一棟アパート投資のメリットとデメリットとは？他の収益物件との違いを解説
不動産投資のなかでも高い収益が期待できるのが、一棟アパート投資というやり方です。
その名の通り、アパートを一棟まるごと購入する方法ですので、当然ながら1部屋ごとなど区分で投資するやり方よりも多額の資金が必要となります。そのため、「失敗したらどうしよう」と不安でなかなか踏み出せない方も少なくないはずです。
そこで、ここでは都市圏で不動産投資をお考えのビジネスパーソンのために、一棟アパート投資のメリットとデメリットを中心に、始め方や向いているタイプなどについて詳しくお伝えしましょう。
Contents
一棟アパート投資とは
一棟アパート投資とは、文字通りアパート一棟にまるごと投資する方法です。アパートの部屋単位ではなく、建物単位で購入し、そこから得られる家賃や売却時の収入を利益とします。
一棟アパート投資のメリット
多額の資金が必要とのイメージが強い一棟アパート投資ですが、それだけの資金を投ずるに足るメリットはどのようなものでしょうか。
高い利益が期待できる
一棟アパート投資とは、アパート一棟、全部の部屋を所有し、その家賃を収入とする投資法です。1部屋だけ購入してそれを人に賃貸しする場合と比べると、得られる収入が段違いに大きくなることが予想できるでしょう。
たとえば、アパートといっても条件の良い人気の1室を購入したとしましょう。家賃を10万円に設定したとしても、入居希望者が殺到するほどの優良物件です。この部屋から得られる1年間の利益は、10万円×12か月＝120万円になります。
一方、それほど高級な物件ではない10部屋あるアパートを一棟購入し、家賃を5万円に設定して貸し出したとしましょう。仮にすべての部屋に入居者が入れば、家賃から得られる1年間の収入は、5万円×10部屋×12か月＝600万円にも上ります。
投資金額が異なるため、一概に比較することはできません。それでも一棟まるごと投資する方が、得られる利益が区分所有と比べて段違いに大きくなることがおわかりいただけたはずです。最初に投じた資金を回収できるまでの時間も短くなります。
空室のダメージが小さい
一棟アパート投資の場合、全部の部屋に入居者が入るのが理想ですが、そううまくいくばかりではないでしょう。空室が発生することも十分あり得ることです。しかし、1部屋だけ購入する場合でも、空室が生じない保証はどこにもありません。それを考えると、空室が生じたときのダメージは一棟アパート投資の方がはるかに小さいことがわかるのではないでしょうか。
アパートの全10室中、たとえその半分の5部屋が空室だったとしても、まだ残りの5部屋からの家賃収入があります。一方、1部屋しかない場合、空室になったらただちに家賃収入はゼロです。無収入になってしまうので、空室リスクが非常に大きいことがわかります。それと比べると、一棟アパート投資の方が安全だと言えるでしょう。
自由に改装できる
アパート一棟がまるごと自分の所有物なら、その改装も自分の思いのままだということです。住人の要望に即して柔軟に改装したり、新設備を導入したりすることもできます。
一方、1部屋しか所有してない場合、自由にできるのはその部屋だけです。廊下やエレベーターなどの共有部分はもちろんできませんし、たとえ自室であっても管理者の許可なしには自由に改装もできない場合があります。したがって、たとえ自分の部屋はきれいにしていても、施設自体が古く、所有者がちゃんとメンテナンスしていない場合、そのせいで資産価値が下がってしまうことがあるのです。
よって、一棟アパート投資ははるかに自由度が高いことがわかるでしょう。
融資で有利
銀行に融資を申し込むとき、建物だけでなく土地まで一緒に購入するなら、将来的な資産価値の低下にもしっかり備えられるでしょう。なぜならば、建物と土地を両方とも所有していれば、築年数経過で建物の評価が下がったとしても、土地の評価は下がりにくい傾向にあるからです。
一棟アパート投資のデメリット
一棟アパート投資は大きな投資なので、メリットだけでなく懸念されるべきデメリットも確認しておきましょう。
多額の資金が必要
