アパート経営で失敗する7つの理由と失敗しないための注意点
アパート経営をしようと思っていても「失敗するのではないか」と不安に感じている人も多いでしょう。
なぜアパート経営に失敗してしまうのでしょうか？ アパート経営に失敗しないためには、どうすればいいのでしょうか？
アパート経営にはメリットも多いですが、リスクも多々ありますので、アパート経営の失敗についても学んでおきましょう。
Contents
アパート経営の失敗率
そもそもアパート経営はどれくらいの確率で失敗するのでしょうか？
ある調査によると、アパート経営で成功していると感じている人は61％、まあまあ成功していると感じている人は8％、どちらともいえないが31％だったそうです。
この調査では、7割近くの人がアパート経営に成功していると感じ、残り3割も必ずしも「失敗した」と感じているわけではなさそうです。
アパート経営でどれくらいの利益を上げられるかは人それぞれですが、かなり多くの人が「やって良かった」と思っていることが分かります。
「失敗するかもしれない」と思って、二の足を踏んでいた人も、少しホッとしたのではないのでしょうか？
アパート経営は比較的成功する割合の高い投資です。
しかし必ずしも成功できるわけではありません。そのことは肝に銘じておきましょう。
不動産投資の成功率をより高めるためには、たくさんの情報を収集することが重要です。
そこで、当サイトでは不動産投資を成功に導くコツを下記記事にまとめています。
不動産投資で安定した収益化を図りたい方は下記記事も合わせてお読みください。
アパート経営で失敗する理由
アパート経営に失敗する主な理由は何なのでしょうか？
ここでは、なぜアパート経営に失敗してしまうのかについてお伝えします。
1．空室による失敗
アパート経営をする際、まず備えておきたいのが空室リスクです。
経営しているアパートの空室が増えてしまい、入居者が新たに見つからない場合は、色々な施策を行っていきましょう。
例えば、広告宣伝に問題があり、自分のアパートの魅力が上手く伝わっていないと感じていたら、広報活動を変更しなくてはなりません。
複数の不動産会社に募集を依頼するなど、工夫していきましょう。
また最初は入居者探しに問題なかったとしても、年数が経つにつれて、物件の質が下がってしまい入居者を見つけるのが困難になるケースもあります。
その場合は、リフォーム・リノベーションなどを行って物件の価値を高めたり、設備を増やしたりする必要があります。
ほかにも募集条件を緩和するといった方法も存在します。
例えば、外国人や高齢者の居住を許可するなど。
そのほか、ペット可や楽器可などの条件を緩和する物件も増えています。
ほかにも、敷金・礼金を0円にしたり、フリーレント制を導入したりするのも効果的な施策の一つです。
空室リスクに備えるためにできることはたくさんあります。
入居者が見つからずに失敗した、なんてことにならないよう、事前に準備しておきましょう。
また、空室リスクを抑える手段として、家賃保証制度というサブリース会社とオーナーの間で交わされる、空室がある場合でも満室時の85～90％程度の家賃が受け取れる仕組みがあります。
概要だけ聞くととても良い仕組みのように感じますが、メリットとともにデメリットや注意点もあります。
下記記事では家賃保証制度について紹介していますので、ぜひご覧ください。
アパート経営の家賃保証制度とは？家賃保証のメリットとデメリット
2．家賃滞納による失敗
家賃滞納も、事前に備えておきたいリスク。
家賃滞納を防ぐには、まず滞納しそうな人を入居させないことが大事です。
家賃に見合うだけの収入があるのか、連帯保証人は親族か否か・その理由などしっかりチェックしておきましょう。
なかには、家賃を滞納しているのに開き直って、支払わないケースもあります。
そうなったら、裁判で契約解除や差し押さえ、明け渡し請求をするといった方法もありますが、手間も時間もかかるのが現実です。
このような事態を未然に防ぐ方法として、家賃保証会社を付けることもできます。
家賃保証会社は、入居者が家賃を払えなくなったとき、代わりにオーナーに立て替えて支払ってくれる制度です。
連帯保証人がいない場合などは、必ず契約してもらうようにしましょう。
3．利回りによる失敗
アパートを取得する際、気にしてしまう利回り。
アパート経営をするとき、利回りをチェックするのは大事なことですが、表面利回りではなく実質利回りを重視するようにしましょう。
表面利回りとは、得られる家賃収入÷物件の取得価格で算出される、利回りのことです。
経費などを鑑みずに計算されているため、本当にこれだけの利益が得られるか分かりません。
対して実質利回りは、年間経費や取得時にかかった経費を考慮したうえで、算出した利回り。
そのため、表面利回りより、より現実的な数値が出てきます。
