっとも信頼度が高い「株式会社」の設立が最適でしょう。

 

給与として報酬を受け取れる

法人化した場合、自分がもらうお金を「給与」として受け取ることが可能です。会社員がもらう給与には「給与所得控除」が定められており、収入金額によって一定額が控除されます。

給与等の収入金額

(給与所得の源泉徴収票の支払金額)

給与所得控除額
1,625,000円まで 550,000円
1,625,001円から1,800,000円まで 収入金額×40%-100,000円
1,800,001円から3,600,000円まで 収入金額×30%+80,000円
3,600,001円から6,600,000円まで 収入金額×20%+440,000円
6,600,001円から8,500,000円まで 収入金額×10%+1,100,000円
8,500,001円以上 1,950,000円(上限)

 

個人事業主として事業をする場合は、『毎月の入金額(家賃)―経費(ローンや運営費)=個人口座に残るお金』となります。

 

一方、法人成りすると『毎月の入金額(家賃)-経費(ローンや運営費)=会社のお金』となり、会社のお金から自分あてに給与を支払う形です。なお、支払った給与の額によって上記の控除が適用されます。

 

法人(自分の設立した会社)から自分あてに払う給与ももちろん、経費計上できます。自身の給与を固定額に設定することで、節税だけでなく日々の金銭管理も分かりやすくなるでしょう

 

法人向けのローンが組める

事業を営んでいる人は「事業ローン」と呼ばれる低金利の借入れが利用できます。これは、個人事業主でも法人でも利用できるので、法人成りしてもあまり変化はありません。しかし、プロパーローン(プロパー融資)の場合は、法人の方がより融資がとおりやすい傾向にあります。

 

プロパーローンとは、保証会社を通さずに金融機関が独自の判断基準で信用度を見極めて貸出すローンの仕組みです。不動産投資用語として、プロパーローンという言葉はよく利用されるので覚えておくとよいでしょう。

 

プロパーローンは審査が厳しく金利も高いと言われているのですが、保証会社のチェックで落とされてしまう人にはありがたい制度です。例えば、過去になにかのお金を一度でも滞納してしまった場合、保証会社のチェックリストに入ってしまいローンがとおらないことはよくあるケースです。事務的に判断する保証会社のシステムでは、現在の状況まで把握することはできません。

 

しかし、プロパーローンは保証会社を通さないので、窓口や支店の担当者レベルでしっかりと話を聞いてくれます。現在の経営状況やアパートの状態、人柄などを実際に見て、ローンの可否を見極めてくれるのです。アパート経営にとって、ローンが組めるかどうかは最重要とも言える課題です。法人化することで社会的信用を得て事業を拡大すれば、より大きな金額の融資をしてもらえる可能性が高くなります。

 

消費税の納付が2年間免除される

売り上げが1,000万円を超えると消費税の課税対象者となりますが、法人成りして2年間は消費税が免除されます。

 

消費税の算出というのは、前年度の売上が基準になります。法人を新たに設立した場合、前年度の実績がないため基準となる税額が算出できません。また、納税にあたっての事務負担や準備期間の意味も含めて、設立から2期目までは原則として消費税の納付が免除されているのです。

 

しかし、設立時の資本金が1,000万円を超える企業や「特定要件」に該当する場合は、即時納税の対象者となります。免除の特例や要件に関して詳しく知りたい方は、国税庁のホームページで確認してみてください。

 

法人成りして1~2年目は、何かと出費も多く事業が安定しにくい時期です。節税や免除の制度を上手く利用してキャッシュフローを整えましょう。

 

こちらの記事で課税事業者になった場合について解説していますのであわせてご覧ください。
アパート経営にかかる消費税とは?課税取引と非課税取引の違い

 

生命保険料が控除される

法人設立すると、「生命保険料が経費になるので節税できる」という点がメリットのひとつです。多くの経営者がその制度を利用しているのですが、2019年に法改正があり、従来よりも節税効果が感じられなくなってしまいました。

 

以下は保険料を損金として経費算出する場合の条件です。

ピーク時の返戻率 項目 経費計上できる条件
50%以下 資産計上不要(全額損金算入)
50%超~70%以下

 

 

資産計上期間

保険期間開始~前半4割期間

※一被保険者の年換算保険料合計額が30万円以下の場合は資産計上不要

資産計上割合 支払保険料×0.4(6割損金算入)
資産取り崩し方法 前半3/4期間経過後から均等取り崩し
70%超~85%以下

 

資産計上期間 保険期間開始~前半4割期間
資産計上割合 支払保険料×0.6(4割損金算入)
資産取り崩し方法 前半3/4期間経過後から均等取り崩し(保険期間10年未満の場合、保険期間の1/2期間)
70%超~85%以下

 

 

資産計上期間 保険期間開始~前半4割期間
資産計上割合 支払保険料×0.6(4割損金算入)
資産取り崩し方法 前半3/4期間経過後から均等取り崩し
85%超 資産計上期間

① 保険期間開始~解約返戻率ピーク時まで

② 1の期間経過後において、年換算保険料に対する解約払戻金の増加割合が0.7を超える期間があれば、保険期間開始からその期間の終わりまで

③ 1または2の期間が5年未満の場合は、5年間

(保険期間10年未満の場合、保険期間の1/2期間)