アパートをまるごと一棟購入する投資ですから、当然ながらそれが可能なだけの資金が必要になります。大都市圏の新築物件なら安くても数千万円はかかるでしょう。融資を受けるにしても、頭金の金額も高額になるので、この投資ができるのはある程度の資産がある人に限られます。
多額の資金が必要と言われると、比較的貯金が少ないとされている20代、30代の方は怖気づいてしまうかもしれません。
しかし、20代、30代でアパート経営を始めるからこそのメリットもあります。
下記記事では20代、30代のアパート経営について解説していますので、興味がある方はぜひご覧ください。
20代・30代がアパート経営をするメリットと始める際の注意点
失敗の規模が巨大になる
たとえば大地震に見舞われて建物が全壊した場合、1部屋しか所有していなければ損害もその部屋のみです。一方、一棟アパート投資で建物が全壊したら、その損失は規模に比例して大きくなります。
そこまでの事態は起こらなかったとしても、多額の資金を投じる一棟アパート投資の場合、何かあったときのリスクも大きくなることはしっかり認識しておかなければなりません。
アパート経営で失敗する7つの理由を知りたい方は、下記記事に詳しい内容をまとめていますので、参考にしてみてください。
運営維持に手間暇やお金がかかる
副業としての一棟アパート投資の場合、実際の物件の管理は管理会社に委託することになるでしょうが、それでも所有者にもいろんな手間がかかることになります。施設内の各設備の保守点検、修繕などの費用もかさむため、何かと負担が増えることは確実です。保険料も税金も高くなるので、負担だけでなく出費の額も大きくなります。
売却したい時に買い手が見つかりにくい
1部屋であればすぐに購入希望者が現れるとしても、アパート一棟となるとそう簡単にはいかないでしょう。アパート一棟購入できる資金がある人に限られるので当然です。そのため、自分が売却したいと思っても、実際に売れるまでに時間がかかることは知っておかなければなりません。
たとえば、新たに魅了的な投資対象を見つけて、アパートを売却して資金を作りたいと思っても、自分の思うままに事が運ぶとは限りません。
一棟アパート投資とそれ以外の収益投資物件との違い
不動産投資としてのアパート経営には、一棟アパート以外にどのような種類の物件があるのでしょうか。一棟アパートとの違いを確認しておきましょう。
マンション投資
マンション投資には、一棟アパート投資と同じくマンション一棟を対象とする場合もあれば、1部屋ごとに購入する区分投資というスタイルもあります。まず、アパートとマンションの違いを確認しましょう。
何をもってアパート、マンションと呼ぶのかといった厳密なルールはありません。ただ、一般的には、アパートといえば木造建築が多いことと、階層も3階程度の建物を指します。つまり、マンションとはそれに当てはまらないもの、鉄骨やRC造りで3階以上ある物件と考えるとよいでしょう。
同じ一棟投資で見ると、アパートとマンションでは投資規模がマンションの方が大きくなる傾向にあります。利回りに関しては、アパートよりマンションの方が有利ということはありません。
一般的に、マンションには防音性の高い物件が多く、防音性が高い物件ほど長期入居しやすいということは言えます。つまり、防音性に優れたマンションなら、そうでないアパートよりも、空室リスクは低くなることが期待できるでしょう。
とはいえ、個々の物件の状況にもよりますから、一概には言えません。
区分投資
一方、区分投資の場合、一棟アパート投資と大きな違いがあります。区分投資とは部屋単位で購入して、それを投資用として賃貸に利用するというスタイルです。
そのため、建物自体の維持・管理等については管理組合に従う必要があります。物件を自由に改装することができないのが不便に感じられることがありますが、資金が少なくても始めやすいのはメリットです。
また、災害時のリスク分散として、一棟よりも区分で所有している方が有利と言われることがあります。たとえば建物が全壊したときのダメージは一棟所有の方が大きいでしょう。しかし、火災保険や地震保険での補償があるため、そこを判断ポイントにする必要はないでしょう。
戸建て物件投資
アパートやマンションではなく、戸建て住宅を購入し、それを賃貸しして家賃収入を上げるという投資スタイルもあります。郊外の物件が利用されることが多いですが、アパートやマンションよりも何かと手間がかかるのが特徴です。
