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アパートはどのタイミングで建て替えたらいい?建て替えに伴う相場とメリットデメリット

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建物は経年劣化をしていくため、外壁塗装や壁のクロスの張り替えなど修繕はもちろんですが、将来的には建て替えをしなければならない場合もあります。一方でどのタイミングで建て替えを検討すべきか悩むところです。

今回はどのくらいで建物は建て替えればいいのか、建て替えに伴う費用がいくらかかるのか、建て替えるメリットやデメリットについてまとめていきます。

 

アパートの建て替えをするときのチェックポイント

まず、建て替えをするときに確認すべき事項が4つあります。

 

①そもそも建て替える必要があるのか

築年数がどのくらい経過しているのかが建て替えするかどうかの1つの基準になります。

 

一般的に建物はおおよそ20〜30年が建て替え年数の目安になります。

ただし、建物の構造によっても建て替え年数は違ってきます。木造やコンクリート造、鉄筋コンクリート造によって耐用年数も違えば、建て替え年数も違ってきます。

 

当たり前ですが木造のほうが耐用年数は短く、鉄筋コンクリート造のほうが耐用年数は長くなります。

自分でアパートを建てていない場合は、築年数がどのくらい経過しているか把握していない方もいるかもしれません。その場合は、売買契約書や登記謄本を確認してください。

築年数があまり経っていない場合は建て替えずに修繕するだけでいいかもしれません。建て替えと修繕ではかかる費用が大きく変わります。まずは修繕で対処できないかどうかを考えてみるとよいでしょう。

 

以下の記事では、アパート経営でかかる修繕費などを紹介しています。アパート経営について幅広く解説していますので、アパート経営中の方にはもちろん、これから経営を始める方もぜひご覧ください。

アパート経営とは?基本的な知識や概要について徹底解説!

 

②耐震基準を満たしているかどうかも確認

たとえば1981年以前の建築物は旧耐震基準で建てられています。そのため震度5以上の地震が起こった際に倒壊してしまう恐れがあります。

1981年以降は震度6強から震度7にも耐えられるように新しい基準ができています。

 

また、2000年に木造アパートの耐震基準が見直され、耐震性の強化が図られています。耐震基準を満たしていなかった場合は耐震工事の必要があります。

ただし、耐震工事もそれなりに費用がかかるため、あまりにも古いアパートだったら耐震基準を満たすアパートに建て替えてしまったほうがいいかもしれません。

 

③物件の外壁や室内設備の劣化具合

たとえば外壁がひび割れていたり、設備の故障が相次いでいたりしたら建て替えするかどうかを検討するといいでしょう。外壁は建物の立地でも劣化具合が大きく変わってきます。海沿いの町であれば潮風にさらされて劣化スピードが速くなります。

また、設備も壊れるときは同時期に壊れ始めます。入れ替えで済めばいいですが、もしかしたら建物全体が耐用年数を超えてしまって建て替えの時期を迎えている可能性もあります。

 

④建て替えた場合のメリット

アパート経営の場合は外壁の見た目はもちろん、設備が新しいかどうかによっても入居率が変わってきます。

建て替えを行い、最新の設備にすることで入居率の改善や家賃の底上げもできます。

修繕でしのぐだけでなく、建て替えも時には必要になってきます。

 

アパートの建て替えを検討するべきタイミング 、アパートを建て替えるかリフォームするかの判断基準

チェックポイントを確認したら、次にどのタイミングで建て替えをすべきなのかについて検討しましょう。

建て替えのタイミングの兆候として3点があげられます。

 

空室率が継続して高くなっている場合

空室率が継続的に高くなっている場合は、間取りや設備が最近のニーズを満たしていない可能性があります。また築年数が経てば経つほど入居希望者の目に留まる機会も少なくなります。

