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【アパートの入居率が上がらない】アパートの入居率を上げるためにすべきこととは?

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アパート経営をするうえで、入居率を気にしない方はいません。

入居率が低い状態の場合は、収入も少ない状態です。
そのため、入居率を早急に上げるための対策をする必要があります。

 

とは言っても上げ方がわからない方も多いと思います。
そこで、この記事ではアパートの入居率を上げる方法について紹介します。

 

入居率とは?入居率の計算方法

「そもそも入居率って?」と疑問に思う方もいるかもしれません。
言葉は知っているけど、具体的な数字を算出したことがない方もいると思います。
この章では、入居率の説明と入居率の計算方法について紹介します。

 

入居率の考え方

入居率とは、アパートの部屋数に対して何部屋に人の入居者がいるのかを割合で示すものです。
この入居率が、アパート、管理会社を選ぶうえで最も重要な数字になります。
管理会社選びをおろそかにしてしまうと、赤字経営をし続ける確率が上がってしまいます。

 

アパートを選ぶ際、物件の利益率は利回りで確認することが多いです。
しかし、この利回りの数字は常に満室の場合を想定して計算されています。
つまり、空室がある場合の利回りではないので、1室でも空室があると提示された利回りを下回ってしまいます。

 

実際に1年間、空室ゼロでアパート経営をするのはかなり難しく、最初に提示される利回りを下回ってしまう場合がほとんどです。
そのため、入居率も加味した利回りで物件を比較するべきです。

 

入居率の算出方法

入居率の計算方法は、入居率={ (賃貸可能な物件の戸数ー空室戸数) /賃貸可能な戸数 }×100

 

ここで大切なのは、賃貸可能な物件の戸数が単にアパートの戸数ではなく、1年間で何部屋を経営するかです。
アパート経営は短期的ではなく、長期的に経営していく事業になります。
そのため、10部屋のうち今8部屋埋まっているから、80%の入居率と計算するのではなく、年単位の計算が必要です。

 

では、実際にどのように計算をするのか具体例を紹介します。
ぜひ、ご自身のアパートの数値を当てはめて計算してみましょう。

 

今回は部屋数を10部屋、空室を2部屋、期間を5ヶ月とします。
賃貸可能な物件の戸数は、10×12=120部屋で、空室は、2×5=10部屋です。
これをこの数式に代入します。
入居率={ (賃貸可能な物件の戸数ー空室戸数) /賃貸可能な戸数 }×100
入居率={ (120ー10) /120 }×100
91.66…と出てきたので、約92%でした。

 

このようにシンプルな計算で算出できるので、ぜひやってみましょう。

 

入居率は最低でも95%必要?

一般的に、95%の入居率があれば問題ないでしょう。
そのため、管理会社を選択する際は、95%以上の入居率を維持できる管理会社を選ぶといいでしょう。

 

実は、入居率の表示方法は管理会社ごとに異なります。
例として、1年間で最も入居率が高い時の数字を表示したり、空室ができてもすぐにはカウントせず、退去から1ヶ月後に空室としてカウントしてから入居率を算出していたりします。
そのため、必ず入居率を確認する際はいつ、どの段階で算出された数字なのかを確認するようにしましょう。

 

しかし、今の段階で95%だからと安心してはいけません。
購入後すぐに退去する方もいるかもしれないので、信頼できる管理会社を見つけるようにしましょう。

 

アパートの入居率が入居率の計算方法

アパート経営において、最も重要なのが入居率です。
実際にこれからアパート経営を考えている方が、まず気になるのが入居率と言われているくらい、アパート経営をするうえで必ず知っておきたい数字です。

 

実際に、この入居率の算出方法は3パターンあります。
それぞれについて解説していきます。

 

「時点」ベースの入居率

一つ目は、「ある一定期間の入居戸数÷全体戸数」で算出される「時点」ベースの考え方です。

これは、最もそのアパートの入居率が良かった時の数字を表示するやり方で、今の入居率ではありません。
そのため、「時点」ベースで入居率をみてしまうと、赤字になるリスクが上がるので、あまり基準にしないほうがいいかもしれません。

 

「稼働」ベースの入居率

二つ目は、「年間を通して、各部屋の稼働している(入居している)日数の割合」で考える「稼働」ベースです。

 

退去後の室内清掃期間を稼働時間に含めるか含めないかなど、管理会社によって稼働時間の定義にはバラつきがあります。
しかし、「時点」ベースの入居率に比べると、年間でどれくらいの割合で入居されているかがわかるので、アパート選びの参考になるでしょう。