物件を取得する際は、経費のことなども念頭に置き、現実的な数値で判断するようにしましょう。
4．エリアについての情報収集不足による失敗
アパート経営において、立地条件ほど大事なものはありません。
多くの人は、通勤・通学に便利だったり、日常生活に困らなかったり、住環境が良かったりするところに住みたいと思っています。
それなのに大して立地調査をすることもなく、「儲かりますよ」といった営業トークに乗せられて物件を取得してしまう人も少なくないのです。
アパート経営で失敗したくないのであれば、駅近 や治安がいい場所、ほかに似たようなアパートが少ないところ、近隣にスーパーマーケットなどふだんから使える施設がある場所などを選んだほうがいいです。
またこれらの情報は、投資会社の話を鵜呑みにするのではなく、自ら現地に足を運んで確認しましょう。
実際に己の目で確認することで、「駅近だけど、駅そのものがあまり栄えていない」「隣にこれだけ立派なアパートがあったら、よほど家賃を低くしない限り負けてしまうのではないか」など感じることがあるでしょう。
たくさんのアパートを自分の目で確認することで、より収益につながりそうな物件を見極める目が養われてくると思います。
5．入居者トラブルによる失敗
入居者トラブルによって、アパート経営が失敗するケースもあります。
例えば、汚部屋。
ゴミだらけの部屋が1室でもあれば、そのアパートには誰も寄り付かなくなってしまいますよね。
ほかにも、騒音トラブルも発生します。
これも放置してしまうと、大きな問題に発展しかねません。
その他、水漏れも、老朽化が原因であれば、大家さんの責任です。
水漏れが原因で、住人の家具家電や生活備品に支障が生じたら、それらの費用も弁償しなくてはなりません。
このようにアパート経営にはさまざまな入居者トラブルがつきものです。
このようなトラブルが発生しても問題ないよう、管理会社に管理を委託するなどの措置を執っておきましょう。
6．管理会社の選定ミスによる失敗
アパート経営で成功するには、賃貸管理の質が重要です。
管理を委託する場合、どのような管理会社に業務を任せるかは、重要なポイントです。
まず管理会社を選択する際は、高い入居率を維持している管理会社を選ぶようにしましょう。
入居率が高いということは、それだけ入居者が満足している管理運営を行っているという証拠です。
また担当者の雰囲気・人柄も重要です。
担当者が親切で丁寧だった場合は、同じようにアパートも大切に管理してくれる可能性が高いです。
また管理業者選びだけでなく、委託する業者とコミュニケーションをとることも大事。
基本は管理会社に任せるものの、管理業者がしっかり業務を遂行しているか、できれば毎月確認するようにしましょう。
大家が自ら足を運べば、管理会社側も「わざわざ連絡するほどではない」などと思っていたことをこぼしてくれるかもしれません。
このようにして信頼関係を構築することが、アパート経営に失敗しないための重大な要素となります。
7．自然災害による失敗
アパート経営において、災害リスクはつきものです。
災害リスクを軽減するには、まず保険に加入しなくてはなりません。
火災保険はもちろん、可能であれば地震保険にも加入しておきましょう。
また建物や設備の点検を怠らないことも大事。
ほかにも、物件を取得する際は、新耐震基準法に則って造られた建物を選んだほうがベターです。
1981年に行われた建築基準法の改正により、より地震による被害を受けづらくなっています。
自然災害などによって、予想外に高額な出費を求められるかもしれません。
そのような事態を防ぐためにも、事前に何事も最善の備えをしておきましょう。
以下の記事では、アパート経営におけるリスクと、その対策方法をより詳しくご紹介しています。アパート経営を成功させるためには、リスクと対応策を知っておくことが大切です。ぜひ参考にしてください。
アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！
アパート経営で失敗しないための注意点
不動産投資で失敗しないためには、どのような点に注意すればいいのか。
ここでは、アパート経営での失敗を防ぐために気をつけておきたい5つのポイントを紹介します。
1．知識を身につける
不動産投資で失敗しないために、重要なのは「勉強」です。
アパート経営ではどのようにして収益を上げていくのか、どのようなリスクがありどのような対策をすべきかなどしっかり事前に学習しておきましょう。
まずはインターネットを使って、最低限の知識を仕入れてください。
そして同時にアパート経営に関する書籍を読んで、体系的な知識を手に入れましょう。
また、他のアパートオーナーとつながりを持つことも大事です。
実際にアパートを経営しているオーナーたちの口から出てくるリアルな体験談は、貴重な情報になるに違いありません。
