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アパートの固定資産税の計算方法と支払期日

  • 21.07.29
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アパート経営を始めたら、毎年払わなくてはならない固定資産税。

収益に関係なく発生するものだからこそ、いつ支払うの、いくらぐらいになる、もし支払わなかったらどうなる? など色々気になってくると思います。

ここでは、アパートオーナーであったら知っておきたい固定資産税の基礎知識について解説します。

アパート経営における税金について勉強したい、という人はぜひご覧ください。

 

アパート経営者が支払う固定資産税とは

固定資産税は、土地や建物、償却資産を持つ人が、毎年支払わなくてはならない税金。

アパートオーナーの場合、収益に関係なく、毎年「固定資産税評価額×税率」分を納めなくてはなりません。

 

固定資産税評価額は、3年に1度見直されます。

固定資産税評価額は市町村ごとに違うため、固定資産台帳等で確認する必要があります。

概ね以下の方法で算出できます。

 

◆固定資産税評価額(概算)の求め方◆

土地:公示価格(国土交通省によって定められている基準価格)の約70%または実勢価格(実際に販売されている価格)の約80%

建物:建築費の約50~70%

 

税率は1.4%が一般的ですが、地域によっては違うこともあるので、自治体のホームページや窓口などでチェックしましょう。

 

固定資産税には都市計画税も含まれることが多いです。

都市計画税は、市街化区域内(すでに市街地である区域、または10年以内に市街にする計画が優先的に進められている区域)に建つ土地・家屋にのみ課せられます。

アパートオーナーの多くは、人が集まる市街地に不動産を所有する傾向にあります。

そのため、都市計画税も一緒に請求される可能性が高いです。

 

都市計画税の税率も標準は0.3%ですが、地域によって異なることがあります。

実際の税額については、各地方自治体に問い合わせるなどして確かめておきましょう。

 

また固定資産には償却資産も含まれます。

償却資産とは、土地・家屋以外の備品などのこと。

主に機械式駐車設備や路面舗装、門、塀などが当てはまります。

 

償却資産も課税対象です。

固定資産税は基本、土地・家屋・償却資産すべて納付先の市町村が計算してくれるため、自分で申告する必要はありませんが、あらかじめいくらぐらい徴収されるか知りたい人は以下の計算式にて求められます。

 

◆償却資産税(償却資産のみに課せられた固定資産税)の求め方◆

償却資産税(100円未満切り捨て)=課税標準額(1,000円未満切り捨て)×税率

 

税率は、上記同様1.4%を採用しているところが多いです。

 

また固定資産税はすべての人に課されるわけではありません。

標準課税額が「30万円以下の土地」「20万円以下の建物」には課税されません。

 

ただし、一つ一つの物件が上記の条件に当てはまったとしても、複数の不動産を所有しており、合算して上記の税額を超える場合は適用されないので気をつけましょう。

 

固定資産税はいくらになるのか

固定資産税はいくらになるのかというと、上記のとおり、

固定資産税は「固定資産税評価額×税率(1.4%)」を支払うのが一般的です。

 

しかし、実際には特例措置などがあり、税額を軽減することもできます。

ここでは、各特例についてお伝えします。

 

1.住宅用地の特例

住宅用地の特例は、以下2つとなります。

 

〇住戸1戸につき200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地):課税標準の1/6に軽減

〇住戸1戸につき200平方メートルを超えた部分(一般住宅用地):課税標準の1/2に軽減

 

同様に、都市計画税も以下のような軽減措置があります。

 

〇住戸1戸につき200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地):課税標準の1/3に軽減

※2021年、東京23区内は1/2

〇住戸1戸につき200平方メートルを超えた部分(一般住宅用地):課税標準の2/3に軽減

 

ちなみに200平方メートルとは、住戸1戸につき認められた数値。

そのため、アパートの場合、200平方メートル×戸数が小規模住宅用地として認められた数となります。

 

住宅用地特例は自身が所有する土地であれば、自宅でも賃貸でも適用可能です。

条件によっては、併用住宅(自宅兼アパートなど自宅と賃貸物件を併用している住宅)や空き家でも適用されます。

 

