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アパート経営に欠かせないアパートローンの審査基準と審査対策

  • 22.05.02
ローン審査
ローン審査

多くのケースでアパート経営に活用されているのがアパートローンです。

アパートローンを活用すれば、アパートの建築費用や購入費用を確保できます。

ただし、全ての方が同じように審査に通っているわけではありません。

アパートローンの活用を予定している方は、詳細について理解を深めておくべきといえるでしょう。

 

この記事では、アパートローンの審査基準やアパートローンを申込める金融機関などを紹介しています。

さらに、アパートローンに通らない主な理由、通らないときに行いたい対策なども解説しています。

以下の情報を参考にすれば、アパートローンについて理解を深めて、融資を受けるため何をすればよいかがわかるはずです。アパート経営に興味がある方は参考にしてください。

 

アパートローンの審査基準

アパートローンの審査は、住宅ローンよりも厳しいことが一般的です。具体的には、以下の3点について審査されます。

 

【アパートローンの主な審査基準】

  • 本人の属性
  • アパートの収益性
  • アパートの資産価値

 

ここでは、各審査基準について詳しく解説します。

 

本人の収入・資産状況などの属性

アパートローンでは、収入や資産など、融資を申し込んだ方の属性を審査されます。

一見するとアパートとは関係のない申込人の属性を審査する理由は、返済期間中に予期していなかった出来事に遭遇することがあるからです。

例えば、当初の見込みとは異なり空室が続く、トラブルで予定していなかった修繕費がかかるなどが、アパート経営では起こりえます。

 

アパートローンの審査では、想定外の収入減少や費用の増加などに対応できるか確認するため申込人の属性を審査するのです。

ちなみに、資産にはすでに融資を受けている資金(マイナスの資産)も含まれます。申込人の収入は、源泉徴収票や確定申告書で証明します。

 

物件に収益性があるか

アパートの収益性についても厳しく問われます。アパートローンの返済は、基本的に家賃収入をもとに行うからです。

アパートそのものの集客力のほか、当該エリアの賃貸需要、家賃相場などを審査されます。

当然ながら、築年数や立地条件なども審査の対象です。

 

一般的に、築浅で駅近のアパートなどは収益性が高いと評価される傾向があります。

総収入と返済額の兼ね合い(返済比率)にも注意が必要です。このバランスが悪いと、融資を受けることは難しくなります。

一般的な返済比率の目安は50%です。50%が目安といわれる理由は、家賃収入の20%程度の経費がかかるからです。

 

具体的には、管理会社に支払う管理手数料、将来の修繕に備えて貯めておく修繕積立金のほか、固定資産税、火災保険料などがかかります。

常に満室を維持できるわけではないため、返済比率が50%を超えるとアパートローンを返済できなくなる恐れがあります。したがって、返済比率も審査でチェックされます。

 

物件の資産価値はどれくらいか

購入したいアパートの資産価値も審査されます。購入したアパートを担保とするケースが多いからです。

基本的には、返済が滞ったときに備えて、物件の資産価値を審査すると考えておけばよいでしょう。

 

審査の対象は、土地と建物です。評価方法は金融機関で異なりますが、アパートの構造や法定耐用年数、築年数などを審査されることが一般的です。

資産価値が低い場合、ある程度の家賃収入を期待できるとしても融資を受けられないことがあります。

物件の資産価値も重要な審査基準といえるでしょう。

 

ローン審査の必要期間

アパートローンの審査期間は、ケースで異なります。一般的な目安は1カ月程度といわれています。

ただし、アパートローンを申し込んだ金融機関と取引実績がある場合や具体的な審査へ進む前に融資の条件を満たしていないとわかった場合などでは、数週間程度で結果が出ることもあります。

 

反対に、簡単に結論をだせないと判断された場合は、結果が出るまで1カ月以上かかります。

この章の冒頭で述べた通り、審査に必要な期間はケースで異なります。1カ月程度を目安に、余裕をもったスケジュールを組んでおくほうがよいでしょう。

 

審査期間を少しでも短くしたい場合は、金融機関と取引を重ねておくとよいかもしれません。

もちろん、取引を重ねていても物件の収益性や資産価値などは審査されますが、信用できる人物と評価されていることでスムーズな融資につながる可能性があります。

戸数を増やす場合は、同じ金融機関に相談するなどを心がけてもよいでしょう。

 

不動産投資ローンを取り扱う金融機関

アパートローンは、複数の金融機関が扱っています。

金融機関の分類とそれぞれの特徴は次の通りです(※記載している金利は目安です。時期などにより異なります)。

 

都市銀行

東京や大阪など、都市部に本店を構えている銀行です。

三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行などが該当します。

 

アパートローンの特徴は、全国を対象に融資を実行していることと金利が低いことです。

具体的な金利は金融機関で異なりますが、1%台~借入可能です。

 