最近ではお部屋探しの検索に築年数や設備を細かく入力して検索することができるため、そういった検索に引っかからなければ入居者を探すのも一苦労してしまいます。

空室率の目安として、継続して空室率が50%を超えている場合には、アパート経営自体の見直しの一つとして建て替えをするタイミングとみていいでしょう。

 

リフォームに高額な費用が必要な場合

次に高額なリフォームが発生する場合にはリフォームで済ませるのか、これを機に建て替えをしてしまうのかを検討するとよいでしょう。

入居者が退室したときの壁のクロスの張替えと床の傷の修復といったものはそれほど大きな修繕費はかかりません。一方でキッチンやお風呂、トイレといった水回りなどは大きな修繕費が発生しますし、配管などを変える必要が出てきたりします。さらに、時代にあった間取りに変えようと内装工事をする場合にも大きな費用がかかってきます。間取りを変えたものの建物自体の耐久性が下がってしまっていてはお金をかけてまでした内装工事自体が水の泡になってしまうかもしれません。またいくら水回りや内装を修繕したとしても見た目が古いとニーズに合わないといったことも考えられます。

それならば一層のこと建物全体を立て直すことによって時代のニーズに沿った形にすると良いでしょう。

またひとつの目安として、高額なリフォームが発生する場合にはすでに耐用年数を超えていることも多々あります。

 

耐用年数を超えている場合

建物の耐用年数は構造によって異なります。

木造であれば22年、鉄骨造で骨格材の厚みが3ミリ以下であれば19年、鉄骨造で骨格材の厚みが3ミリ以上4ミリ以下であれば27年、鉄骨造で骨格材の厚みが4ミリ以上であれば34年、鉄筋コンクリート造であれば47年です。

耐用年数を超えていると、必要経費にできる減価償却もなくなってしまっている状況です。

経営の側面を考えても建て替えをし、建物の減価償却をしていくことを考えてもいいでしょう。

 

アパートを建て替えるメリット

アパート建て替えによるメリットとしては、空室率や家賃収入の改善による収益の向上、アパート経営の改善と節税効果、災害に強い建物を建てられる、資産価値の向上、相続税対策になるといったことが挙げられます。

 

収益性の向上を考えた時、新築アパートであれば設備も最新のものになり時代に合った間取りになるため、家賃を高めに設定しても入居者が決まりやすいのが特徴です。そうすれば建て替える前と比較して空室率はもちろん家賃設定も改善でき、アパート経営の収益性を改善できる点が大きなメリットです。

 

以下の記事では、適正家賃の設定方法について詳しく解説しています。気になる方はぜひあわせてご覧ください。
アパート経営をする際の家賃設定はどれくらい?算出方法などを詳しくご紹介

 

日本は災害大国なので、災害に強い建物は資産価値が高まるとともに入居者が家探しをするときにも重要な要素になります。災害が発生してしまうと予期せぬ建て直しを強いられてしまい、費用が捻出できなければ最悪の場合売却せざるを得なくなってしまいます。そうならないためにも先行投資として災害に強い家屋にしておくことで、仮に災害が起こったとしても、被害を最小限に抑えることができ、修繕費を安く抑えられるメリットも考えられます。さらにほかのアパートとの差別化もできます。

 

つぎに節税効果について考えてみます。あまりにも古いアパートだと耐用年数を超えてしまって、減価償却ができなくなります。アパート経営の必要経費で最も金額が大きくなるのが減価償却であるといっても過言ではありません。新しく建物を建てることでアパートは新築になるため、耐用年数に応じた減価償却も見込めます。減価償却ができるようになることで建て替え前と比較すると必要経費が大きく増えます。必要経費が増えることで税金の節税効果を得られる場合もあります。

不動産の資産価値は建物と土地があります。建物は古くなれば価値はほとんどなくなってしまいます。一方で土地の場合、あまり資産価値は変わりません。

将来的にアパートを売却するとなったとき、アパートを建て替えておくと建物の価値が高くなっている状態で売却できるため高値で売却できる可能性があります。

 