まず、仕入れ段階では、一棟アパート投資と違って自分の力で物件を探すことが多くなります。また、改装するにも自ら改装業者を探す必要があることが多いです。それに、日常的な管理もあるのでなかなかたいへんです。
その分、高い利回りは期待できますが、一棟アパート投資と比較すると利益自体は小さくなります。もともと物件を所有している人が、「遊ばせておくぐらいなら」ほどの感覚で遊休地を活用するのに向いているでしょう。ビジネスパーソンの副業として物件探しから始めると考えると、あまり割に合うスタイルとは言えません。
一棟アパート投資に向いている人
一棟アパート投資に向いている人として、まずそれなりに収入や資産があることが挙げられます。節税効果を狙うなら、1,200万円以上の年収はほしいです。それ以下だとあまり効果が期待できません。
資産については、金融資産が多いほど融資の審査で有利になります。3,000万円あれば一棟アパート投資の融資が受けやすくなり、受けられる場合も好条件になる傾向があるなど何かと好都合です。
また、アパートの管理という面でも、手元に自由にできる資金があるほどやりやすくなります。アパート経営では事故や災害などで突発的に多額の費用が必要になることもありますので、数百万、数千万円単位の現金をすぐに用意できる人でないと、いざというときに困ったことになるでしょう。
以下の記事では、アパート経営に向いている人の特徴をはじめ、アパート経営についての基本的な知識や概要を解説しています。アパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！
一棟アパート投資の始め方
一棟アパート投資を始めるなら、まず、目的の設定からです。節税なら築年数のある中古物件を数年単位で買い替えていきます。一方、家賃収入を利益とするなら、資産価値が期待できる新築、および築浅の物件を狙いましょう。
目的を設定したら、次はポータルサイトで不動産業者を探します。業者ごとに強いエリアや物件の種類など特徴が違いますから、ご自身の目的に合わせて選びましょう。
不動産業者が決まったら、実際に紹介、商談へと進みます。その結果、気に入った物件が見つかったら、条件の詳細まで確認したうえで契約です。
また、一棟アパート投資を始める際に2棟目の経営も視野に入れておくと経営が軌道に乗りやすくなります。
慣れないうちに2棟目もについても考えると聞くと不安に思う方もいると思いますが、メリットもあります。
下記記事では2棟目以降のアパート経営について紹介していますので、興味のある方はぜひご覧ください。
資産価値の高い一棟売りアパートの探し方
アパートの資産価値を高くする条件として、駅や学校などの近く、鉄道沿線などの地理的な要素が挙げられます。
また、物件では築年数が浅いだけでなく、外観やデザイン、防犯性などにも注目してみましょう。近年は女性に選ばれる物件が人気ですので、そこをターゲットに探すのもアリです。
一棟投資で失敗しないためには？
一棟アパート投資でなるべく失敗を避けるために大切なのは、購入段階で焦らないことです。良い条件の物件が見つかったらすぐにでも飛びつきたくなりますが、判断はあくまで慎重に行います。
不動産物件は一点物ですので、時機を逃してしまうこともなきにしもあらずですが、焦って購入すると、実際の経営のシミュレーションがしっかりできておらず、「こんなはずじゃなかった」と後悔する羽目になることもあります。
大きな出費になりますので、「迷ったときは買わない」を原則として慎重に決めましょう。
アパート経営に必要な資格や知識と勉強方法を下記記事に詳しい内容をまとめていますので、参考にしてみてください。
副業におすすめの一棟アパート投資
ある程度資産がある人でないと難しい面はあるものの、得られる利益が大きいのが一棟アパート投資です。管理会社に管理が委託できるため、本業の忙しい方でも問題なく運営できます。ただし、大きな買い物になりますので、決断は慎重に行ってください。
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