資産計上割合

当初10年間:支払保険料×ピーク返戻率×0.9

11年目以降:支払保険料×ピーク返戻率×0.7

資産取り崩し方法 解約返戻率のピーク年度経過後から均等取り崩し

参照:国税庁

 

要約すると、貯蓄性の高い法人保険(返戻率の高い商品)については、損金として扱える金額が制限されています。貯蓄型ではない保険の場合は、全額損金として経費計上できるので、自社にあう保険商品を選ぶことが重要です。

 

経費として使える幅が広くなる

アパート経営を法人化して行うと、経費として使えるものが増えます。具体的には、法人成りをすれば、賃貸の部屋を社宅として経費にできます。法人名義で賃貸することで、会社から社員に貸出しといった形式を取れるので、自分の家賃の一部を経費として計上できるようになるのです。

その他に一般的な経費としては以下のようなものがあります。個人事業主でも同じように経費計上できるものもありますが、事業規模に応じた経費として、より広い範囲が認められるでしょう。

  • 地代家賃
  • 旅費交通費
  • 社員・役員への給与
  • 福利厚生費
  • 退職金
  • 交際費

さらに「租税公課」に含まれる税金も、経費として計上できます。税金のなかには、経費になるものとそうでないものがあるので、把握しておきましょう。

  • 事業税
  • 固定資産税
  • 消費税
  • 自動車税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

経費について知識を得ておくことで、法人成りしても安定的な経営ができるようになります。

 

有限責任になる

法人化するメリットには「有限責任」になる、という点もあります。個人事業主の場合は、もし会社が立ち行かなくなったら、個人ですべての責任を負わなくてはなりません。

法人の場合、倒産時の負債をカバーする額は出資額の上限までとなります。つまり、設立時に出資したお金の分だけ負債の清算をすれば、それ以上の責任は問われなくなるのです。

万が一倒産した場合は債権者に直接責任を負うわけではなく、出資額だけを負担する形となるので個人が借金を背負うことはありません。このような責任を「間接責任」と言い、株式会社や合同会社ではこの形式が取り入れられています。

 

赤字の繰り越し期間が長くなる

法人化する際のメリットには「赤字の繰り越し期間」の長さがあります。赤字は、正しくは「繰越欠損金」という名称で扱われ10年間繰り越すことが可能です。

繰越欠損金は、黒字がでた年に相殺することでその年にかかる税金をコントロールできます。とくにアパート経営においては、準備期間などでキャッシュが動きにくい年と、大きく収入が増える年に差が生まれることが多いです。

繰越欠損金が多いことを赤字決算と呼びますが、このようなマイナスの決算の場合はその年にかかる税金が非常に少なくなります。繰越欠損金が多くあれば、翌年以降の決算時に計上できる仕組みになっているのですが、資本金が1億円以上の企業の場合は計上できる額に制限があるので注意が必要です。

 

事業の承継ができる

「事業承継」とは、設立した会社を別の人に引き継ぐことを指します。法人化している事業においては、社員や家族、第三者のなかから後継者を決めて、会社の事業を引き継いでもらうことができます。

 

自身がいつか引退する際に、個人事業主では現在の事業を引き継ぐことができません。子や社員に事業継承を考えている人は、早い段階で法人化しておくとよいでしょう。

 

アパート経営法人化のデメリット

アパート経営を法人化する際のデメリットは主に以下の2点です。

  • 事務手続きや経理が複雑になる
  • 従業員の社会保険料を負担しなくてはならない

経理や事務手続きが複雑になる

アパート経営を法人化させた場合に一番ネックに感じるのは、経理や事務作業の負担増加です。個人事業主も確定申告を行いますが、会計ソフトなどを利用すれば自分ひとりでも十分できます。

 

しかし、法人の決算となると項目が増え専門性も高くなるので、税理士への依頼が必要です。顧問税理士に対して報酬の支払いも発生するので、コスト面でも負担が増えるでしょう。

 

従業員の社会保険料を負担しなくてはならない

法人化した場合「社会保険への加入」が義務付けられています。設立した会社の社員が自分しかいなくても、かならず社会保険の手続きをしなくてはいけません。

 

社会保険とは、労働者災害補償保険・雇用保険・厚生年金保険・健康保険・介護保険を指します。これらの費用の半額を会社で負担することになるので、1人だけの会社だとしても、個人事業主の時よりもコストがかかるでしょう。

 

アパート経営法人化の手順

アパート経営を法人化したい人のために、会社設立の手順を紹介します。

 

1.所有方式と法人の種類を決める

所有方式
①建物のみ所有方式(土地と建物のうち、建物のみを法人で所有する)
②土地建物所有方式(土地と建物の両方を法人で所有する)

 

所有方式は「建物のみ所有方式」または「土地建物所有方式」のどちらかから選択します。

人の種類は「株式会社」「合同会社」「合資会社」「合名会社」のなかから選択しますが、一般的には株式会社か合同会社を選ぶ人がほとんどです。

 