一方で、審査基準は最も厳しいと考えられています。

高い事業性が求められることはもちろん、アパートの資産価値、申込人の属性も厳しく問われます。

 

地方銀行

一般社団法人全国地方銀行協会の会員で、地域に密着した営業活動を行っている銀行です。

北海道銀行・横浜銀行・北陸銀行・広島銀行・福岡銀行などが該当します。

 

アパートローンの特徴は、銀行により向き合い方が異なることです。

積極的に融資している銀行もあれば、そうとはいいにくい銀行もあります。銀行により金利の設定は大きく異なります。

 

また、対応エリアが限られている点も注意したいポイントです。

審査基準は都市銀行よりも優しいと考えられています。

 

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は相互扶助を目的とする金融機関です。

信用金庫と信用組合は、根拠法などが異なります。

信用金庫には東京シティ信用金庫・大阪信用金庫、信用組合には共立信用組合、大阪協栄信用組合などがあります。

 

アパートローンの特徴は、融資対象者や対応エリアが狭いことです。

基本的には、地域に密着した営業を行っています。金利の相場は3~4%程度といえるでしょう。

審査基準は、地方銀行と同等程度と考えられています。

 

ノンバンク

銀行以外の金融機関をノンバンクといいます。

アパートローンの特徴は、他の金融機関に比べて審査に必要な期間が短いことです。

また、審査基準も優しいといわれています。金利の設定は金融機関で大きく異なります。

 

融資元によっては1%台~借入可能ですが、基本的には他の金融機関よりも高いことが多いでしょう。

対応エリアは、都市部を中心にやや広めに設定されています。

 

日本政策金融公庫

セイフティネット・日本経済への貢献・地域への貢献を掲げて、民間金融機関の取り組みを補っている政策金融機関です。

不動産賃貸業としての借入に対して融資を行っています(不動産投資は融資の対象外)。

 

特徴は、全国を対象に融資を行っていることと金利(1%台~)が目安)が低いことです。

融資限度額は低め(4,800万円)に設定されています。審査基準は、一般的な金融機関と異なります。

事業性を重視するため、築年数を重ねている利回りの高い物件でも融資を受けられるケースがあります。

 

アパートローンの審査に通らない理由と対策

アパートローンに申し込んだすべての方が、審査に通過するわけではありません。

ここでは、審査に通らない主な理由と対策を紹介します。

 

アパートローンの融資がおりない理由

金融機関は、申込人の返済能力を厳しくチェックしています。

返済能力をチェックするうえで重視されるのが、返済期間と申込人の年齢の関係です。

返済期間が長く、申込人の年齢も高い場合は、審査に通らない可能性が高くなります。

返済期間中に申込人の収入が減ってしまう恐れがあるからです。

 

同様に、申込人の年収や勤務先などもチェックされます。

一般的な融資限度額の目安は年収の10倍程度です。融資希望額に対して年収が低いと審査に通りにくいといえるでしょう。

 

勤務先の信用力が低い場合も、審査に通りにくくなります。倒産リスクが高いと評価されるからです。

信用力の高い勤務先として、公的機関、医療機関、上場企業などがあげられます。

 

以上のほかでは、いわゆる築古物件も審査に通りにくいと考えられます。

法定耐用年数を超えていると、建物の資産価値を評価してもらえないことがあるからです。

法定耐用年数はアパートの構造で異なります。

 

アパートローンの融資を受けるための対策

アパートローンを申し込むときは、自己資金を多めに用意しておくことをおすすめします。

返済期間を短くできるため、年齢を重ねていても審査に通りやすくなるからです。

また、審査でチェックされる返済比率も低くできます。自身の信用力を高めることでも審査に通りやすくなります。

 

具体的な方法として、年収を増やす、信用力の高い勤務先へ転職する、勤続年数を伸ばすなどが考えられます。

計画的にキャリアを形成していくことが重要です。

 

アパートの築年数が問題になる場合は、築浅物件を選ぶとよいでしょう。

築浅物件には、返済期間を伸ばせるメリットもあります。したがって、月々の返済額を抑えられます。

 

アパートローンの融資条件が悪くなった時の対処法

アパートローンの融資条件は、申込人の属性やアパートの収益性などで異なります。

これらの兼ね合いによっては、審査に通っても融資条件が悪くなってしまうことがあるのです。

融資条件はアパート経営に大きな影響を与えます。融資条件が悪い場合は、アパートローンの借り換えを検討するとよいでしょう。

借り換えで金利を引き下げれば、キャッシュフローを改善できる可能性があります。

 

アパートローン審査の準備を進めましょう

アパートローンの審査基準などについて解説しました。

審査結果や融資条件は、アパート経営に大きな影響を与えます。事前に信用力を高めるなどの準備をしてから申し込むことが重要です。

 

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