最後に相続税対策についてですが、もしアパート経営をしている方が亡くなった場合のアパートの評価額は下記のように計算されます。

土地の評価額は自用地評価額×(1―借地権割合×借家兼割合×賃貸割合)、建物の評価額は自用家屋評価額×(1―借家権割合×賃貸割合)で計算されます。

ここで重要になるのは賃貸割合です。仮に建物が古い場合は空室率が高くなっている可能性があり、賃貸割合も低くなっている場合があります。一方でアパートを建て替えて空室率が改善されていれば賃貸割合が高くなります。

 

結果として、相続税の計算をする際のアパートの評価額を引き下げることができ、相続税の節税対策になりうるわけです。また、建て替えをするときに金融機関から融資を受けて借り入れをした場合には土地建物の評価額から借入金を差し引いて相続税評価を計算します。借入金が無い状態で相続が発生してしまうよりは、借入金がある状態で相続があったほうが相続税の評価額の計算をするときには有利になります。

 

このようにアパート建て替えによるメリットはさまざまなことが挙げられます。

 

アパート建て替えの費用相場

それでは、アパート建て替えをするためにどのくらいの費用がかかるのかをみていきます。

アパートを建て替えにかかる費用として、古いアパートを取り壊す解体費用、アパートを建てるための新築費用、古いアパートに入居者がいる場合は立ち退きを依頼するための退去費用といったものがあります。それ以外にもさまざまな諸費用がかかってきます。

 

まずは相場を知ることでどのくらいの建て替え費用がかかる可能性があるのか、自身で概算計算ができます。そのうえでどこのハウスメーカーに建て替えを依頼するのかを検討するとよいでしょう。

その他にもリフォームをする際の注意点や費用に工期なども以下の記事で解説をしていますのでご覧ください。

アパート経営におけるリフォーム費用と工期は?メリットと注意点も解説

 

解体費用

アパートを解体する費用は建物の構造や、規模、立地などによって異なります。一般的には、坪単価に延床面積をかけることで目安になる費用を計算できます。

おおよその目安として木造は延床面積1坪当たり約25,000~30,000円、鉄骨造は延床面積1坪当たり約30,000~65,000円、鉄筋コンクリート造は延床面積1坪当たり約35,000~70,000円です。

 

基本的には、建物構造が頑丈であればあるほど、解体にかかる費用は高くなります。鉄筋コンクリート造のほうが木造よりも産業廃棄物が多く出ることになり、産業廃棄物処理費用も高くつくためです。また、解体作業を行う現場によっても費用は大きく変化します。道路が狭かったり、建物が密集していたりすると作業車が現場に入りづらいため、作業員の人数を増やす必要があります。そうなれば必然的に人件費が高くなるため解体費用が高くなる傾向にあります。

 

まずは、解体業者に問い合わせをして見積もりを取ってみると良いでしょう。

 

新築費用

新築費用も解体費用同様に坪単価でざっくりとした計算ができます。
たとえば木造アパートの2~3階建てであれば1坪当たり約50~70万円、鉄骨アパートの2~3階建てであれば1坪当たり約60~90万円、鉄筋コンクリート・RC造アパートであれば1坪当たり約80~120万円です。

 

また建築するための地盤改良工事費や外構工事費はもちろん、ガスや上下水道の配管工事などもあります。こういった付随工事費用としては新築費用の20%くらいを見ておきましょう。

それ以外にかかってくる諸費用として建築確認申請料や、借り入れをする時のローン手数料、不動産取得税、登記にまつわる費用、火災保険といったものもかかってきます。諸費用としては100~200万円かかることもあります。

 

以下の記事では、アパートの構造についてそれぞれのメリット・デメリットを詳しく解説しています。気になる方はぜひあわせてご覧ください。

アパート経営は木造・鉄骨造・RC造どれがいい?それぞれのメリット・デメリット

 