 

ただし、「稼働」ベースも「時点」ベース同様に、入居率は「入居しているか、していないか」に焦点を当てたものです。
つまり、家賃を下げて入居を促していたとしても、入居率には変化がありません。
そのため、1番知りたい「どのくらいの賃料が入るか」がわからないです。

 

「賃料」ベースの入居率

三つ目は、手元に入る賃料がわかる「賃料」ベースの入居率です。
賃料収入の実績÷物件購入時の想定満室時賃料」で算出されるため、家賃の変動も反映され、どのくらいの賃料かがわかります。

 

入居率と言っても、ベースになるものが違うだけで、情報が大きく異なります。
困ったら、まずは「賃料」ベースで入居率を見ると良いでしょう。

 

アパートの入居率を上げる5つの方法

ここからは実際にアパートを購入したあとに、入居率を上げる方法について紹介します。
この5つの方法を押さえておけば、入居率を確実に上げられる可能性が高くなります。

 

以下の記事では、入居率を上げるために必要な知識や、アパート経営を成功させる方法を詳しく紹介しております。役立つ情報が満載なので、ぜひあわせてご覧ください。
アパート経営とは?基本的な知識や概要について徹底解説!

 

外観のメンテナンス

部屋の中は入居者が変わるたびに、メンテナンスが行われますが、外観はそうではありません。
中には、建物のメンテナンスをせず、汚いままのアパートも少なくないです。

 

◆共用スペースである◆

  • 階段
  • 廊下
  • 外壁
  • エントランス

は築年が経過するにつれて、雨などの自然環境災害の影響で、汚れてしまいます。
物件の汚れは色素沈着してしまうので、汚れの度合いが軽度のうちに清掃をすれば、清掃費は数万円と安く済みます。
しかし、汚れが重度になってしまうと、該当箇所の交換や張り替えなどで数十万の清掃費がかかってしまうでしょう。

 

また、使われていない自転車などもしっかり撤去する必要があります。
ずっと自転車が置いてあると、仲介業者から「管理状態が悪いアパート」と認識されてしまい、最悪の場合は契約の際に案内されなくなります。

 

こまめにメンテナンスをすると、内見者や仲介業者に悪い印象を与えないので、外観のメンテナンスは欠かさずに行いましょう。

 

ホームステージング

ホームステージングとは、空室の物件に家具や小物をコーディネートしてモデルルームのように見せるやり方です。
部屋の第一印象は、内見者の契約への意欲に直結します。
また、実際に家具を置いたイメージもしやすいので、やって損はありません。

 

ホームステージングをする際は、すべての家具を置く必要はないです。
部屋の雰囲気を伝えるための、カーテンやラグ、必ず必要になる家具であるテーブルやイスだけを置いておき、おしゃれな小物を添えておけば、部屋の印象が良くなります。
インテリアコーディネートに自信がない方は、それを請け負う会社やインテリアコーディネートの上手な知人に依頼するといいでしょう。

 

また、ホームステージングされた部屋の写真を、不動産会社の不動産紹介ページに掲載してもらえれば、他の物件との差別化ができ、内見者数も上がるでしょう。

 

人気の設備を導入

時代の変化と共に、新しい設備はどんどん増えてきています。
そのため、人気の設備を導入すれば、入居率を上げる事ができるでしょう。

 

ただし、オートロックや無料インターネットなど備え付けに手間がかかるものは、費用も高いです。
比較的安価で導入できるもので、人気の設備は

  • 宅配ボックス
  • エアコン
  • 防犯カメラ
  • 室内物干し

です。

 

最近ではエアコンがない物件の方が珍しいですね。
また、宅配ボックスは需要が高まっている設備です。
Amazonや楽天といった通販サービスを使用する機会が増えたからでしょう。
女性の入居者を増やしたい場合は、室内物干しや防犯カメラといった設備を導入すると良いです。

 

広告費やフリーレントを使う

フリーレントは、「最初の1ヶ月の賃料無料」のようなものです。
内見者が少ないと感じた場合は、仲介業者がアピールしていない可能性があります。
そこで、広告費を上乗せし、積極的にアピールしてもらえるようにしましょう。
また、契約を決めかねているお客さんに対して、フリーレントは最後のひと押しになります。

 

賃料を下げるという方法もありますが、それでは収益が減ってしまいます。
さらに、一度下げると上げにくいので、賃料を下げない方がいいでしょう。

 