例えば、1億2千万円で小規模住宅用地を購入したとします。

その場合の固定資産税額は以下のようになります。

 

◆1億2千万円の小規模住宅用地の固定資産税の求め方◆

1億2千万円×1/6×1.4%(標準税率)=28万円

 

固定資産税の面からすると、更地にしておくより、アパートを建てたほうが1/6に軽減されることになります。

 

現在、全国各地で空き家が増えており、犯罪などの温床になる可能性や倒壊の危険性などをはらんでいます。

以前は、空き家であっても住宅が建っていれば、住宅用地の特例は認められていましたが、現在の状況を受け、2015年に法改正が行われました。

その結果、特定空き家に認定されると、軽減措置が受けられなくなったのです。

 

そのため、空き家のまま放置するぐらいなら、一度建て替えてアパートを経営することをおすすめします。

そして、現在のアパートオーナーの皆さまも、せっかく建てたアパートが数十年後に空き家になってしまわないよう、日頃からメンテナンス等をしっかり行いましょう。

 

2.新築の特例

2022年3月31日までに建てられた建物は、以下のような軽減措置を受けることができます(1戸当たり120平方メートルまで)。

 

〇新築の一般住宅(マンション)の場合:5年間、課税標準の1/2に軽減

〇新築の長期優良住宅(マンション)の場合:7年間、課税標準の1/2に軽減

 

長期優良住宅とは、長期にわたって住み続けられる建物のこと。

着工前に申請したり、完工後にさまざまな点検を受けたりするなど手間やコストはかかりますが、その分、安心安全の住宅を手に入れられ、さらに軽減措置も受けられます。

 

長期優良住宅であることをアピールすれば、入居者獲得においてもメリットがあるかもしれません。

とくに10年後、20年後と時間がたったとき、大きな力を発揮する可能性があります。

 

ただし、新築の特例を受けるには、以下の条件に該当しなくてはなりません。

 

〇居住部分の床面積が40平方メートル以上、280平方メートル以下

 

建物の固定資産税に関しては、上記のとおり、新築の場合、軽減措置が適用されます。

そのため、建物の評価額が1億円だった場合の固定資産税は以下のようになります。

 

◆1億円の新築物件の固定資産税の求め方◆

1億×1/2×1.4%(標準税率)=70万円

 

上記の住宅用地の固定資産税と合わせると、総額98万円。

軽減措置を使わないと、308万円であるため、210万円も軽減されます。

 

ただし、上記はあくまでも簡易的な例です。

実際は、不動産や条例、その他の特例などによって税額に差異が生じる可能性があります。

 

上記の軽減措置は、オーナーが申請するのではなく、役所のほうで自動的に適用されます。

 

減免措置等を利用すると、固定資産税は購入金額の0.5~1%程度に収まることも多いです。

 

固定資産税はいつ支払うのか

固定資産税は、毎年1月1日に不動産等を所有していた人に、その年の4月1日~3月31日に1年間分を請求されます。

実際の納付通知書は、各自治体から4~6月頃に届けられます。

支払期日は各自治体によって異なります。

支払方法は、年4回の分納と一括支払いの2つから選択できます。

 

固定資産税は以下の方法で支払います。

 

◆固定資産税の支払い方法◆

①窓口支払い……納付書を手に、市町村や金融機関、コンビニなどの窓口に行き、現金で支払う方法。

②口座振替……口座振替依頼書を送付することで、毎回自動で引き落としすることができます。

③ペイジー支払い……ペイジーマークの付いている納付書であれば、対応のATMにて支払えます。

④クレジットカード払い……クレジットカードを使っての支払い。各市町村の専用WEBサイトやYahoo!公金支払いにて利用できます。

 

固定資産税を払わなかった場合どうなるのか

固定資産税を納付通知書の支払期限までに支払わなかったら、まず自治体から督促状が届きます。

督促状を見て、支払ったとしても、期日以降の場合、延滞金が発生します。

 

延滞金の詳細については、各自治体または当局にてご確認ください。

 

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