退去費用

もし入居者がいる状態で建て替えを行う場合は退去費用もかかります。貸主からの解約通知(退去勧告)は期間満了の6か月前までにしなければいけません。また通知したとしても、借地借家法により入居者は「正当な理由がなければ、入居者は解約に応じなくても良い」とされています。なおアパートの建て替えをしたいから退去してほしいというのは正当事由には該当しません。そのため立ち退きに協力してもらうために、立ち退き料を支払う場合があります。

 

一般的に立ち退き料の相場としては家賃の6か月分になります。立ち退きに関しては入居者にも事情があるため、親身になって交渉をしていくことが求められます。もし交渉が難航するときは弁護士に頼むことも視野に入れましょう。

 

アパートの建て替え費用を抑えるコツ

どうしたらアパート建て替え費用を抑えられるかを考えてみましょう。

まず解体費用を抑えるためには、複数業者に相見積もりをとることです。

解体業者といっても業態はさまざまです。自社で重機を保有している会社もあれば、重機をリースで借りている会社、下請けに発注している会社などがあります。この中であれば自社で重機を保有している会社が一番安く解体を請け負ってくれます。重機を借りる費用もかからなければ、下請けに発注するための外注費もかかりません。

 

ただしこういった業者を自分で探すのは大変なので、建て替えをお願いするハウスメーカーに依頼をしてみましょう。

ハウスメーカーであれば、建て替えをするための解体業者の伝手もあります。そこを通して依頼をすれば解体費用を抑えられるかもしれません。

 

また、建て替え費用の場合は解体費用と異なり、費用を抑えるのはむずかしいでしょう。ただいくつかのハウスメーカーに建て替えのシミュレーションをしてもらうといいでしょう。そうすることで建て替えをするとどのくらいの費用がかかるのかといった相場観を知ることができます。

そのなかで前述した解体費用も交渉の一つとして掲示してみるとよいでしょう。解体と建て替えを同じハウスメーカーにできたら、実際の工事に入ってからも問い合わせが一か所で済むためスムーズに話ができます。

 

ハウスメーカーによって木造が得意な場合もあれば、鉄骨造が得意な場合もあります。また、得意分野の方向性は建築土台だけではなく、ワンルーム向けやファミリー向け、デザイン系など、得意な客層を持つハウスメーカーも珍しくありません。それぞれのハウスメーカーの特徴を見ながら自分に合ったメーカーを選びましょう。

 

最後に立ち退き料を抑えるためには計画性が重要になります。当たり前ですが立ち退き料は古いアパートが空室であればあるほどかかりません。 そのため建て替えを控えている場合は退去者が出た際に新規入居者を募集しなければ、その分立ち退き料を抑えられます。理想的なのは全ての部屋が空室になった段階で建て替えをすることですが、難しいので入居者が1〜2部屋になった時に立ち退き料を検討しましょう。立ち退きでもめてしまうと、立ち退き交渉のために弁護士に依頼をして、最悪のケースは裁判を起こすことにもなりかねません。そうならないためにも計画性を持つことが重要になります。

 

ちなみに、立ち退き料を支払わないでいいケースとして以下4点が挙げられます。

 

【立ち退き料を支払わないでいいケース】

  • 貸借人が契約違反をしていた場合
  • 定期建物賃貸借契約にしていた場合
  • 契約時に期限を設けた賃貸借契約をしていた場合
  • 物賃貸借契約にしていた場合

 

すでに建て替え時期が決まっているならば、新規入居募集をする際に契約内容に期限を設けて賃貸借契約を結ぶといいでしょう。

 

またあまりにも建物が古すぎて危険だったり、災害が発生して今すぐにでも建て替えをしなければ危険な状態だったりする時は立ち退きの正当事由として認められるケースがあります。