リフォーム・リノベーション

アパートの築年数が経過していて、上記4つの方法を実践しても入居者が増えない場合にリフォームやリノベーションをやるといいでしょう。
入居者のニーズは時代と共に変化していて、従来ではユニットバスが当たり前でしたが、現在ではバス・トイレ別の物件が人気です。
時代の流れに乗る事ができれば、入居者を増やせるでしょう。

 

さらに、リノベーションをすることで賃料を上乗せできるようになり、資産価値もアップします。

 

アパート経営で入居率の高い管理会社の選び方

管理会社によって入居率の算出方法が違います。
では、いかにして入居率が高い管理会社を選べばいいのでしょうか。
この章では、入居率の高い管理会社の選び方を紹介します。

 

入居率95%以上を維持できているか

先ほども説明しましたが、入居率95%以上の管理会社であれば、空室が出たとしても安心して物件を任せられます。
空室を減らせれば、アパート経営の利益アップに繋がります。
そのため、入居率95%が年間で維持できているかで判断しましょう。

 

業務内容は満足できる内容か

アパートの管理には、入居者募集や家賃の集金、アパートのメンテナンスなど業務の数が多いです。
これらの業務を1人でこなすのは時間や労力を考慮するとおすすめできません

 

そのため、管理会社は手数料をもらう代わりに、管理業務を代わりに引き受けてくれます。
管理会社によって引き受けてくれる業務が異なるので、自分が満足できるサービスがある管理会社を選びましょう。

 

管理費は高すぎないか

入居率95%以上を維持できていて、管理業務を引き受けてもらえたとしても、管理費が高すぎる管理会社は避けた方が良いでしょう。
一般的に言われている不動産の管理費用は、1ヶ月の賃料の5%前後と言われています。

 

この数値を上回っている会社に依頼した場合、通常もらえる額より少ない額しかもらえません。
最悪の場合、ほとんど家賃収入が入らない危険性もあります。
そのため、適切な管理費かどうかも判断基準にすべきです。

 

緊急時の対応

入居者から設備不良等で苦情があったとき、早急に対応してくれる管理会社を選ぶ必要があります。
所有しているアパートに不備が発生した際に、対応が遅れてしまうと退去の原因になってしまいます。
そのため、定休日でも対応できる窓口を設置しているなど、早急に対応できる手段のある管理会社を見つけましょう。

 

その地域に精通しているか

その地域に精通している管理会社は、入居者のニーズをしっかりと把握できており、

  • 集客
  • 建物管理
  • 居者からの連絡

などに対応できます。
例えば、どのような入居者が多いかなどの特徴を把握していれば、事前に苦情の原因になる部分を、新規入居者に説明できたりできます。

 

また、内見時にもしっかりと物件の良さをアピールしてもらえるでしょう。
そのため、その地域に詳しい管理会社を選ぶことのが大切ですになっています。

 

管理物件の戸数は多いか

管理会社を選ぶときは、管理物件の戸数が多いかを確認しましょう。
管理物件が多いと、管理業務や集客のノウハウを蓄積でき、入居率を上げられるからです。

 

また、管理物件が多い管理会社であれば、自然と会社の規模が多く、社員の数が多いと推測できます。
社員が多ければ、緊急時に対応できる社員も多く、精度の高いメンテナンスを行えます。
そのため、管理会社を選ぶときは、管理物件の数や社員数を確認しましょう。

 

新築物件と中古物件のメリット・デメリット

不動産投資を行うにあたって、新築物件と中古物件で迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらの記事で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。

不動産投資における新築物件と中古物件のメリット・デメリット

 

入居率を知る重要性

今回は、入居率の計算方法から、入居率の上げ方、管理会社の見つけ方について紹介しました。
アパート購入は人生でも大きな買い物です。
入居率を上げるための5つの方法は購入後もできますが、管理会社によっては購入後に変更はできない場合もありますません。
そんな買い物を失敗しないためにも必ず、この記事で紹介した選び方を実践してみましょう。

 

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この記事を書いた人

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マリモ投資住宅事業本部

不動産事業を50年以上続けてきたマリモが、お客様目線でお役に立つ情報をお届けしています。 不動産投資初心者の方に向けての基礎知識から、経験者やオーナー様向けのお役立ち情報まで、幅広い情報の発信を心がけています。 部内の資格保有者(宅地建物取引士、一級建築士、一級施工管理技士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者など)が記事を監修し、正しく新鮮な情報提供を心がけています。

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