さまざまな交流会が開催されていますので、足を運んでみるのもいいと思います。
セミナーに参加するのも一つの方法です。
専門の講師が登壇するセミナーに参加すれば、最新の情報が得られると思います。
このようにアパート経営に関する知識を身につける方法はたくさんあります。
ぜひ自分に合った方法でなるべくたくさんの情報を手に入れましょう。
2．借入しすぎない
アパート経営をする際、ローンを組む人がほとんどでしょう。
そのときに無理な返済計画を立ててしまうと、のちのち行き詰まってしまう可能性が出てきてしまいます。
また思ったよりも空室が埋まらないなどの事態が発生したときも、ローンの返済が難しくなってしまうことも…。
このような事態に陥ってしまったときは、金融機関に返済条件を変更してもらえないか相談したり、最悪売却を検討したりしなくてはなりません。
そうならないためにも、適切な金額を借り入れるようにしましょう。
3．営業マンの口車に乗せられない
営業マンのセールストークにだまされないことも重要です。
つい「儲かりますよ」「そのままにしておくのはもったいないですよ」などのセールストークにハマってしまい、安易に不動産投資に乗り出してしまう人がいます。
世の中そんな甘くはありません。
確かに、アパート経営にはメリットがたくさんあります。
同時に、リスクが存在することも意識しなくてはなりません。
それらの説明をせずに、都合のいいことばかり言う営業マンは絶対に信用してはいけません。
また「今がお買い得です」「このチャンスを逃したら、こんな良い物件には二度と出合えません」などと急かしてくる営業マンも要注意。
なかには、すぐに決断しなければならない場面もありますが、営業マンが早く契約させたいと思っているだけのことも往々にしてあります。
営業マンの成績を上げるために、あなたはアパート経営をするわけではありません。
決断できないときはじっくり考えることも必要です。
「そんな細かいこと言ってないで」など、あなた自身の判断を尊重しないような口ぶりの営業マンは自分のことしか考えてないといって差し支えないでしょう。
あなた自身が成功するためにアパート経営を行うのです。
決して営業マンの口車に乗せられず、自分自身の考えでアパート経営を始めるようにしましょう。
4．収益が出そうな物件を購入する
アパート経営での失敗を避けるには、アパート探しの時点で力を入れる必要があります。
アパートを購入する際は、まず利回りを重視しすぎないことが重要です。
利回り以外にも、さまざまな要素が収益にはかかわってきます。
「利回りが高いから、たくさん収益を得られる」と勘違いしないようにしておきましょう。
また、築年数も重要なポイントです。
古いアパートの場合、将来的に修繕費がかさむ可能性があります。
ほかにも、周辺環境もよくリサーチしておきましょう。
コンビニやスーパーマーケットといった商業施設はあるか、駅から近いか、病院などはあるかなどといった条件が、家賃収入に大きな影響を与えてきます。
実際に物件周辺の雰囲気はどのようなものなのか。現地に足を運んで、肌で感じてみることが大切です。
5．家族に相談してから不動産投資を始める
家族に内緒で不動産投資を行うこともやめておきましょう。
不動産投資は、案外さまざまな作業が発生します。
家族に隠しながら、そのすべてを行うのはとても難しいです。
家族の理解を得ず、こっそり不動産投資を行うことは失敗にもつながります。
というのも、アパート経営には大きなお金が絡んできます。
家族が心配するのも当然のことです。
「反対されるのがイヤだから…」と家族から逃げていては、不動産投資会社のセールストークにだまされてしまうかもしれません。
家族を説得するのは、難しいことかもしれません。
しかし、それを成し遂げることで、より安定した不動産投資が行えるというのも事実です。
アパート経営を始める場合はプロに聞いて始めましょう
アパート経営をする際は、プロに相談することをおすすめします。
というのも、アパート経営にはさまざまな悩みがつきもの。
とてもじゃないですが、素人が一人で解決できるものではありません。
アパートの購入時ももちろん、実際に経営が始まってからも「どうやって物件を管理すればいいのか」「収支を改善するにはどうすればいいのか」など多数の悩みが出てくると思います。
アパート経営も、経営者の仕事。
そして、経営者は孤独だといわれています。
その孤独を解消するには、信頼できるパートナーや仲間を見つけるしかありません。
アパート経営・管理の相談を受け付けている業者もたくさんあります。
アパート経営の失敗を未然に防ぐためにも、ぜひとも信用できる人たちに事前に相談していきましょう。
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