もし仮に入居者が建て替えの退去に応じてくれない場合の手段として活用できるのが定期建物賃貸借契約に切り替える方法です。定期建物賃貸借契約とは、賃貸借契約の更新が設けられずに契約期間の満了により、賃貸借契約が終了する契約をいいます。ただし2000年よりも前に契約されている普通借家契約は定期借家契約に切り替えられない点に注意しましょう。

 

また定期建物賃貸借契約に切り替えるための交換条件として賃料の値下げをして契約締結するのが一般的です。

アパートの立ち退き料の内訳としては移転費用の補償、借家権の補償の2つの側面があります。

移転費用の補償とは、引越し費用はもちろん、新たに部屋を借りて契約をしなければならないため、そこにかかる仲介手数料、敷金礼金、賃料の増加といったことがあります。借家権は継続的に居住することができるといった借主の権利です。

 

たとえば建て替えをするアパート以外にも自身でアパートを所有しており、空室がある場合はそちらに移り住んでもらうといった交渉ができれば、移転費用の補償の負担を軽減することができます。

 

立ち退き料についてはやり方次第では節約できますので、賢く費用を節約していきましょう。

 

アパートを建て替える際の注意点

アパートの建て替える際の注意点としては、リフォームと比較して資金繰りが大変なことです。

建て替えをするためには大きな費用がかかってきます。自己資金で賄えない場合には融資を受ける必要があります。

 

ただし、解体費用や立ち退き費用については融資を受けることができません。新築費用であれば将来建築される建物と土地を担保にすることができます。そのため万が一返済が滞っても土地建物を売却してローンを返済してもらうことができます。一方で解体費用や立ち退き料は金融機関からしたら担保がないため、返済ができなくなってしまったときに貸し倒れになってしまうリスクが高いからです。そのため、この2つに関しては自己資金で捻出しなければいけません。

いざ建て替えをするとなったときに自己資金が捻出できずに建て替えを断念してしまうということがないように将来を見据えてアパート経営をする必要があります。

 

また建て替え後の収益性についても考えておきましょう。建て替えをしたからといって必ずしも収益を上げられるとは限りません。もし収益を上げられなかった場合、建て替えにかかったローン返済だけが重くのしかかるかもしれません。

 

そうならないためにも、解体費用や建築費用、立ち退き費用にそれ以外にかかる諸費用も加味したうえで、返済計画とともに新築後のアパート経営計画を立てておく必要があります。

 

アパートの建て替えをしたほうがいいかどうかはさまざまなことを検討する必要がある

ここまで見てきたようにアパートを建て替えるためには、検討すべきことがたくさんあります。

そもそも建て替えをせずにリフォームで乗り切れないのか、自分で建て直すのではなく売却をしてしまうといったことも考えられます。そういったほかの方法を検討したうえでアパート経営を継続したい場合や将来生じるであろう相続対策の一環として建て替えを選択するといった戦略もあるでしょう。

 

さらにアパートを建て替えると決めてからもそこにかかる費用は馬鹿になりません。その費用をいかに抑えて建て替えができるかによって、その後のアパート経営は変わってきます。

 

長い間アパート経営をしていると建て替えは避けて通れません。いつか発生する建て替えに向けて日ごろから修繕積立金を積み立てておいたり、建て替えが発生したりする数年前から計画を立てておいて、早い段階から入居者に建て替えについて理解を得ておくことも重要になってきます。

 

賢くアパート経営をするためにも建て替えのタイミングを見極められるようにしましょう。

 

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この記事の監修

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マリモ投資住宅事業本部

不動産事業を50年以上続けてきたマリモが、お客様目線でお役に立つ情報をお届けしています。 不動産投資初心者の方に向けての基礎知識から、経験者やオーナー様向けのお役立ち情報まで、幅広い情報の発信を心がけています。 部内の資格保有者(宅地建物取引士、一級建築士、一級施工管理技士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者など)が記事を監修し、正しく新鮮な情報提供を心がけています。

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