2.定款の作成・公証人による定款認証をする

定款とは会社の概要やルールを定めたもので、主に以下の項目を記載します。

  • 商号(社名)
  • 本社所在地
  • 代表者の名前と住所
  • 会社の事業目的
  • 出資する財産と金額
  • 役員の人数や報酬

これらを規定の書式で作成し公証役場に提出する必要があります。書類の作成は複雑な部分もあるので、自分で行うのが難しい人は司法書士に依頼するとよいでしょう。

3.資本金の払い込み

決めておいた資本金の額を会社専用の通帳に入れます。

  • 会社の口座に資本金を入金する
  • 口座の通帳をコピーする
  • 払込証明書を作成する

入金後はかならず通帳のコピーを取り、保管しておいてください。

 

4.登記申請をする

設立登記は、本店所在地を管轄する法務局に必要書類を持ち込んで申請します。その際に必要な書類は以下のとおりです。

  • 登記申請書
  • 登録免許税納付用台紙
  • 定款
  • 設立時取締役の就任承諾書
  • 払込証明書
  • 印鑑証明書
  • 登記すべき事項を記録したCD-R・FDもしくは書面など

これらの書類作成も司法書士に依頼すれば作成してもらえます。

 

アパート経営法人化にかかる費用

アパート経営を法人化する際にかかる費用は以下のとおりです。

費用の内訳 電子定款の場合 紙定款の場合
定款の認証手数料 50,000円 50,000円
定款の収入印紙代 不要 40,000円
定款の謄本手数料 約2,000円 約2,000円
登録免許税 15,000円

または資本金額の0.7%のうち高いほう

合計費用 202,000円 242,000円

 

電子定款の場合は印紙代が不要なので、コストを削減できます。その他に必要な費用は司法書士への報酬で、60,000~100,000円程度が相場です。自分で書類作成ができない人は、この費用も用意しておきましょう。

 

アパート経営法人化する際の注意点

アパート経営を法人化する際の注意点は、しっかりと長期的な目線で計画を立てておくことです。安易に法人を設立してしまうと、毎月の税理士報酬やオフィスの家賃などが負担になるケースもあります。

 

個人事業主であれば0円で廃業できますが、法人の場合は会社を畳む際にもお金がかかります。法人設立というのは、原則として「継続して事業を行う」ことが前提です。節税対策のためだけに法人化すると後悔してしまうこともあるかもしれません。

 

法人化すれば社会的な信用度も上がり、自分のモチベーションもアップします。アパート経営を今後もスケールさせていきたい人は、ぜひ前向きに検討してみてください。

 

アパート経営における法人化以外の節税方法

アパート経営が軌道にのってきて収入が増えたものの、法人化は躊躇ってしまう…、という人には下記の節税方法がおすすめです。

  • 修繕にかかる費用も経費計上する
  • 小規模企業共済に加入する

それぞれを詳しく解説します。

 

修繕費を経費計上する

管理しているアパートの修繕費は経費として計上することが可能です。一気に収益が上がり年収が高くなってしまいそうな時は、所持しているアパートのメンテナンスに着手しましょう。

 

古くなった外壁や屋根の塗装、壊れた箇所の修理などは経費として計上できます。しかし、必要最低限以外のメンテナンスについては資本的支出と見なされて、一度に経費計上できないこともあるので注意してください。

 

小規模企業共済に加入する

小規模企業共済とは、個人事業主の退職金のような位置づけの制度で、課税対象額から掛け金を控除できるサービスです。

 

掛け金は1,000円から7万円/月までのあいだで、自分で金額を決めて支払い、確定申告の際に年間の支払い額を記載します。課税対象額を減らすことで、所得税や住民税も少なくなるので、節税できます。

 

積み立てた共済金はアパート経営の廃業時、または申請したタイミングで受け取れるので、払った掛け金が無駄になることもありません。つまり、貯蓄のような形で小規模企業共済に預けておくと、節税できるという制度です。

 

アパート経営をスケールさせたいなら法人化がおすすめ

アパート経営の法人化にはメリット・デメリットどちらも存在します。税金の面でも、ケースバイケースで、安くなる人もいれば、思ったより高くなってしまうこともあります。

 

どちらの場合でも、自分が今後どのようにアパート経営を進めていきたいかは大切なポイントです。今後も安定経営を継続したいなら、法人化はいつか必要になってくるでしょう。

 

法人化の手続きや税金対策などは複雑なことが非常に多いので、ひとりで情報を得るのは限界があります。不動産投資やアパート経営について誰かに相談したいとお考えの方は、アパート経営や不動産投資の専門家に相談してみることをおすすめします。

 

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この記事を書いた人

監修者の写真

マリモ投資住宅事業本部

不動産事業を50年以上続けてきたマリモが、お客様目線でお役に立つ情報をお届けしています。 不動産投資初心者の方に向けての基礎知識から、経験者やオーナー様向けのお役立ち情報まで、幅広い情報の発信を心がけています。 部内の資格保有者(宅地建物取引士、一級建築士、一級施工管理技士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者など)が記事を監修し、正しく新鮮な情報提供を心がけています。

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